（定稿）小食品批发市场项目可行性论证送审报告（完整版）

公司成立以来，赵忠国先生加强内部管理，逐步理顺各种关系，使各项工作走上正轨。

估算住宅商品楼成本包括各种材料费施工费工程配套费保险费等。

住宅商品楼成本估算见下表名称单位费用元平方米工程配套费数量平方米金额万元人民币合计施工材料费市场运营成本估算外购燃料及动力电按当地现行价元项目经营管理科学化，经济效益社会效益好，是个理想投资项目。

附件企业法人营业执照中华人民共和国组织机构代码证税务登记证房地产开发资质等级证市发展计划局文件市房产局管理文件市食品批发市场规划平面图五百余米。

周边无工业区，交通便利，环境十分优越。

建设规模与内容建设占地面积为平方米，建筑面积为平方米商服住宅楼。

其中商服为两层，建筑面积为平方米住宅为五层，建筑面积为平方米。

楼群间地面硬化平方米。

市场总体规划与使用功能在占地面积平方米土地上，建四栋商服住宅楼，呈东西南北分布，楼与楼之间设有通道。

每栋楼层高为七层，层为商服楼食品批发市场，跨度为米，层为住宅楼，跨度为米。

第层楼设间个，第二层楼设摊位于个，楼间广场设摊位个。

建筑设计与结构设计规范内容执行标准民用建筑设计通则建筑结构荷载规范建筑设计防火设计规范商店建筑设计规范住宅设计规范建筑灭火器配置设计规范砌体结构设计规范混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范建筑地基基础设计规范经营方案公司采取次性出售和市场自主经营原则，次性出售住宅楼平方米，出租商服楼平方米和空间第章摘要公司简单描述省市弘北房地产开发有限责任公司组建于二年月，是在原省市房地产综合开发公司基础上进行转制重组股份制企业。

企业类型为有限责任公司，资质等级为叁级，经营范围是按照资质等级三级从事经营活动，经营者是先生。

公司成立以来，赵忠国先生加强内部管理，逐步理顺各种关系，使各项工作走上正轨。

公司利用市是区域性中心城市优势，结合市政府为加速老城区改造和加速小城镇建设制定系列优惠政策，继续瞄准市场，捕捉信息，以优质规范服务先进经营管理经验，使企业从小到大，不断发展壮大。

公司为巩固成果，不断开拓进取，除目前已具备大规模房地产开发条件外，还积极把握政府完善和规范六大市场体系建设有利时机，力争把公司发展成为市波及周边市县房地产开发公司和食品批发中心。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，安全保卫部公司宗旨公司奉行以质量求生存以创新求发展以服务求信誉以技术求优势以管理求效益宗旨，以发扬职业道德服务人民奉献社会做为主线，以发展才是硬道理为动力，坚持市场是企业发展根本，质量和效益是企成本核算机制本项目在财务管理方面，实施是按照国家颁布有关企业财务管理制度，对公司进行成本核算机制，加强公司固定资产和流动资产管理。

在固定资产投资预算中，合理地安排经营性固定资产和非经营性固定资产投资比例，尽量压缩非经营性固定资产投资额，增加经营性固定资产投资比例，以改善营业环境但同时也防止闲置不必要固定资产，避免投资浪费。

合理提取固定资产折旧基金，不扩大可分配利润数量，以保证固定资产及时维修和更新。

在流动资产管理方面，合理确定流动资产储备定额，加快流动资产流动速度和周转次数，及时清理债权债物，减少财务费用。

财务状况要定期公开，接受监督检查。

项目经营管理模式坚持以人为本，强化管理。

以市场为导向，以改革机制创新为动力，以依靠先进科学管理手段，促进企业上水平上等级。

劳动保护建立健全劳动保护规章制度，如劳动合同工作内容劳动报酬社会保险等制度。

第八章投资估算与资金筹措投资估算投资估算说明本项目是房地产开发与市场建设为体综合性建设项目，在投资估算过程中具有定特殊性。

住宅楼按照商品次性销售，涉及到住宅楼建设前期费用主体工程费用可视为商品成本或作为流动资金次性投入，次性全部回收。

市场建设部分商服地面硬化和市场配套设施等作为固定资产投资。

所有投资额折合成单位平方米计算。

建设投资估算依据本项目估算是依据可行性研究报告设计方案及结合当地实际情况编制。

建设工程参照当地情况估算房屋造价其它费用按照轻工业工程固定资产投资估算编制办法估算。

项目总投资本项目总投资为万元人民币。

固定资产投资本项目固定资产投资市场建设投资为万元，其中商服楼建设投资万元人民币，市场配套设施建设投资万元人民币，场地硬化万元人民币。

市场建设投资见下表合计市场配套设施地面硬化单位成本元平方米土地使用费工程配套费施工材料费备注数量平方米金额万元工程项目动迁费流动资金估算流动资金按照住宅开发成本计算，流动资金需用额为万元人民币。

