（定稿）商品房酒店式公寓项目可行性论证送审报告（完整版）

从商品住宅供应情况看，单价在每平方米元以上供应量占总量，单套面积在平方米以上占总量从销售情况看，单价在每平方米元以上占总销量，单套建筑面积在平方米占总销量。

且从市场商品住宅空置量来看，单价在元以上占，单套面积在平方米以上占。

可见市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求中低价楼盘较少，所以不能科学有效地拉动房地产需求，为此政府在年通过把好土地级市场上做好建设规划，减少经营性商业性房地产开发权审批，严格控制高档住宅，维持中档住宅开发总量和扩大低档住宅市场份额。

并在老城区严格控制高层商功能需求，保持市场优势差异，以旅游商务为引导，适度产品超前保持项目强劲市场竞争力。

引入海航集团酒店经营管理系统相思林大酒店等强势品牌，确立项目市场领导地位，为购买者提供强大投资保障系统。

举办商务西进运动财富论坛高尔夫球嘉宾会福布斯南昌财富人物评选顶层产权总统套房拍卖会等系列活动，激发客户购买欲望，通过沟通，进步促使客户产生购买行为。

确保迅速回笼资金，创造项目较好利润。

本项目风险主要来自如下几个方面建安成本售价开发周期建筑面积销售状况等。

而这些风险因素又受政治经济社会条件影响。

盈亏平衡分析销售面积盈亏平衡点万平方米平方米销售率平方米平方米销售价格盈亏平衡点万元平方米元平方米敏感性分析从以上诸项财务测算结果表明，总投资售价水平销售状况是影响项目收益最敏感因素，故而企业因对这个问题予以重视。

针对销售利润评价指标，分别算出上述售价和建设投资变动两因素增减变化情况。

项目方案基准方案售价变动建设成本变动销售利润万元第八章评估结论项目建成后，全部投资财务净现值为万元，包括建设期静态投资回收期为年。

本楼盘地处红谷滩地段，立项合理，市场定位准确，价格又合理，因此楼盘必受消费者亲睐。

销售形势也必然很好。

对于市场风险，我们进行了认真分析，又有很有力防范措施，因此可以化解风险，使资金快速回笼。

综上所述，本项目是个较为理想可行项目。

通过市场调查及经济指标测算，本项目无论从社会效益还是经济效益上讲都是可行。

扩大投资规模加快基础设施建设政策推动，省城房地产开发热点开始从老城区向新区及郊区尚未形成气候区域转移。

如政府不惜百亿资金注入红谷滩基础设施建设，进步推进和加速了城市概念扩大化和新商圈形成。

南昌商品住宅供应情况表价格元供应量万所占比例单套面积供应量万所占比例元以下平方米以下元平方米元平方米元以上平方米以上南昌商品住宅销售情况表价格元销售量万所占比例单套面积销售量万所占比例元以下平方米以下元平方米元平方米元以上平方米以上从以上商品住宅供应和销售情况表数据显示出南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出。

从商品住宅供应情况看，单价在每平方米元以上供应量占总量，单套面积在平方米以上占总量从销售情况看，单价在每平方米元以上占总销量，单套建筑面积在平方米占总销量。

且从市场商品住宅空置量来看，单价在元以上占，单套面目录第章可行性研究结果摘要调研目前提假设本项目投资可行性倾向项目投资可行性研究结论第二章借款人评价借款人介绍发展前景评价第三章市场评估市场环境评估市场前景和市场竞争能力分析第四章项目概要项目概况投资分析目依据原则和范围第五章开发建设营销方案方案设想开发建设进度资金筹措第六章投资估算总投资估算第七章效益分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，评价方法销售收入测算总成本税金与利润测算财务指标评价风险分析第八章评估结论第章可行性研究结果摘要调研目通过对南昌房地产市场需求调查，分析南昌房地产市场在此区域倾力打造公园物业，并得到消费者认同，取得可喜销售业绩。

