（定稿）小商品批发市场工程项目可行性论证送审报告

第三章市场分析和拟建规模小商品批发市场建设，不仅是个大型商贸流通项目，也是个商铺业开发项目。

因为商铺业属于房地产项目，受国家宏观政策影响较大，而小商品市场建设则重在考察项目所在地发展条件和需求状况。

因此，本章将从全国市场与政策环境分析商铺业基本走向将以县及其周边区域为重点，分析小商品批发市场建设可行性。

第节商铺业市场分析年全国各地普遍出现商铺业热潮，黄金地段商业用房再次成为关注焦点。

如，多家外地外籍大型商业已入驻北京市场天津商铺投资也开始启动，外来投资者逐步增加杭州商铺业投资市场走势依然活跃深圳有更多中小投资者开始密切关注商铺市场投资。

市西城商铺业投资居高不下，在人们早已预测商铺已饱和情况下，仍有投资者率性下注，西城商铺发展仍有潜力。

随着年开发量增长，商铺供求关系正趋于缓和，商铺资源稀缺性开始弱化。

但在未来几年，商铺市场除了实现改善投资环境，扩大引资规模，形成区域发展良好态势，年均收入可达万元，年实现利润万元，全部投资所得税后内部收益率为，高于行业基准收益率，全投资所得税后动态回收期年，可按期收回投资，并可有定盈余，因此建设小商品批发市场投入在财务上是可行。

综上所述，该项目是个在投资方向经济效益和社会效益等各方面均可行项目。

第二节建议建议组建小商品批发市场期工程筹资委员会。

项目投资是否能够足额到位并合理使用对于预期目标有决定性作用。

因此，成立专门筹资机构，确保资金适时足额到位以规避风险，合理安排和科学使用资金以减少风险发生概率等，尽快使小商品批发市场发挥出最大效益。

由于本项目中出租收入变化对整个项目影响较大，故在进行投资时建议小商品批发市场建设和市场营销要从基础做起，制定完整营销方案，确定合理出租价格，以保证投资按期回收。

以批发零售贸易为主体商业，有着迅猛增长市场容量。

但房地产开发大幅度下降，说明以房地产开发业与批发零售贸易业相结合产业有着巨大发展潜力和经济效益，就全县经济发展总规模来看，需要有个强力投资企业投资于大型商贸城建设。

而恰在至年期间，驰名国内外市场浙江小商品经营业主携资北上，实力强大集团，在时隔年时间里，就在威海文登市建起了座布局合理规模宏大小商品批发市场。

年下半年，集团以其敏锐目光，发现了县这商贸和房地产业发展洼地，开始踏上了这块经济密度高沃土。

集团投资决策大手笔与县小商品批零业巨大潜力相结合，构成了这大型商贸城建设市场背景。

第三节项目建设必要性是县域经济辐射区广大人民生活消费需要县人口万人。

由于该县经济技术开发区扩建，镇稻庄镇与县开发区相连接高新技术产业园区兴起，聚集了大量外来人口，形成了巨大消费市场。

而小商品批发市场座落第章总论第节项目名称及承办单位项目名称小商品批发市场期工程二项目承办单位及法人承办单位小商品市场发展有限公司法人代表三项目建设地点省县城东新区新城大道以东绕城路以西傅家路以南潍高路以北。

四项目负责人五可行性研究报告编制单位编制单位工程咨询资格证书编号工咨甲资格等级甲级发证机关中华人民共和国国家发展和改革委员会核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，公司地址联系电话第二节可行性研究报告编制依据项目单位委托黄河三角洲工程咨询有限责任公司编制可行性研究报告委托书国家计委建设部颁布建设项目经济评价方法与参数县建设局关于县供应情况第节建设条件地理位可预见费。

固定资产投资计万元。

其中，土建工程万元，给排水工程万元，供电工程万元，采暖及空调费万元，消防设施万元，通讯设备万元，闭路电视安装万元，电梯万元，道路管线万元，机房万元，绿化工程万元，装修工程万元，其他万元，土地使用费万元土地共计亩，每亩万元。

递延资产计万元。

是项目建设期内，用于组织管理设计等费用，其中管理费万元，工程监理费万元，勘探设计费万元，城市基础设施配套费万元，劳保统筹费万元，销售费用万元。

不可预见费万元。

二建设期利息万元本项目银行借款本金万元，贷款利率按五年期长期借款，建设期计半息，利息共计万元，建设期内不还本付息。

三流动资金按照定额估算法进行估算，项目建成投入运营后年需流动资金万元。

第二节资金筹措本项目预计总投资万元，其中企业自筹万元，银行贷款万元。

详见附表投资使用计划和资金筹措表第十章经济评价第节财务数据估算收入及税金估算营业收入主要是中心市场摊位出租收入和商住房出售收入两部分组成，商铺出租收入年均万元，商住房出售收入万元。