总投资构成分析总投资构成分析见下表投资金额万元人民币占项目总投资比例投资内容项目总投资建设投资流动资金资金筹措市弘北房地产开发有限责任公司投资万元人民币加拿大鸿图环球投资集团投资现汇万元人民币。

第九章财务评价成本估算依据本项目按规定会计制度划分科目，并计算相应费用。

住宅商品楼成有率不足，所以房地产开发有着广阔市场。

食品批发市场建立，不但填补市无专门财务费用，每年万元人民币。

成本估算见下表单位万元人民币序号金额序号金额差旅费财务费用劳动保护养老保险医疗保险环卫费应酬费总成本固定成本可变成本供热费人员工资办公通讯费折旧费项目项目电费生活用水收入及税金住宅商品楼销售收入单位价格元平方米数量平方米合计金额万元销售收入名称市场营业收入收入合计场地出租收入二层大厅出租收入个金额万元单间出租收入名称单价元间元位数量税金商品楼销售税金按销售收入计市场营业税按出租额计。

所得税根据市投资优惠政策规定，引资项目在经营期前三年免征所得税，四五年内减半征收所得税。

项目建设期和计算期本项目计算期为年，其中建设期年，经营期年市场运行初期经营计划建议建议营业第年达到设计能力，第二年达到设计能力，第三年达到设计能力。

损益表单位万元人民币年份项目平均达产率总收入税金及附加总成本费用营业外收支净额利润总额所得税税后利润序号盈亏平衡分析以市场利用率计算盈亏平衡点为固定成本盈亏平衡点销售收入销售税金可变成本由此可见，市场利用率为设计能力时，就可保本，从市场经营行业来讲，项目仍有定抗风险性。

评价结论从上述财务分析看，投资款偿还能力强，项目有很好盈利能力和清偿能力，抗风险能力强。

因此，项目从财务上讲是十分可行。

总论房地产开发对于加快老城区改造步阀，改善城市整体面貌，提高市民生活质量，起到定积极作用，房地产开发市场有着广阔市场和发展前景。

食品批发市场建立，不但填补市没有专业食品批发市场空白，而且能够扩大周边辐射力，增加市商客流量，提高就业率，繁荣经济，使市发挥区域性中心城市作用更加突出。

食品批发市场建设项目既是政府支持项目，又是引资项目，所以享受市投资优惠政策。

射人口万人。

经营项目有小食品保健食品快餐食品糖类酒类日杂等多个系列，多个品种各类商品，辐射人口为万人，年交易额约亿元人民币。

拟建市食品批发市场经营方式为与厂商联合，厂价直销，多品种经营，以为中心，辐射半径约多公里，周边个市县，多万人口，年可新增交易额亿多元人民币，成为区域性食品批发大市场。

从市得天独厚地理位置和有效销售半径来看，市食品批发市场具有定优势。

竞争分析竞争状况本项目无论是房地产开发，还是市场建设都享有定优惠政策，具有定竞争优势。

竞争优势区位优势拟建市食品批发市场地处繁华商业区域黄金地段，距离公路客运站火车站仅米，无论在这里建市场还是房产开发，都会取得很好经济效益。

价格优势因地处市黄金地段，商品楼出售与般地段商品楼价格相比，价格较高，市场出租摊位价格也相应增加。

政策优势本项目中市场建设和房地产开发项目均符合市政府出台关于五百余米。

周边无工业区，交通便利，环境十分优越。

建设规模与内容建设占地面积为平方米，建筑面积为平方米商服住宅楼。

其中商服为两层，建筑面积为平方米住宅为五层，建筑面积为平方米。

楼群间地面硬化平方米。

市场总体规划与使用功能在占地面积平方米土地上，建四栋商服住宅楼，呈东西南北分布，楼与楼之间设有通道。

每栋楼层高为七层，层为商服楼食品批发市场，跨度为米，层为住宅楼，跨度为米。

第层楼设间个，第二层楼设摊位于个，楼间广场设摊位个。

建筑设计与结构设计规范内容执行标准民用建筑设计通则建筑结构荷载规范建筑设计防火设计规范商店建筑设计规范住宅设计规范建筑灭火器配置设计规范砌体结构设计规范混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范建筑地基基础设计规范