（定稿）小区103栋项目可行性论证送审报告（完整版）

高尚人文社区世家生活典范市场定位个性鲜明，世家文化主题贯穿其中，总论企业概况黑龙江房地产开发有限责任公司成立于年月日，是家民营股份制企业，公司法人代表，公司注册资本万元，资质等级为房地产开发二级，公司下设前期部工程技术部销售部经营部财务部综合部六个部门。

公司自创建以来，秉承创新发展诚实守信的经营宗旨和以人为本，科学管理的经营理念，建景乐观，项目可行。

总述小区栋虽然规模不大，但俗话说好大而全小而精，要想做好就必须在精字上做足功夫，是地产继期开发成功后持续建立推广企业品牌和地产品牌个重要篇章。

项目销售成功关键在于能否建立具有市场领先性差异化细分客户群体高端品质定位，以及能否通过精良建设将其高标准精确地表现出来。

化荟萃，经济开放繁荣，人居环境优良北方大都会。

近期至年，远期至年，对城市年前后作远景发展构想。

将以松花江江为主轴，形成江南江北两大城区，构筑中心道里道外南岗群力哈西哈东平房前进松浦利民呼兰九大组团打造阿城双城宾县五常尚志肇东六个卫星城将形成主五副个城市公共中心。

根据市规划局制定哈尔滨大都市圈城镇体系规划，预计到年，哈尔滨大都市圈人口将达到万人。

按照核心圈网络化城市圈拓展圈三个不同空间结构层次，哈尔滨大都市圈体系包括大都市圈中心城市次级城市地方性中心城镇重点城镇和般城镇级。

大都市圈中心城市即大哈尔滨，是由主城二级聚集区卫星城和小城镇组成网络城市。

三地产品牌系列开发期项目位于通达街号用地面积为，总建筑面积为其中住宅建筑面积为商服建筑面积为，平方米艺术主题会所平方米运动主题会所近平方米开第章总论企业概况黑龙江房地产开发有限责任公司成立于年月日，是家民营股份制企业，公司法人代表，公司注册资本万元，资质等级为房地产开发二级，公司下设前期部工程技术部销售部经营部财务部综合部六个部门。

公司自创建以来，秉承创新发展诚实守信经营宗旨和以人为本，科学管理经营理念，建立了缔造品位生活开发理念，先后开发建设了小区楼楼楼民安小区楼楼，小区楼，累计建成各类房屋面积近万平方米，合格率，优质房率以上。

其中小区楼又名期以其优异总体规划人性化户型设计世家文化为主题高尚人文社区定位精湛施工工艺和质量优美庭院景观规划建设完善尽美配套设施优质星级物业管理导入等在哈市第四届优秀住宅评选活动中荣获优秀住宅奖优秀规划设计奖优秀户型奖庭院绿化奖住宅科技奖优秀物业管理奖六项大奖全市仅十家，于哈市第十九届商品房展销会荣获最佳户型设计金奖全市仅三家，项目自年核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，月公开发售至今，技术经济指标，结合本项目具体拟建工程计划设计情况进行估算。

设备购臵及安装工程费估算依据设备购臵费按供货单位报价估算，设备安装费根据设备购臵费乘以相应费率测算。

其他安装工程费按照相关工程估算指标结合相应工程量进行测算。

该项目为新阳小区四期工程，属新阳居住区历史遗留项目，经市政府批准将继续享受当年小区改造时政府给予八路五桥优惠政策，免交土地出让金和城市建设配套费等项相关费用优惠政策。

其他各项费用按国家有关规定及实际情况估算。

二资金筹措本项目所需资金，建设单位自筹万元，占项目总建设资金，申请银行贷款万元，占项目总建设资金，资金筹措方案符合国家关于建设项目资本金制度要求。

资金使用情况详见附表二动态资金测算表。

第十章经济效益分析销售收入估算小区号楼铂宫项目拟建规模平方米，其中住宅平方米，门市平方米，人防平方米。

住宅销售收入住宅可出售建筑面积平方米，平均每平方米建筑面积售价为元，预计销售收入元平方米Χ平方米万元门市销售收入门市可出售建筑面积平方米，平均每平方米建筑面积售价为元，预计销售收入元平方米Χ平方米万元总销售收入万元万元万元经测算，本项目总销售收入为万元，销售计划详见附表二动态资金测算表。

