（定稿）小区房地产项目可行性论证送审报告（完整版）

随着三环十六射线道路网系统建成，近郊区和远郊区土地和房产价值也将迅速提升，各区域房地产发展将趋于均衡化。

竞争格局多元化未来，我市在房地产方面招商引资，不仅要引进纯粹房地产开发巨头，更要着力引进类似香港瑞安商业地产华侨城旅游地产清华紫光科技地产等产业地产开发巨头。

同时，也可以考虑优选四川重庆云南湖南等地在商业地产旅游地产物流地产以及城中村改造和旧城改造等方面有成功经验实力企业。

只有这样，我市房地产竞争才能形成多元化开发良性竞争格核准通过，归档资料。

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较平稳。

房地产市场主要指标运行情况房地产投资持续稳定增长，投资结构趋于合理统计数据显示，年以来，贵阳市房地产开发累计完成投资亿元，年平均增长，其中住宅投资亿元，年平均增长，住宅投资占房地产开发投资。

商品房开工面积累计万平方米，年平均增长，其中住宅万平方米，年平均增长商品房竣工面积累计万平方米，年平均增长，其中住宅面积万平方米，年平均增长。

二房地产市场保持供需两旺态势，房屋成交量逐年递增年以来，贵阳市新建商品房合同登记销售面积累计万平方米，年平均增长，其中住宅面积万平方米，年平均增长商品房销售金额累计亿元，年平均增长，其中住宅金额亿元，年平均增长随着商品房销售形势持续向好，商品房空置面积基本维持在个较低水平，截止年底，全市商品房空置面积指年以上商品房空置面积为万平方米，其中住宅万平方米。

表年贵阳市商品房销售情况统计表单位万亿元年份商品房其中住宅面积金额面积金核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第章总论项目概况项目情况项目名称苑项目地址贵阳市云岩区总建筑面积平方米，其中住宅面积平方米，商业面积平方米，地下停车位平方米。

建筑高度两栋栋层，栋层建设单位情况建设单位贵州房地产开发有限公司企业性质中外合资公司地址中国贵州省贵阳市大厦楼可行性研究报告编制依据城市居住区规划设计规范贵阳市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范主要技术经济指标与研究结论表苑项目主要技术经济指标表序号项目指标单位建筑类总建筑面积占地面积二投资类项目投入总资金万元土地取得费用万元前期费用万元城市基础设施配套费万元建筑安装工程费万元园区配套费万元管理费用万元销售费用万元财务费用万元预备费万元资金筹措万元项目资本金万元银行借有项目开盘就销售完毕，这极大地刺激了众多开发商在主城区投资开发高档次楼盘。

目前，贵阳市主城区待建或正在建设高层住宅项目有较多，且大多数项目都将于今年下半年或明年上市销售，再加上国家房地产政策影响，可以预见，贵阳市高层住宅市场竞争将十分激烈。

目前在售项目中有开始采用打折赠礼低开等方式来进行促销。

市场风险对策制定尽可能周密详细资金计划项目进度计划材料采购计划等，在项目实施过程中，及时发现偏差并采取相应纠正措施，以保持项目朝既定方向发展，便可以有效控制风险对项目影响。

