（定稿）居住、商业以及其他配套项目可行性论证送审报告

二本项目实施具备了明显环境效益，将对城市交通环境绿色生态环境和人文环境起到明显改善作用。

临阜临路广场用地，采用先进下沉式设计，与文峰公园俩俩相望，她建成，将为阜城市民和外地游客休闲娱乐创造个全新舒适环境。

三本项目实施具有明显经济效益，将极大地提高本区域经济水平。

政府在付出少许代价后，通过地块改造，加快完成了本区域内城市基础设施建设城市道路城市广场城市绿地排水排污设施电力电讯设施等和公共事业配套建设。

本项目提供了经营环境优雅地理位置优越沿街商业门面和商业街，为社会提供了许多就业机会和经商发展场所效益经济效益，但也存在着定市场风险。

小高层高层市场认可度不高，需要进行段时间培育。

三本项目基于上述十章可行性研究分析，项目优势明显可操作性强，虽存在定风险和工作难度，但通过投资开发企业先进开发建设理念，坚持科学运作模式和高效务实工作态度，依靠市各级党委政府高度重视以及全市人民关爱和支持，本项目定会成功建设，达到预定各项效益目标。

结论经分析，本项目投资建设是可行。

浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司市颍翔置业有限公司宁波卓略房地产咨询有限公司年月日序和年限项目分为二期建设，每期建设周期为年项目可实施流水作业，滚动连续开发方式，总建设年限约为年。

二项目建设背景项目提出与确定市委市政府在进入新世纪之后，提出了系列紧紧围绕加快发展富民强市建设皖西北中心城市主题，认真学习沿海发达地区城市先进经验，把优化环境作为加快发展第要素，把招商引资作为加快发展重中之重，吸引兄弟城市和海内外朋友来投资兴业。

年中，投资商浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司来到，受到了市委市政府热情招待，在实地考察之后，初选了批项目作投资分析。

随后，浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司于同年月日参加市号地块国有土地使用权挂牌会，并以人民币捌仟伍佰染拾万元价格竞得本地块国有土地使用权。

二项目设计目标与原则确定宏观城市设计观将规划设计作为个提升市整个城市品位重要契机。

通过先进规划理念细致设计手法第章项目建设开发实施企业简介项目投资商浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司全资投资本项目市颍翔置业有限公司前身是浙江省嵊州市宏鑫房地产开发有限公司，是家拥有良好声誉和行业口碑房地产开发企业，企业秉承现代化企业管理理念，依靠灵活经营体制与严格科学管理体制相结合，独立自主地企业行为与政府宏观决策相结合，依据地域历史文化承传品质是发展硬道理开发理念和敢为人先敢创流企业精神，全力打造高品质高品位房地产精品。

浙江嵊州宏鑫房地产开发有限公司在浙江本地开发了众多成功项目，从而获得了业界和购房者好评。

主要开发楼盘情况如下湖滨新村位于嵊州市三江街道，总建筑面积万平方米，该楼盘已于年全部售完，总投资亿人民币江滨西路号商住楼位于嵊州市市中心地块，总建筑面积多平方米，总投资万元人民币，已全部售完三江花苑位于嵊州市三江街道商住楼，总建筑面积万平方米，总投资多万元人民币，已全部售完万都豪庭嵊州市最高档小区，总建势，因此我们在经营项目上更多考虑形成自己特有专业销售商圈，以此吸引大部分有此类专业需求顾客。

从规划来看，本项目地处于市中心潜在中央商圈，距离繁华颍州路不过数十米，毗邻利源商场，加上文峰公园大量人流量和项目自身拥有多平米文峰广场，足以支撑起与利源大厦华联商厦三足鼎立新兴中央商圈。

这个商圈建立，需要我们市场定位要明确，使消费者既有目来购物，也能逛着逛着就进来了。

基于此，我们提出持续改善概念，所谓持续改善指做所没有商圈形式，借助文峰公园和自建文峰广场社区人气，引导外地品牌和知名大型商场以及本地想突破区域限制商家进驻，推广形成本区域质好量精优质地段，营造独无二出售稀缺商圈。

