（定稿）富豪青年国际广场项目可行性论证送审报告（完整版）

烟台市物产丰富，经济发达，堪称是寸土寸金经商宝地，目前已进入全国投资硬环境优城市。

年月日正式开通中国烟台网上商品交易会，标志着烟台经济走进国际网络，融入全球经济，增强了烟台与世界各国合作交流，提高了知名度。

不久前更是被评为全国十大魅力城市。

三配套条件供电电源接自市区供电网，电源供应有保证。

给水项目日用水量立方米日，年用水量为万立方米年，市区自来水公司能保证满足生活用水水量水压水质要求。

排水该项目统规划雨污水处理管网。

雨水经暗渠汇集后可直接排入雨水网，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。

通讯电话通讯小区敷设电话电缆分区域安装电话交接箱，每个单元都敷设壁嵌式电话箱，每户室均预埋电话暗线。

电视及其他有线电视线路沿道路走线。

每户均在起居主卧室各设置电视插口个。

每户均敷设空调专用线路，窗外预留空调主机安装位置。

宽带通讯公高，人们对住宅多样化，可选择性以及功能质量和环境质量要求越来越高。

如何满足人们对提高居住质量要求，体现小康居住生活水平，各方面都在探索和实施。

本项目建成，按照高起点现代化要求，体现出超前性科学性及示范性规划设计建设标准在现行标准基础上要适应可持续发展要求，体现超前性充分推广使用各种新技术新材料，体现科学性在规划设计环境质量公建服务设施物业管理等方面都具有明显导向作用，体现示范性，达到国内先进水平。

以人性化为设计准则，汲取国内外先进设计理念，并融入烟台福山区地域文化及地形特色，实现规划布局街坊化，配套管理智能化，营造个度假式生活高级住宅区，为烟台市展示出个具有超前性和导向性住宅小区新模式，并起到推广普及示范作用。

从而以点带面，推动本市及周围地区住宅建设发展。

另外，随着项目实施，将带动周围地区商业及餐饮娱乐商业等行业进步发展，直接间接地为社会提供更多就业机会。

因此具有良好社会效益。

第十二章不确定性分析盈亏平衡点房地产市场供不应求使房产价格短时期内不会下降，我们取平均值计算收入为万元，项目投资总额为万元，盈亏平衡点为，即当项目销售达到时，盈亏达到平衡点。

二敏感性分析影响本项目财务效益主要不确定性因素为建安费用和价格水平。

因而，敏感性分析针对项目税后全部投资内部收益率，计算销售价格上下波动和建设投资上下波动时，对经济评价指标影响。

见敏感性分析表。

售价变动建设投资从表中可以看出当销售价格不变，建设投资成本增加时，利润率为，项目可行。

当建设投资成本不变，售价降低时，利润率为，项目可行。

项目抗风险能力较强。

口之，是胶东经贸旅游及文化交流中心区域，与朝鲜韩国隔海相望，地理位置优越城市铁路公路海运通讯事业发达，是中国对外通商重要口岸。

烟台市物产丰富，经济发达，堪称是寸土寸金经商宝地，目前已进入全国投资硬环境优城市。

年月日正式开通中国烟台网上商品交易会，标志着烟台经济走进国际网络，融入全球经济，增强了烟台与世界各国合作交流，提高了知名度。

不久前更是被评为全国十大魅力城市。

三配套条件供电电源接自市区供电网，电源供应有保证。

给水项目日用水量立方米日，年用水量为万立方米年，市区自来水公司能保证满足生活用水水量水压水质要求。

排水该项目统规划雨污水处理管网。

雨水经暗渠汇集后可直接排入雨水网，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。

通讯电话通讯小区敷设电话电缆分区域安装电话交接箱，每个单元都敷设壁嵌式电话箱，每户室均预埋电话暗线。

电视及其他有线电视线路沿道路第章总论项目概况项目名称富豪青年国际广场二建设地点本项目位于烟台市福山区福海路东，天府街北侧。

三主要建设指标该项目规划总用地范围公顷计，亩，居住总户数户，小区内设有大型地下停车场，大型购物超市及门市网点幼儿园托儿所以及小区会所等全面配套设施。

开发总面积万平方米住宅面积万平方米商业用房建筑面积万平方米建筑密度容积率三项目承办单位烟台天府房地产开发有限公司四可行性研究报告编制单位核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，编制单位烟台市工筑安装消耗量定额和建设单位单位综合造价估算。

二其它费用勘察费按建筑面积元平方米计算设计费按建筑面积元平方米计算施工监理费按建筑面积元四部门关于进步加快经济适用住房安居工程建设有关问题通知通知现行投资估算有关规定。

