（定稿）居住用房和商务用房及配套设施项目可行性论证送审报告（完整版）

五设计施工监理单位资质评价设计单位资质评价该项目建筑方案由四川中颐建筑设计院有限责任公司承担设计。

四川中颐建筑设计院有限责任公司是省属大型工业与民用建筑设计院，团队辛勤耕耘，精心设计，锐意创新，为国家建设事业作出了定贡献，享有良好社会信誉。

该设计院拥有建设部颁发建筑行业乙级工程设计市政功用行业设计装饰设计和咨询工程勘察工程监理建筑智能化系统工程设计环境污染防治工艺设计等资格，年获得质量体系认证。

现有员工余人，其中高中级建筑设计师人，国家级注册建筑师人，级注册结构工程师人。

该设计院专业配套合理，设计力量雄厚，技术装备先进，管理体系完善。

近年来，该公司主持设计项目有上海延富大厦上海浦东东源大厦上海浦东泗塘新苑海口市海秀路合考虑，如本项目装修达到企业承诺标准，项目有较强竞争优势。

贷款管理方面本次评估确定贷款金额为万元，该贷款金额几乎没有考虑企业其他销售收入转投入因此，贷款发放后我司应严格按照有关规定在项目实现销售收入后全额用于归还开发贷款。

二贷款担保评价本次贷款担保方式拟采用抵押担保，抵押物为本项目土地使用权估计评估值在万元左右，不足值部门企业拟用其他合法房产进行抵押但抵押物合法真实有效应在贷款发放前核实。

三贷款效应评价该项目在我司办理信托产品融资，有利于我司对成熟项目果断介入扩大影响，增加绩效。

板造型，增加整体动势。

正面用百叶和玻璃相结合，在大框架之内变化，使整体大气而又富有细部。

空中花园做法更增加了建筑虚实对比，避免了沉闷感。

它既是商业与文化共同体，也是城市新地标。

三项目实施进程评价该项目由成都市发展计划委员会以成计投资函号文同意立项，该项目截止评估基准日已取得全部报建开工所需资料及批复成都市发展计划委员会关于建设项目立项登记通知成计投资函号成都市规划局建设项目选址意见书成规选址号建设用地规划许可证成规用地第号国有土地使用证成国用字第号建设工程规划许可证编号建设工程施工许可证编号成规建设号具体安排如下年月以前完成可研及报批施工图设计等前期各项准备工作。

年月动工修建年月正负零年月主体封顶年月竣工及交楼。

目前项目正按计划进行。

四项目建设条件评估开工前，该项目所需证件已全部取得，施工单项目建设必要性西部大开发战略是党中央在世纪之交做出项重大抉择。

伴随开发战略实施西部市场开发国家政策倾斜和投资力度加大，西部将会出现个良好经济发展环境，为房地产业发展提供了难得机遇。

四川省自年起就把大力发展住宅产业作为新经济增长点，加大房地产投资力度，从而加快将成都建设为现代化国际大都会步伐。

随着国家住房体制改革不断深入，城市人均收入水平逐年提高，居民对住房需求量也不断加大，为配合省市政府大力发展住宅产业发展决策目标促进成都市城市建设和经济发展缓解成都市住房紧张陈旧这焦点问题，四川省汇亚俊宝实业有限公司对致民路号项目进行开发。

该项目北临致民路，南靠龙江路，东接十五街，西连十四街，紧临春熙路磨子桥商圈，距春熙路伊藤洋华堂仅七八分钟车程，经下穿隧道到达蜀都大道只需十分钟车程，距锦江宾馆仅十分钟车程。

区域内有成都空军司令部机关省军区机关四川大学四川省音乐学院省地税局机关省国税局省肢体伤残康复中心元，合计万元。

二投资来源及筹资评价项目总投资万元，项目投资来源为截止年月日止，致民路号综合楼项目已投入土地费用万元前期工程费万元报建费用万元，共投入万元。

此次评估认定该企业自有资金占总投资。

年月企业所有者权益万元，企业所有者权益大于企业已投资金，因此，本次评估认定该企业自筹资金全部为自有资金，该自有资金占总投资。

理论计算需向银行贷款万元，占总投资。

用于项目预计售房收入万元，占总投资。

三项目投资计划评价依据企业已报建资料和方案，考虑房地产业普遍资金运作流程和工程建设进程，该项目建设期确定为个月，既年月年月。

资金安排计划详见附表总投资来源及支出预测表。

四有关说明本章投资估算和资金筹措评价基于以下前提条件建设期间不发生不可抗力灾害及影响工程进度其他因素，预定建设工程能得到保证初设方案无大调整，建筑面积无大变化，建设期国家利率和三材价格无明显变动，工人费无大调整国家费税标准无大调整企业所提供资料真实可靠。

