（定稿）居住小区房地产开发项目可行性论证送审报告（完整版）

年国家加大了对房地产市场宏观调控。

月日国务院常务会议提出了包括调整住房供应结构，强化税收信贷土地调控手段。

按照国务院部署，各有关部门相继出台了涉及规划土地税收金融价格市场交易外汇和外资管理等系列配套文件和政策，积极推动住房供应结构调整，加大普通住房供应，引导合理住房需求，控制房价上涨。

在有关部门和各级政府共同努力下，房地产宏观调控取得定效果，房地产市场呈现出积极变化。

房地产开发投资保持平总论项目背景项目名称有限公司益，社会效益和环境效益来看，该项目建设是可行。

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道路供排水供热供电燃气电信绿化及小区景观等工程建设。

土地使用权该项目总征地面积平方米，建设单位通过土地招拍挂形式，支付万元拍得该宗土地使用权。

项目实施计划该项目建设期为年项目前期工作，包括方案设计编制可研报告办理各种审批手续规划设计施工图设计工程招标场地整平土建工程施工设备安装等工程竣工，验收交付使用。

投资估算及资金筹措投资估算总投资为万元，其中土地费用万元，前期工作费万元，基础设施建设费万元，建筑安置工程费万元，公共配套设施建设费万元，开发间接费万元，管理费万元，销售费万元，开发期税费万元修理费用万元，其它费万元，不可预见费万元。

资金筹措项目总投资万元，拟全部由建设单位自筹解决。

资金使用计划年年土地前期费用及土建工程等全部投资万元经营资金万元在经营期内分年投入。

主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表表序号项目单位指标备注总用地规第章总论项目背景项目名称有限公司居住小区开发建设项目开发建设单位概况单位名称有限公司单位性质法人代表法定地址单位概况可行性研究报告编制依据研究范围和编制原则编制依据国家计委审定颁布投资项目可行性研究指南年月国家建设部审定颁布房地产开发项目经济评价方法建标号建设单位提供有关基础资料。

研究范围项目提出理由与建设必要性核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，市场需求分析与建设规模建设方案投资估算及资金筹措财务评价。

编制原则先进性。

在研究设计过程中坚持实事求是原则，以经济效益社会效益双赢为目，选择优秀规划方案先进设计和施工方案，确保项目质量先进性科学性。

在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用拟建项目区域优越建设条件和政府优惠政策等方面优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快收回投资全面性。

在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规规评价方法与参数第三版年月建设部房地产开发项目经济评价方法年月项目规划设计方案实施计划国家关于经营财税方面规定建设单位提供相关资料及数据。

基础数据项目建设期年，经营期年，即计算期年营业税率按计基准收益率。

销售价格根据市保障性住房相关政策及工程所处位置周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，销售价格确定如表所示，土地整理费用回收由政府在计算期内分年偿还，未列入表中。

销售内容和价格计划表表序号类型面积单价元备注住宅高层小高层多层商业用房地上停车位地下停车位销售进度及收入本项目计划在项目建成后年内完成销售，各年销售计划见下表销售计划表表项目合计第年第年第年住宅商业用房车库销售收入情况详见表。

销售收入及税金览表表序号项目单位合计第年第年第年销售收入万元土地整理费用回收万元可销售面积平米平方米序号项目单位合计第年第年第年单位售价销售比例高层住宅万元可销售面积平米平方米单位售价销售比例小高层住宅万元可销售面积平米平方米单位售价销售比例多层住宅万元可销售面积平米平方米单位售价销售比例商铺万元可销售面积平米平方米单位售价销售比例地上停车位万元可销售面积平米平方米单位售价销售比例地下停车位万元可销售面积平米平方米单位售价销售比例经营税金及附加万元序号项目单位合计第年第年第年营业税万元城市维护建设税万元教育费附加万元税费率本报告采用各种税费率见下表。

费率指标览表表序号税费项目税率营业税城市维护建设税教育费附加所得税公益金法定盈余公积金不可预见费现金流量分析经测算，本项目所得税前财务内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期为年含建设期年所得税前财务内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期为年含建设期年。

详见表项目投资现金流量表表序号项目合计第年第年第年现金流入销售收入租金收入自营收入回收固定资产余值回收经营资金现金流出开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量税前净现金流量住小区开发建设项目开发建设单位概况单位名称有限公司单位性质法人代表法定地址单位概况可行性研究报告编制依据研究范围和编制原则编制依据国家计委审定颁布投资项目可行性研究指南年月国家建设部审定颁布房地产开发项目经济评价方法建标号建设单位提供有关基础资料。

研究范围项目提出理由与建设必要性核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，市场需求分析与建设规模建设方案投资估算及资金筹措财务评价。

编制原则先进性。

在研究设计过程中坚持实事求是原则，以经济效益社会效益双赢为目，选择优秀规划方案先进设计和施工方案，确保项目质量先进性科学性。

在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用拟建项目区域优越建设条件和政府优惠政策等方面优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快收回投资全面性。

在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规规万元。

项目总投资收益率，总投资利税率。

详见利润与利润分配表。

利润和利润分配表表序号项目合计第年第年经营收入销售收入租金收入自营收入经营成本土地整理费用回收高层住宅小高层住宅多层住宅商铺地上停车位地下停车位运营费用开发间接费管理费用财务费用销售费用经营资金修理费用经营税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积公益金应付利润未分配利润累计未分配利润资产平衡分析及资产负债分析在项目计算期内，各期资金来源与运用平衡有余资产负债率较低，因此，从总体上看，项目投资回收能力较强。

由项目资产负债表可见，在项目计算期内项目资产负债结构良好。

资产负债表表序号项目第年第年第年资产流动资产应收帐款存货现金累计盈余资金在建工程固定资产净值负债及所有者权益流动负债总额应付帐款短期借款借款经营资金借款长期借款负债小计所有者权益资本金预售利润转为资本金累计盈余公积金累计未分配利润计算指标资产负债率流动比率速动比率敏感性分析将开发产品投资销售收入及运营成本等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明，销售收入和投资因素对项目效益较为敏感，在实际运营过程中，应注意这风险，并采取可靠措施进行规避。

盈亏平衡分析经计算，该项目盈亏平衡点为，即只要销售率达到，可销售面积达到万平方米，项目就可保本。

财务评价结论以上分析可以看出，该项目有较好经济效益和定社会效益，各项评价指标均高于行业平均标准，其中行业投资利润率为，该项目为，行业投资回收期年左右，该项目为年，行业基准收益率为，该项目为。

可见，该项目在经济上是可行，建议尽早落实资金尽早实施。

第十二章研究结论本项目具有良好宏观经济背景，并且具有广阔市场空间，建成后将成为市区精品项目，为当地带来巨大社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚回报。

从经济效益来说，建设单位在项目开发建设前进行了广泛市场调研和周密产品策划，了解市场需求，销售前景看好。

销售额实现带来利润回报，既可提高贵公司知名度，为公司发展奠定基础，也有助于推动市房地产经济发展。

从社会效益来说，锦绣中华项目建成后，将成为城市人居新亮点，为市民提供更为优越居住条件，社会效益也极为可观。

从环境效益来说，项目开发将实行文明施工，最大程度地降低了对环境干扰和影响，项目所在区域城乡结合部现状环境将大为改善，成为城市中道亮丽建筑风景。

这对于美化市容，改善居住环境具有巨大作用。

纵观项目开发全过程，从经济效入规模以上工业产值人均生产总是等主要指标均增长倍以上。

同时，产业结构实现新升级。

继续加大工业投