（定稿）宿迁鼎城房地产项目可行性论证送审报告

住宅套数套。

二建设条件自然条件地理位置宿迁市位于江苏省北部，介于北纬，东经之间，属于陇海经济带沿海经济带沿江经济带交叉辐射区。

总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度，最低点海拔。

境内交通十分便利，水陆干线四通八达。

京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达公里。

京沪高速公路宁宿徐高速公路宿新级公路建成通车，新长铁路国道省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路宿沭级公路宿邳级公路正在兴建。

西距徐州观音国际机场公里，北离连云港白塔埠机场公里，南至南京禄口国际机场公里，空港优势非常明显。

优越地理位置和环境为经济发展提供了有利条件，也为房地产市场发展提供了经济基础。

气候条件宿迁最敏感因素之。

要密切注意市场动态，以抓住有利时机，以增加销售利润，减少风险，达到项目盈利目标。

附销售收入各期百分比销售收入各期百分比比例合计第年第年第年第年备注住宅商铺合计成本投资等在各建设期百分比略附图形说明附土地费用多方案每亩地价万万经济分析表四研究结论该项目占地亩，总建筑面积万平方米。

本项目总投资万元。

其中，企业自筹万元项目资本金万元，预售收入万元，银行贷款万元。

项目完成后平均可实现销售收入万元，实现利润总额万元，投资利润率为，投资净利润率为。

项目住宅部分将向社会提供约套优质商品住房，将为客户展示出个具有超前性和导向性住宅楼新模式，推动本市及周围地区住宅建设发展，满足当地人民住房需求。

项目商业部分可向市场提供近万平方米经营面积，对于健全区域商业配套活跃区域商业气氛带动市场发展起到积极作用。

项目建设开发具有良好经济效益和社会效益，因此本项目建设是必要可行。

综合卖点分析休闲河边绿化带休闲广场生活大润发苏果等大型超市近在咫尺户型结构合理，顺应市场需求户户朝南，超大楼间距，充分采光通风人性化外飘窗设计，窗外美景览无余超大落地窗，尽享阳光瀑布五结论综上所述，项目所处位置是新老城市交接中心，又在古黄河边，是市政府高度重视区域，周边各种配套完善，是居家工作及投资理想区域。

实现企业利润最大化。

通过本项目在市场上交易使公司战略利益得以最大化实现。

同时，在短时期内，亦能收回该项目投资成本包括生产成本，管理成本，投资本项目机会成本，通货膨胀等和取得由长期目标和短期目标相协调预期利润。

定价原则本项目各具体单元价格符合均价指导本项目各具体单元由于存在景观朝向采光通风楼层面积户型结构等种种客观差异，导致其市场销售价格也有所不同，但各具体单元价格应能符合市场销售指导性均价。

本项目价格应使其顺利销售同时，各户型能平衡销售。

本项目在市场上销售时，各具体单元由于其客观差异性和其总价差异，被市场所接受程度不同。

如各户型和单元接受程度不同，各栋接受程度不同，同楼栋中各单元接受程度不同，不同楼层同户型接受程度不同等等。

价格定位在对同片区主要同比物业进行对比分析充分考虑本产品优劣势分析现今市场中高档楼盘及竞争格局情况下，我们将在入市时采取低门槛策略，第章总论项目概况项目名称鼎城暂定二建设地点本项目位于宿迁市古黄河畔，东邻青年中路，西接楚街商业街，南依西湖路，北靠洪泽湖路。

三主要建设指标该项目规划总用地范围计亩，居住总户数户。

开发总面积万平方米住宅面积万平方米商业用房建筑面积万平方米公共建筑面积平方米建筑密度容积率二可行性研究依据原北工院设计旧城改造项目规划方案国家现行政策法规及有关设计规范集团房地产公司相关人员余文博廖骁俊在宿迁期间市调资料及江苏三鼎房地产侍卫东市调资料宿迁市政府机构有关部门提供相关基础资料网络信息资料及近期同行业策划机构提供信息资料三研环保治理措施为保证该项目具有良好生活环境，对上述污染源及污染物需采取适当治理措施。

生活污水生活污水采取化粪池进资金借款固定资产投资借款开发产品投资借款负债小计所有者权益资本金资本公积金盈余公积金累计未分配利润第十章效益分析经济效益分析销售收入估算本项目住宅建筑面积万平方米，商业用房建筑面积万平方米。

销售价格参照项目所在地周边目前平均房产价格，遵循谨慎原则，分四个价格档次进行销售预测，住宅房平均价格元平方米，商业网点元平方米。

以此测算销售收入住宅总面积元万元万万元万万元万万元万元商业用房总面积元万万万万元项中加在起得出可行性平均价销售收入为万元，最高销售收入为万元，最低销售收入为万元。