第五章偿债能力评估项目财务效益预测项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生成本和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目盈利能力，据以判断项目财务可行性。

预测数据选定本次项目预测建设期为年月至年月，销售期为年季度至年季度。

经营期总收入测算详见第四章市场评估，在充分考察项目工程进度以及项目特点基础上，评估确定各年销售比例见第四章。

经营期销售成本及费用预测，按销售比例逐年结转开发成本。

营业税金及附加预测营业税按收入计算，城市维护建设税按营业税计算，教育费附加按营业税计算，地方教育费附加计算所得税按计提。

销售费用销售费用按年销售收入计算已计入开发费用管理费用各年预测数据按年销售收入计算已计入开发费用财务费用根据项目开发期限进行计算，详见第五章财务费用说明。

二静态效益指标经测算，项目建设经营期总利润总额税后利润销售利润率分别为表静态效益指标表指标名称指标数值备注利润总额万元扣除税金销售及管理费用净利润万元扣除所得税总投资利润率总投资净利润率二项目财务现金流量分析经过评估测算，该项目各项盈利能力指标测算结果如下成熟项目果断介入扩大影响，增加绩效。

板造型，增加整体动势。

正面用百叶和玻璃相结合，在大框架之内变化，使整体大气而又富有细部。

空中花园做法更增加了建筑虚实对比，避免了沉闷感。

它既是商业与文化共同体，也是城市新地标。

三项目实施进程评价该项目由成都市发展计划委员会以成计投资函号文同意立项，该项目截止评估基准日已取得全部报建开工所需资料及批复成都市发展计划委员会关于建设项目立项登记通知成计投资函号成都市规划局建设项目选址意见书成规选址号建设用地规划许可证成规用地第号国有土地使用证成国用字第号建设工程规划许可证编号建设工程施工许可证编号成规建设号具体安排如下年月以前完成可研及报批施工图设计等前期各项准备工作。

年月动工修建年月正负零年月主体封顶年月竣工及交楼。

目前项目正按计划进行。

四项目建设条件评估开工前，该项目所需证件已全部取得，施工单项目建设必要性西部大开发战略是党中央在世纪之交做出项重大抉择。

伴随开发战略实施西部市场开发国家政策倾斜和投资力度加大，西部将会出现个良好经济发展环境，为房地产业发展提供了难得机遇。

四川省自年起就把大力发展住宅产业作为新经济增长点，加大房地产投资力度，从而加快将成都建设为现代化国际大都会步伐。

随着国家住房体制改革不断深入，城市人均收入水平逐年提高，居民对住房需求量也不断加大，为配合省市政府大力发展住宅产业发展决策目标促进成都市城市建设和经济发展缓解成都市住房紧张陈旧这焦点问题，四川省汇亚俊宝实业有限公司对致民路号项目进行开发。

该项目北临致民路，南靠龙江路，东接十五街，西连十四街，紧临春熙路磨子桥商圈，距春熙路伊藤洋华堂仅七八分钟车程，经下穿隧道到达蜀都大道只需十分钟车程，距锦江宾馆仅十分钟车程。

区域内有成都空军司令部机关省军区机关四川大学四川省音乐学院省地税局机关省国税局省肢体伤残康复中心，该项目建设资金由三部分构成，本次新增万元贷款，便能满足资金需要，保证项目顺利实施。

四项目偿债能力评估项目还款资金来源由销售商品房而引起现金流入。

从下表可以看出，项目偿债有较可靠保证，企业偿债能力较强，理论计算项目借款偿还期年。

借款偿还预测简表见附表附表借款偿还预测简表项目年月年月年月年月年月年月年月年月年月本年还贷资金来源上年本息结转或借款额本年借款额本期应计利息本息合计本期付息本期还本期末本息欠款五项目敏感性分析盈亏平衡分析因开发项目为全销售项目，以销售量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计算盈亏平衡点开发成本管理费用财务费用盈亏平衡点税费率销售费率平均单价通过计算当销售面积达到时或销售面积达到建筑面积就可收回投资亦或在全部销售情况下当综合平均销售单价变为元，各类销售单价如下表三时，项目达到盈亏平衡。

二单因素敏感性分析本次项目评估单因素敏感性分析，是在假定下表中各项目间相互独立情况下，每次只考察个项目变化而其它项目保持不变时，对评估结果影响程度。

从评估主表项目敏感性分析表可以看出，销售价格开发成本均为项目非常敏感因素，其销售价格开发成本微小变化必将引起其净现值净利润巨额变化。

销售价格每提高或降低，净现值将大约增加或减少，净利润将增加或减少，企业应做好销售管理其次为建安成本，每提高或降低，净现值将