中心市场出租收入年均万元本项目中心市场共计五层，其中，共设个摊位，每个摊位按当前市场出租价格元，计万元其余房屋出租收入计万元，共计万元。

二商住楼出售面积共计万平方米，共计销售收入万元。

收入分两年实现，第年预计出售房屋总面积，计万平方米，实现收入万元。

第二年预计出售房屋总面积，计万平方米，实现收入万元。

三营业税金及附加根据国家规定，所有营业收入均按交纳营业税按营业税交纳城市建设维护税，按营业税教育费附加，房屋出售收入按交纳交易印花税，按交纳交易管理费。

详见附表收入及营业税金及附加估算表二营业成本估算经营成本包括经营费用房产税折旧及摊销和财务费用。

经营费用是指在经营过程中发生各项费用。

工资福利费，项目定员人，按每人年工资额万元计，年工资总额计万元福利费按工资总额计，共计万元，工资福利费合计万元。

维护修理费，按年折旧额计，年万元。

管理费，按工资已饱和情况下，仍有投资者率性下注，西城商铺发展仍有潜力。

随着年开发量增长，商铺供求关系正趋于缓和，商铺资源稀缺性开始弱化。

但在未来几年，商铺市场总体状况将是铺源充足，但仍然需求大于供给。

这种供求不平衡状态可能会持续段时间，主要来自三个方面需求是国内外商业企业需求二是外资进入中国需求三是国内其他投资者需求。

目前上海商铺平均回报率达到。

由于平均回报率仍维持在较高水平，因而商铺开发与供给将持续增长。

从整个房地产市场看，已经形成梯级消费市场。

商铺是种好投资工具，大部分商铺会越用越升值，因此商铺抗跌性和抗波动性优于住宅，商铺投资仍是商家重要抉择。

第二节项目区发展小商品市场可行性分析从工业园区产业布局看项目可行性近年来，县以培植壮大县经济开发区和工业园为重点，积极推进改革开放，加快调整经济结构。

年该县按照高起点规划高标准建设高效能管理原则，采取工业向园区集中人口向城镇集中措施，将上述两个园区统规划，形成了先期建设面积达平方公里高新技术产业园区。

区内几十家限额以上工业企业，主要分布在石油化工化学化工造纸印刷纺织橡胶塑料制品新型建材机械电子热电等重要行业。

原工业园内已形成了个具有相当规模工业园区，有橡胶工业园工业园集团农产品加工区工业区工业区等。

发展起了除了实现改善投资环境，扩大引资规模，形成区域发展良好态势，年均收入可达万元，年实现利润万元，全部投资所得税后内部收益率为，高于行业基准收益率，全投资所得税后动态回收期年，可按期收回投资，并可有定盈余，因此建设小商品批发市场投入在财务上是可行。

综上所述，该项目是个在投资方向经济效益和社会效益等各方面均可行项目。

第二节建议建议组建小商品批发市场期工程筹资委员会。

项目投资是否能够足额到位并合理使用对于预期目标有决定性作用。

因此，成立专门筹资机构，确保资金适时足额到位以规避风险，合理安排和科学使用资金以减少风险发生概率等，尽快使小商品批发市场发挥出最大效益。

由于本项目中出租收入变化对整个项目影响较大，故在进行投资时建议小商品批发市场建设和市场营销要从基础做起，制定完整营销方案，确定合理出租价格，以保证投资按期回收。

以批发零售贸易为主体商业，有着迅猛增长市场容量。

但房地产开发大幅度下降，说明以房地产开发业与批发零售贸易业相结合产业有着巨大发展潜力和经济效益，就全县经济发展总规模来看，需要有个强力投资企业投资于大型商贸城建设。

而恰在至年期间，驰名国内外市场浙江小商品经营业主携资北上，实力强大集团，在时隔年时间里，就在威海文登市建起了座布局合理规模宏大小商品批发市场。

年下半年，集团以其敏锐目光，发现了县这商贸和房地产业发展洼地，开始踏上了这块经济密度高沃土。

集团投资决策大手笔与县小商品批零业巨大潜力相结合，构成了这大型商贸城建设市场背景。

第三节项目建设必要性是县域经济辐射区广大人民生活消费需要县人口万人。

由于该县经济技术开发区扩建，镇稻庄镇与县开发区相连接高新技术产业园区兴起，聚集了大量外来人口，形成了巨大消费市场。

而小商品批发市场座落第章总论第节项目名称及承办单位项目名称小商品批发市场期工程二项目承办单位及法人承办单位小商品市场发展有限公司法人代表三项目建设地点省县城东新区新城大道以东绕城路以西傅家路以南潍高路以北。

四项目负责人五可行性研究报告编制单位编制单位