依靠独无二吸引人气，人气吸引稀缺，强调从地段和产品规划等小处着手，以获得更多人气财气。

稀缺性是指该地段商铺具有保值增值潜力项目所在地阜临路临近主干道颍州路，毗邻市行政中心，可谓是交通便利，人流如潮，加之文峰公园这休闲场所存在，决定了地块稀缺性。

在这个寸土寸金地段开辟出块新商业区，已然成为个不可抵挡趋势。

从长远来看，随着新文峰广场建成，本项目商铺必将成为真正钻石地段。

因此，我们在做商铺定位和推广时，可以让消费者看到该处潜在价值与升值潜力，使其出于投资目来购买。

有效需求是指增加商铺社会影响力有效需求产生源自于社会影响力。

社会影响力从深层次而言无非是人们所共识需求。

当供应与需求失衡时，有效需求被放大化。

怎么挖掘出本案商铺有效需求，对销售而言事关重大，如能有重量级商家进驻或名誉联姻指在推广时商家已提前进驻等形成此商圈惜售气氛，激发有效需求，形成良性循环。

附加值是指通过提升楼盘其他配套价值同时，对商铺价值进行提升。

随着精神享受娱乐休闲需求日益增大，娱乐市场和文化市场在商铺销售中也占举足轻重块份额，如对这部分客户只强调销售刺激和对产品优点张扬，而轻视对卖点建立和对消费者引导帮助与服务，忽视了他们意愿和偏好，必然导致客户层流失。

多元化因素存在，能够增加项目附加力，如通过邀请形象代言人，举办些有收益行为活动，提升楼盘多层次形象，以楼盘来带动商铺，使两者相辅相成，互相提升。

考虑到本项目商铺供应量较大，商铺销售新世纪之后，提出了系列紧紧围绕加快发展富民强市建设皖西北中心城市主题，认真学习沿海发达地区城市先进经验，把优化环境作为加快发展第要素，把招商引资作为加快发展重中之重，吸引兄弟城市和海内外朋友来投资兴业。

年中，投资商浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司来到，受到了市委市政府热情招待，在实地考察之后，初选了批项目作投资分析。

随后，浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司于同年月日参加市号地块国有土地使用权挂牌会，并以人民币捌仟伍佰染拾万元价格竞得本地块国有土地使用权。

二项目设计目标与原则确定宏观城市设计观将规划设计作为个提升市整个城市品位重要契机。

通过先进规划理念细致设计手法第章项目建设开发实施企业简介项目投资商浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司全资投资本项目市颍翔置业有限公司前身是浙江省嵊州市宏鑫房地产开发有限公司，是家拥有良好声誉和行业口碑房地产开发企业，企业秉承现代化企业管理理念，依靠灵活经营体制与严格科学管理体制相结合，独立自主地企业行为与政府宏观决策相结合，依据地域历史文化承传品质是发展硬道理开发理念和敢为人先敢创流企业精神，全力打造高品质高品位房地产精品。

浙江嵊州宏鑫房地产开发有限公司在浙江本地开发了众多成功项目，从而获得了业界和购房者好评。

主要开发楼盘情况如下湖滨新村位于嵊州市三江街道，总建筑面积万平方米，该楼盘已于年全部售完，总投资亿人民币江滨西路号商住楼位于嵊州市市中心地块，总建筑面积多平方米，总投资万元人民币，已全部售完三江花苑位于嵊州市三江街道商住楼，总建筑面积万平方米，总投资多万元人民币，已全部售完万都豪庭嵊州市最高档小区，总建值，能有效地抵御楼市风险，在营造差异化竞争，走品牌开发，引导市房地产市场方面，有着比其他项目无可比拟优势，在定程度上左右着市供求关系。

本项目住宅销售基本上没有风险，供应量能适应市场供求关系。

本项目商业房体量较大，在拥有广场前提下，基本上也能够消除风险。

结论项目分为二两期开发，在谨慎积极态度下进军市，可以参照其他楼盘工作，减少风险。

在提出并修建文峰广场规划方案后，确保了项目人气汇聚工作，化解了项目风险，因而可以得出这样结论本项目从市场供求关系进行项目投资分析，是可行。

第十章项目分析优势分析地处市中心，客户对于区域认可度较强，有利于中央生活理念推广。

二紧邻文峰小学和中，靠近市委市政府等公建，项目潜在价值大三紧靠成熟商圈，周边生活设施齐全，交通方便四本案南面为文峰公园文峰塔等自然景观，南面环境优势明显五文峰公园，有效阻隔临近交通干道带来车辆噪声。

六本案东边利源商厦经营，对本案商业部分起到定带动作用。

七社区内春夏秋冬四大景观组团中心水景园林全面支撑景观社区概念，尤其南面主出入口绿化组团。

景观组团以四季时宜花为主题，做到四季花开。

八社区多层住宅符合当地人传统居住观念，配合高层小高层住宅，能够适应多种类型购房需求。

九贴近大都市海派建筑风格十尊崇会所配置十全亮间户型，景色入室二劣势分析本案西北侧环境不佳，有待改善三机会分析市场缺少双景观中央生活社区品质楼盘，类似竞争较少二中心区域概念已经深入人心三现有楼盘物业管理档次不高四