二营业税及附加估算根据有关税法，本项目出售住宅应按销售收入交纳营业税，按营业税交纳城市维护建设税，按营业税交纳教育附加税，印花税房产交易费暂不计算，经计算，本项目应交纳营业税及附加共计万元最高交纳万元最少交纳万元。

销售收入与经营税金及附加表序号项目名称合计万元第年第年第年第年销售收入经营税金及税金附加营业税城市维护建设税教育费附加三销售利润估算销售利润为销售收入减营业税及附加再减项目投资额，经测算，本项目销售利润平均为万元，最高为万元，最低为万元。

四投资净利润率和投资利润率序号项目名称计量单位基本方案备注土地拍卖价款万元土地拍卖单价元土地拍卖单价万元亩土地拍卖价款占比例项目总成本万元资金筹措万元资本金万元借款万元销售收入万元经营总收入万元销售收入万元利润总额万元所得资源相对较少，筹备及开发工作量大地质条件本项目地质形成约年左右，属新地，抗震抗灾能力较差拆迁难度本项目地块内有原要求保留三栋较新建筑个会堂和座信息塔，拆迁难度较大项目南北沿街面部分地块已被其他投资者拿去，降低了本项目商业价值本案按规划设计条件将规划设计定比例小高层万平米，宿迁居民对高层抗性较强住宅销售主力客户群公务员基本已完成置业新区建设年宿迁城市化进程及城镇人口增长率缓慢。

三机会点分析政府对房地产开发非常重视，给予了很多优惠政策城市中心地段难得大型商住项目江苏三鼎在宿迁投资过程中建立各种社会资源合理根据拆迁进度进行分期开发，适时根据市场变化调整开发及营销方案，减少资金压力，降低投资风险。

四项目市场威胁分析土地新政增值税使产品成本相对增加，对市场购买力构成潜在影响国家近年来系列宏观调控，定程度上将会缩小宿迁房价上升空间，或带来定政策风险。

宿迁房地产市场近两年来开发量大增，未出现减缓势头，继续下去会对需方市场造成过量冲击，担心出现供过于求局面宿城新区规划相当比例住宅用地量，市府新区板块供应量大，本案周边楼盘竞争激烈。

四项目市场定位产品定位从项目定位及经营策略入手，结合项目综合条件分析，本项目产品定位在以下几个方面重点突出品质化社区建造环保型商住项目综合社区。

绿色住宅社区主要以人为中心，创造与大自然景观完美结合绿色环保节能住宅。

引进生态适宜性较大，影响较小。

水体占℅是城市突出特色，宿迁市市区及近郊可分为黄泛冲积平原岗地和波状平原丘陵基岩三个工程地质区。

本项目属黄泛冲积平原较不稳定工程地质区较易建设用地。

分布于废黄河两侧平原地区，面积大范围广，系数百年黄河冲积而成，地面高程米。

本区最大特点是土层形成时代新，距今仅年，土质较松散，抗震性能差，地下水埋深米，地震时局部地段可能出现轻微砂土液化。

该区米以上又可细分为废黄河漫滩区，层厚米，地基容许承载力吨平方米亚砂土层废黄河故道区，埋深米，层厚米左右，地基容许承载力小于吨平方米粉砂层。

距废黄河故道两岸较远大兴关庙新庄皂河等乡镇，层厚米，地基容许承载力吨平方米亚粘土层。

二社会经济发展状况全市经济发展呈现良好态势。

从年来看工业增速领跑全省。

月，全市累计实现工业增加值亿元，同比增长，增速仍居全省首位。

工业品累计产销率达，同比提高个百分点。

实现销售收入利税利润分别增长和。

工业投资增速加快。

月，全市万元以上项目累计完成固定资产投资亿元，同比增长。

其中工业投资亿元，增长，较上半年增速快个百分点。

财政金融明显趋好。

月，全市共完成财政总收入亿元，同比增长。

其中般预算收入亿元，增长，增速较上半年分别提高和个百分点。

般预算收入增速位居全省第，高于全省个百分点。

月末，全市金融机构存款余额亿元，比年初增加亿元。

全市金融机构贷款余额亿元，比年初增加亿元。

对外经济发展加速。

月，全市实现外贸进出口总额万美元，同比增长，比月增速提高了个百分点。

全市实际利用外资万美元，同比增长，比月增速提高个百分点。

城镇居民收入稳步增长。

月，全市城市居民人均可支配收入元，同比增长。

其中人均工薪收入元，同比增长。

三配套条件供电电源接自市区供电网，电源供应有保证。

给水项目日用水量立方米日，年用水量为万立方米年，市区自来水公司能保证满足生活用水水量水压水质要求。

排水该项目统规划雨污水处理管网。

雨水经暗渠汇集后可直接排入雨水网，生活污水经