建设单位及当地类似安居工程造价。

二估算范围和方法建筑工程参照省建筑安装消耗量定额和建设单位单位综合造价估算。

二其它费用勘察费按建筑面积元平方米计算设计费按建筑面积元平方米计算施工监理费按建筑面积元平方米计算城市建设综合开发费按建筑面积元平方米计算人防费按建筑面积元平方米计算供电贴费按建筑面积元平方米计算供水增容费依据当地现行收费标准和项目需用量估算劳保统筹按工程费用计算征地费按当地现行收费标准估算。

三预备费用本项目预备费用包括基本预备费和涨价预备费。

其中基本预备费按工程费用和其他费用之和估算，涨价预备费按工程费用和其他费用之和估算。

三投资估算附房地产贷款项目评估表评估表项目总投资估算表单位万元序号项目名称总投资估算说明开发建设投资土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费经营资金项目总投资评估表土地费用估算表单位万元评估表前期工程费估算表单位万元评估表基础设施建设费估算表序号项目金额估算说明土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价拍卖取得其他合计序号高增长房价，是我国政府和人民共同关心大事。

本项目建设将充分体现烟台市建设高起点高标准高水平要求，又达到经济适用要求，能有效改善市区居民住房条件，为社会提供相当数量物美价廉住房。

二符合现代化人居工程及我国住宅建设发展方向随着中国房地产市场成熟，住宅建设步伐加快，住宅投资结构趋于合理，高标准新型住房已经成为房地产市场主体，深受市民青睐。

个人购房比例不断提高，全国城镇商品住宅中个人购房比例已超过。

房地产开发以市场为导向，以质量取胜观念正在逐步建立。

三符合城市建设需要本项目开发建设，不仅可以缓解市区内拆迁压力，还能通过组团内企业搬迁，优化城区结构布局，加快城市化进程。

就目前福山区与开发区发展趋势看，两区有向起靠拢趋势。

福山新城区向北发展已成规模，几个现代化区域已经形成，此地块正好在新城区和开发区结合部，路南米是烟台市实验中学和产业区小学。

对本项目开发又增加了居住便利条件，对购房者更有吸引力。

第三章市场预测高标准新型住宅成为消费热点今年上半年，房价延续了年以来高速增长势头，面对高昂房价，使得很多普通居民难以实现改善居住环境需求，市场供给和需求存在结构性失衡，此类住宅经出现，便受到了众多消费者追捧，随着房地产市场发展，必将成为住房消费热点。

二烟台市良好经济基础为房地产市场发展提供了必要条件烟台市是东部沿海开放城市，改革开放以后，烟台市以优越地理位置，丰厚物质基础，成为了良好投资环境吸引了大批国内外客商前来投资经商，推动了烟台市经济快速发展，人们生活水平收入水平都有了很大提高，良好经济条件为房地产市场提供了消费主体。

三居民认知程度高本项目所属开发商成功开发富豪花园，获得了很高经济效益与社会效益。

在居民当中取得了广泛认知度。

为开发商本项目开发提供了极大有利因素。

四本项目具有良好市场前景本项目地理位置优越，基础设施完善，环境良好。

新颖造型及合理建筑结构，面向大部分居民销售价位，增加了该项目在市场竞争力，且本项目如果在年月开工，至年月完工，可占有三个购房高峰期。

市场前景看好。

第四章建设规模建设条件与选址方案建设规模该项目规划总用地范围公顷计，亩，建筑总面积为万平方米，建筑容积率为。

住宅套数套。

二建设条件自然条件地理位置烟台市位于胶东半岛中部，地处东经，北纬之间。

东连威海西接潍坊西南与青岛毗邻，北临渤海黄海，与辽东半岛对望，并与大连隔海相望。

市境最大横距公里，最大纵距公里，全市海岸线曲长公里，沿海岛屿个，是中国首批开放沿海城市之。

境内交通方便，通讯快捷。

已开通二十余条国内外航线，烟台港可同世界百多个国家和地区直接通航。

火车直达北京上海济南青岛等地，基本形成海陆空立体交通网络，优越地理位置和环境为经济发展提供了有利条件，也为房地产市场发展提供了经济基础。

气候条件烟台市地处中纬度，北温带东亚季风区，属暖温带季风型大陆性气候，并具有明显海洋性气候特征。

境内四季分明，日照充足雨水充沛空气湿润，气候温和，年平均气温，年日照时数平均为小时极端最高气温，极端最低气温，年均降水量为毫米，且时空分布不均，差异较大，由南向北递减。

全年表现为明显季风性，主导风向冬季感受到传统文化延伸和时代气息。

三总体规划方案该工程规划中采用多种户型。

在立面上，采用适宜色调墙面和独特风格房顶处理，与周围环境相协调。

四建筑设计设计依据民用建筑设计通则住宅建筑设计规范建筑单位提供功能分配及设计要求和基础资料二户型设计户型为经济适用型，采用先进设计思想，将整个住宅分为公共活动区和私