同时，对投资项目财务经济活动及有关会计资料进行审查和监督，有效评价项目经营管理效益完善管理制度等，将有效规避和控制项目开发与经营过程中风险。

资金风险资金风险分析本项目资金来源有三个方面自有资金银行贷款房屋销售回款。

从前面分析可以看到，自有资金万元，需要从银行贷款万元，其余在靠销售回款来补充。

因此，本项目资金风险在于是能否按时从银行贷取所需款额，二是销售回款是否按预期进行。

在目前实施了房贷新政和贷款规模调控政策大背景下，能否按期筹措所需资金以及是否按期偿还本息尤其要更加重视。

资金风险对策加强市场营销，重点突出项目地理环境和区位优势，突出项目居家功能和项目保值增值潜力，吸引更多潜在用户关注。

同时，在控制成本基础上，可采用低价策略，使得本项目性能价格优势突出明显，使本项目投资价值提高，在既定时间里实现销售目标，及时回笼资金。

管理风险管理风险分析本项目管理风险主要指项目管理人员操盘能力，即项目开发建设是否按照预定目标进行。

项目前期策划工程管理售后服务等都必须环环相扣，任何个环节拖延都有可能导致整个开发周期延长。

而建设周期延长意味着开发商将增加贷款利息施工人力成本市场变化风险及提高工程造价，这切都将影响项目投资效果。

同时，导致工期延长因素是相当复杂，每个阶段都存在些关键环节。

因此，项目管理人员特别是项目经理操盘能力是影响项目开发成功重要因素之。

管理风险对策在项目人事安排上，要抓住时机，摈弃传统国企由于体制导致人事管理机制，建立充分市场化现代人力资源管理机制，公开招聘优秀项目管理人员。

并根据项目经营需要，把项目经营目标进行层层分解，落实到每部门或每个人身上。

每个职工都要签订目标合同额亿元，年平均增长随着商品房销售形势持续向好，商品房空置面积基本维持在个较低水平，截止年底，全市商品房空置面积指年以上商品房空置面积为万平方米，其中住宅万平方米。

表年贵阳市商品房销售情况统计表单位万亿元年份商品房其中住宅面积金额面积金核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第章总论项目概况项目情况项目名称苑项目地址贵阳市云岩区总建筑面积平方米，其中住宅面积平方米，商业面积平方米，地下停车位平方米。

建筑高度两栋栋层，栋层建设单位情况建设单位贵州房地产开发有限公司企业性质中外合资公司地址中国贵州省贵阳市大厦楼可行性研究报告编制依据城市居住区规划设计规范贵阳市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范主要技术经济指标与研究结论表苑项目主要技术经济指标表序号项目指标单位建筑类总建筑面积占地面积二投资类项目投入总资金万元土地取得费用万元前期费用万元城市基础设施配套费万元建筑安装工程费万元园区配套费万元管理费用万元销售费用万元财务费用万元预备费万元资金筹措万元项目资本金万元银行借较高，抗风险能力大，投资是可行。

具体如下通过对贵阳市宏观经济环境和房地产市场分析，项目目前所处宏观经济环境运行良好，国民经济综合实力不断增强，居民生活水平继续提高，房地产消费力保持强劲，未来对高档住宅需求会增长。

同时，贵阳市房地产业在经过国家宏观调控政策洗礼后，便会逐渐步入良性发展阶段，贵阳市房地产业前景看好。

本项目拟定建设规模和建设方案科学合理，经市场调查和预测分析，本项目开发与建设符合所在地区发展目标和方向，同时，由于该项目所处地理位置优越，因此招商引资市场前景比较乐观。

本项目各项技术经济指标比较理想。

敏感性分析表明该项目在土地价格建造成本和销售价格变化时，经济效益指标和变化不明显，说明项目具有较强抗风险能力。

综上所述，可以认定该项目是可行。

建议本项目各项经济指标说明项目在经济上是可行，并且具有较强抗风险能力。

建议严格控制建设期，尽量使各项工程按期完工，以保证项目整体经济效益。

平面设计建议因本案定位为新贵小资故在平面设计时应采用时尚，高档设计风格。

而面队消费群体以年轻化为主，所以在设计上应简洁鲜明并富有活力。

随着环境保护意识提高，企业对生态环境要求也越来越高。

因此，项目应注重健全法律和法规体系，提高地区整体生态意识，营造良好生态氛围同时，应该加快区域环境建设建设步伐，改善投资环境，提高招商形象和吸引力。

综上，本研究报告认为，贵州房地产开发有限公司在总体上应积极采取增长性战略，抓紧落实项目融资施工单位选择等事宜，以利本项目尽快全面正式启动。

进而，在贵阳市云岩区房地产市场形势大好机遇中，获得更大经济与社会效益。

附表附表项目投资计划表序号类别万元万元合计万元土地取得费用前期费用城市基础设施配套费建筑安装工程费园区配套费管理费用销售费用财务费用预备费合计附表项目还本付息表序号年号万元万元年初借款新增借款本年利息偿还本金偿还利息年末借款附表损益表序号年度合计万元万元营业收入建造成本费用营业税金及附加预交土地增值税应纳税所得额企业所得税可供分配利润累计未分配利润附表现金流量表全部投资序号年号万元万元现金流入销售收入现金流出建设投资预交土地增值税营业税及附加净现金流