（定稿）宜居小区开发项目可行性论证送审报告（完整版）

同全国房地产市场样，销售面积下降并不意味着我市房地产业进入衰退期。

总体来看，我市房地产投资增长对增长偏离程度低于全国水平，年投资增长率甚至低于地区增长率。

年我市房地产开发投资开工面积和竣工面积等指标均创下历史新高。

年年年年年增长率房地产开发投资增长率增长率进入年，重庆房地产市场出现回暖。

来自中国指数研究院西南分院监测数据显示年重庆主城区商品房成交套数同比上涨。

月累计成交万套，万平方米，同比分别上涨，创下重庆历史新高。

在价格方面，全年呈现波动上扬走势。

月房屋均价元平米由于我市经济总量和人均收入持续增长，改善性购房需求还有定容程项目促进项目最好销售。

第十四章社会效益评价本项目实施可以极大地提高地房地产整体形象和品质，满足人们日益增长消费需求。

本项目实施能够提供多个就业岗位，对维护当地社会安定团结能起到定作用。

项目实施可实现销售收入万元，上缴税金万元。

第十五章结论与建议县是个移民新兴城市，目前房地产市场处于健康发展状态，住房刚性需求较大，投资和投机性购房很少。

本项目为宜居小区，交通便利生活方便，完全满足人们对高品质住宅诉求。

而且，本项目产品定价略低于同档次楼宇市场平均价，极具市场竞争力。

从项目经济效益看内部收益率为，高于行业基准收益率财务净现值为万元，大于，说明项目盈利能力较强。

从工程技术和管理水平看，本项目运作周期较短，工程技术成熟，开发商通过期开发已经积累了相当管理经验，这些都为项目开发奠定了坚实基础。

从资金供应看，如果能够获得资金支持，项目在整个运作期现金流状况良好，始终处于资金盈余状态，保证了项目顺利实施和完结。

因此，项目整体风险水平较低，项目可行附表总投资估算汇总表单位万元序号成本项目计量单位系数工作量单价元金额万元可售面积单方造价工程费用万元，建安工程成本，工程建设其他费用土地成本万元前期工程成本基础设施建设成本室外给排水系统室外燃气系统室外电气及高低压设备室外智能化系统小区配套工程成本开发间接费万元管理费万元，财务费用万元不可预见费万元基本预备费万元涨价预备费万元合计万元，要指标外，衡量市场整体运行情况综合指标国房景气指数也开始显现止跌企稳迹象。

综上所述，本次调整是政府抑制房地产市场非理性发展和国际金融危机双重作用结果。

经过这次调整，我国房地产业将回归到理性增长轨道上，年我国房地产开发投资增长率与增长率比较接近，标志着我国房地产市场开始进入持续稳定健康发展新阶段。

重庆市房地产市场状况重庆房地产市场走势是整个中国房地产市场缩影，同样经历了培育发展和调整三个阶段，而且与全国房地产市场同步变化。

近年重庆房地产市场各项指标见下表表年重庆房地产各项指标表项目年度房地产开发投资万元销售面积万平米销售额万元开工面积万平米竣工面积万平米可以看出，近几年重庆房地产市场发展较快，除年销售面积和销售额出现了近几年来首次下降以外，其余各项指标都表示出较快幅度增长。

同全国房地产市场样，销售面积下降并不意味着我市房地产业进入衰退期。

总体来看，第章总论项目概况项目名称县镇宜居小区开发项目项目开发商重庆实业发展有限公司项目地址重庆市县镇项目性质新建建设规模以及内容拟建项目占地平方米，总建筑面积为平方米，绿地覆盖率为。

项目总投资及资金筹措项目总投资本项目总投资为万元，其中，工程建设投资万元，其他费用万元，基本预备费万元。

资金筹措本项目资金来源于企业自筹资金万元。

技术经济指标表主要技术经济指标表序号项目名称单位数据备注项目总投资万元项目财务内部收益率行业基准收益率为财务净现值万元动态投资回收期年含建设期销售收入万元利润总额万元净利润万元花园第江城桂花花园和金都世纪。