方面是被污染青云谱区。

青云谱区为解放西路以北，沿江南路以西这区域，国家大型汽车工位南昌第星级配套住宅开拓者传播品牌主题定位豪迈国际生活主题广告语定位星际白云国际生活副题海航空间高明者世界整合推广布局现场核心攻击点攻击节奏第阶段第二阶段第三阶段时间节点正式销售前出外立面入伙核心攻击点示范地段展示中心样板间示范建筑示范旅游商务及生活解决方式目标控制市场销售击穿市场目标形成并保持领导品牌目标不断刺激目标群到现场如何进行整体合作战布局公寓阶段准备阶段个月第攻击阶段个月第二攻击阶段个月第三攻击阶段个月第四攻击阶段个月核心攻击点商务西进活动广告造势五月房展会财富论坛高尔夫球聚会十月房展会南昌财富人物评选支持点套餐软文攻势国际公寓新时代新闻发布会封杀洪城大道新闻炒做现场外包装通路包装到位营销媒介现场包装组合媒介现场攻势住宅阶段准备阶段个月第攻击阶段个月第二攻击阶段个月第三攻击阶段个月第四攻击阶段个月核心攻击点新居住主义活动广告造十月房展会颠峰人生我与成功人五月房展会南昌海航明星评选控制南昌交通动脉八大道洪城大道控制市中心客户群沃尔玛商业外卖场控制地产目标群地产展销会控制目标群到现场主要路口导示牌控制信息点媒介宣传推广控制营销目标群楼体昭示布控制商务户外路牌势士牵手活动支持点套餐软文攻势新居住主义新闻发布会新闻炒做现场外包装通路包装到位营销媒介现场包装组合媒介现场攻势如何进行战术布局公寓阶段个月个月个月个月核心攻击点前期造势铺垫战术广告造势商务西进运动战术套餐软文攻势电康祥药业等陆续开工建设。

外贸出口保持快速增长，全年完成出口总值亿美元，增长。

出口后劲不断增强，主要力量由过去外贸企业转变为自营出口生产企业和外资企业，私营企业出口增长近倍，三资企业出口增幅达到出口结构进步优化，机电产品出口增长。

口岸建设得到加强。

居民收入持续上升消费水平和消费综合指数迅速提高年，洪城市民人均收入达到元，比去年多出元。

今年南昌恩格尔系数测定为左右，表明南昌市民整体生活水平已进入个新阶段，。

南昌市注重发挥消费对经济增长拉动作用，努力扩大消费，促进住房旅游教育汽车体育等消费热点形成。

全年实现社会消费品零售总额亿元，增长，比上年加快个百分点。

接待海内外游客达到万人次，增长实现旅游外汇收入万美元，增长，国内旅游收入亿元，增长。

全年居民消费价格总水平上涨。

办学条件进步改善，完成万平方米农村中小学危房改造，昌北昌东新校园区二期工程建成投入使用，万学生入校就读。

办学规模进步扩大，全省高校招生万人，增长。

加强科技攻关和科技成果产业化，成功举办第二届科研成果与企业见面推介会，推介成果项，成交项目协议总投资亿元。

公共卫生服务体系得到加强，绝大部分县市区疾病预防控制工作条件得到改善。

新闻出版广播电视等取得新成绩，新增有线电视万户，广播人口覆盖率。

举办第五届全国农运会获得圆满成功，多项体育赛事取得好成绩，奥运会获得枚金牌。

人口和计划生育工作继续加强，人口自然增长率控制在‟。

房地产市场分析房地产市场各指标分析年南昌市房价依然会是稳中略有升，目前南昌市房产均价为元平方米，与全国房产均价持平。

整个房地产形势可以说是步入了健康快速发展轨道，预计到今年年底，南昌市二手房交易将达到套，交易面积万平方米。

去年为万平方米，仅月份二手房就达到万平方米，相当于年年交易面积，二手房交易拉动了手房市场。

商品房到年底要达到万多套，销售面积为万平方米。

销售大于投资增幅，可以用供不应求来形容南昌房地产市场发展，各项指标增幅达，全国平均增幅仅为，可以说南昌房地产市场是非常健康有序。

而明年形势将会更好。

首先，南昌要做大做强，在这利好形势下，城区扩大，人口增加必将拉动住房消费，仅今年南昌市就增加了万人口。

其次，房改房上市，二手房交易会进步拉动房地产市场发展，去年房改房发证发了万套，今年上市交易仅为套。

而随着人们以旧换新改善住房观念普及，那么明年房改房上市交易将会是很活跃。

最后，交易收费更低，手续将更加简化，现在交易费用已由原来元平方米降到了元平方米，办证时间由原来三个月到现在只要天。

最近政府还将会出台进步激活房地产市场政策，由此，可以预计明年房地产市场将会更加向好。

南昌房地产市场现状眺望房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额镇最低收入家庭住房条件，但感觉这只是治标不治本权宜之策而已。

购房对象与目标潜在客户群关系南昌购房对象构成情况表商品住宅交易量万销售对象划分和购房目分类本地居民所占比例外地居民所占比例自住所占比例置业投资所占比例可想而知，近年来，随着南昌经济快速发展和花园城市建设步伐加快，南昌市居住环境不断改善，作为省会城市辐射功能日益显现，吸引了外地特别是省内其它地市人士纷纷投资购房置业如度热潮温州炒房团，外地居民购房比重逐年上升，由年上升到年。

从购房目分析，以自住为主，但置业投资比重逐年上长，由年上升到年。

南昌市房地产时代划分从年下半年起，南昌市房地产市场逐渐蓬勃发展。

先让我们回顾下南昌市房地产发展历史。

南昌市商品住宅第代应该在以前，这批产品档次较低，产品同质化倾向