二开发成本估算本项目开发建设总成本万元，开发建设成本详见附表二动态资金测算表。

三税金及利润营业税根据中华人民共和国营业税暂行条例规定，本项目所对应税目销售不动产，应依法交纳营业税，税率为。

本项目总计营业税为万元，税金支出详见附表二动态资金测算表。

企业所得税根据中华人民共和国企业所得税暂行条例规定，所得税税率为。

本项目总计应纳所得税为万元，分时所得税支出详见附表二动态资金测算表。

利润本项目总计利润总额为万元，总计税后利润为万元，详见附表二动态资金测算表。

第十章财务分析本项目财务分析严格依据建设项目经济评价方法与参数第二版及房地产开发项目经济评价方法中有关规定编制。

项目计算期年，项目建设期年。

财务盈利能力分析根据动态资金测算表计算以下指标投资利润率利润总额合计总建设资金Χ投资利税率利税总额合计总建设资金Χ销售收入利润率利润总额合计销售收入合计Χ销售收入利税率利税总额合计销售收入合计Χ资本金利润率利税总额合计资施优质星级物业管理导入等在哈市第四届优秀住宅评选活动中荣获优秀住宅奖优秀规划设计奖优秀户型奖庭院绿化奖住宅科技奖优秀物业管理奖六项大奖全市仅十家，于哈市第十九届商品房展销会荣获最佳户型设计金奖全市仅三家，项目自年核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，月公开发售至今，合计Χ该项目投资利润率和投资利税率均大于行业平均利润率及平均利税率，说明单位投资对国家积累贡献水平超过了本行业平均水平。

财务现金流量表全部投资见附表三现金流量表。

根据该表测算以下财务评价指标静态投资回收期含建设期全部投资回收期所得税前年全部投资回收期所得税后年均小于行业基准投资回收期年，表明项目投资能按时收回。

财务内部收益率财务内部收益率所得税前财务内部收益率所得税后均大于行业基准收益率，说明盈例能力满足了行业最低要求。

财务净现值财务净现值所得税前万元财务净现值所得税后万元财务净现值均大于零，该项目在财务上是可以考虑接受。

财务现金流量表自有资金见附表三现金流量表，根据该表计算以下指标自有资金财务内部收益率自有资金财务净现值万元自有资金投资回收期年二清偿能力分析本项目建设资金贷款按年次性还款计算，至年年末本项目预计销售收入可达万元，扣除销售税金万元及所得税万元，可用于还款资金为万元，足以偿付建设资金贷款万元。

资金来源与运用见附表三现金流量表。

通过计算可以看出，项目计算期各期能收支平衡，并有盈余。

三财务不确定性分析临界点分析临界销售量固定成本合计销售收入单价单位销售税金单位可变成本万平方米计算结果表明，开发单位销售面积达到万平方米时项目即可保证。

临界售价临界售价项目开发总成本销量Χ元平方米注本项目预计综合销售单价为元平方米计算结果表明，本项目平均售价达到预定综合售价时，项目即可保本。

敏感性分析所得税前主要财务指标全部投资敏感性分析结果见附表四变化因素财务内部收益率财务净现值万元с投资回收期年正常年份销售收入总开发成本从上表可以看出，各因素变化都不同程度地影响财务指标高低，其中销售收入变化最敏感，总开发成本次之。

注本项目财务分析本着称健性原则，尽可能估足总开发建设成本，低估销售收入，因此开发建设成本上浮空间及销售收入下降空间不大。

从上述财务评价看，财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，从敏感性分析看，项目具有较强抗风险能力，因此从财务上讲是可行。

第十二章可行性研究报告结论项目所处地理位臵优越，商业环境理想，区域地产市场发展前景良好，投资升值潜力大，总体定位符合市场需求，经济指标良好，销售前出积极贡献。

第二章市场分析总体市场分析及预测年哈尔滨房地产市场整体态势呈平稳发展，国内超大型品牌地产商进入冰城，圈定大宗土地开发，住宅市场由小规模开发进入大盘时代，商业地产热潮席卷冰城市场，中低档经济适用住房依然走俏。

第方面中低价位住房占据市场，走势良好至年受城市中心地段土地资源紧缺中高档社区开发量减少外，均开发成片规模中低价位住房，该类住房价格较优惠，适合于低收入人群，走势良好。

再有江北项目陆续上市，更为些投资者提供广阔市场选择，且价位多在此区间，因此中低价位房产还是市场主流。

大盘时代大社区大配套受青睐年住宅开发热集中在道里区车辆厂改造新阳路区域道外区危改房，动力区安乐街附近，江北新轮淘金热，验证了靠规划规模合理性价比取胜