这些楼盘都具有各自优势，也存在自身缺点。

西田花园该楼盘全部多层，砖混结构，由于在性质上仍属于开成本以外，还包括项目销售费用业主日常管理费用。

根据对类似项目费用水平，预计销售费用为收入，管理费用为收入。

收入估算项目按照业主公司销售方案，住宅全部对外销售。

根据目前县城同类房地产销售价格，结合本项目实际情况，谨慎估计项目预售单价为元。

根据项目形象进度计划，年月开工，年月份主体工程结束，拿到预售许可证，年月开始对外销售。

销售进度及回款计划如下起止年月项目年月年月年月年月年月年月年月合计年月年月年月年月年月年月年月栋多层住宅住宅销售建筑面积平方米住宅销售单价，住宅销售收入万元所占比例栋多层住宅住宅销售建筑面积平方米住宅销售单价，住宅销售收入万元所占比例栋多层住宅住宅销售建筑面积平方米住宅销售单价，住宅销售收入万元所占比例栋多层住宅住宅销售建筑面积平方米，住宅销售单价，住宅销售收入万元所占比例车位车位销售位数个车位销售单价，车位销售收入万元所占比例销售面积小计，销售收入小计费用估算项目工程建设投资估算项目工程建设投资总额为万元，资金投入按如下进度进行表项目投资计划投入表序号投入时间投入金额投入比例年资金使用投入四季度年资金使用投入季度二季度三季度四季度年资金使用投入季度二季度合计，税金营业税金及附加营业税率为，教育费附加，城市维护建设税。

计算公式营业收入土地增。

同时，随着美国次贷危机引发全球金融危机冲击经济下滑压力加大，年底房地产市场开始出现调整迹象。

年年年年年年年增长率房地产投资增长率增长率尽管房地产市场进入了调整期，但从长期看，我国房地产业仍然处于发展期，其增长长期趋势不会发生改变。

首先，我国房地产市场发展基础并未发生改变。

城市人口增长是房地产市场需求增长主要动力，我国仍处于城市化加速时期，根据中国城市发展报告预测，年城市化率将达到以上。

年和年我国城市化率分别为和，实际上虽然我们把在城市工作生活半年以上农村流动人口统计为城市人口，但他们并没有真正在城市定居，其数量至少达亿人。

有学者估算如果扣除这部分人口，年城市化率可能就不是年与房地产开发投资增长图，而是。

也就是说，如果年城市化率将达到，到年城市人口将以年均接近速度增长，每年约千万人口向城镇转移，加上改善性住房需求等，商品房市场向好趋势未变。

其次，经济增长内在动力依然强劲。

经济发展是支撑房地产业发展基础，目前我国经济发展面临严峻挑战，但我国经济发展基本面和长期趋势没有改变。

是为应对国际金融危机冲击，中央及时采取了系列积极有针对性财政政策和货币政策，我国经济在世界各国经济增长中仍然处在前列，并有可能率先复苏。

二是年持续快速发展为我国打下了应对各种风险和挑战坚实物质基础，我国经济发展各种优势条件没有发生根本变化。

三是城工业化新农村建设进程方兴未艾，东北振兴西部大开发中部崛起海西区发展基础设施等需要建设空间还很大，经济发展内在动力依然强劲，支撑房地产业发展基础依然坚实。

最后，从房地产市场主要指标变化来看，房地产市场依然保持了向好总体趋势。

从市场主要指标年度变化看年，房地产投资商品住宅投资均为房改以来最高施工面积和新开工面积同比都有所增长新开工面积同比增长土地购置面积和竣工面积同比虽有减少，但仍处于近年波动范围之内尽管商品房均价增速逐月回落，出现下调趋势，但房价直保持了同比增长态势，个大中城市全年房价增长了调整显著是销售量，商品房销售量同比下降，商品住宅销售量同比下降。

因此，从年度变化看，市场主要指标除销售量外，其他主要指标并没有出现明显向下转折。

从主要指标月度变化看房价年从业税优惠政策终止开征物业税等，这些措施将在定程度上遏制房地产市场过快增长。

县社会经济状况县位于重庆市中心地区，三峡库区腹地，呈西北东南走向分布，南北长，东西宽，幅员面积。

长江横穿县境，水上距离重庆主城区陆上。

东依土家族自治县，南接县县，西靠区，北邻县县。

全县辖个乡镇个行政村，总人口万人。

全县属亚热带季风气候，具有气候温和降水充沛四季分明季风明显及立体气候明显等特点。

地是著名旅游名城，被誉为东方乡。

境内有山洞两个级景区和国家级森林公园山等众多景点，年均接待游客百万人次以上。

目前全县基本形成了民俗文化观光区流域自然风情旅游区县城旅游综合服务区三大旅游景区。

地紧紧抓住三峡工程带来历史机遇，在移民政策扶持下利用自身优势和特点，大力发展特色工业和旅游业，进入了经济增长快车道。

亿元年年年年年近年来，地城镇化进程很快。

城镇化率已从年增长到年，新增城镇人口万人。

年年年年年年人口数万元城镇化率城镇人口城镇化率项目建设必要性有利于加快城镇化建设中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要以下简称十五计划是近五年我国经济建设和社会发展纲领性文件，是经过全国人大批准权威性文件。

十五