（定稿）山海家园房地产开发项目可行性论证送审报告（完整版）

年平均气温年极端最高温度年极端最低温度年平均降水量空气相对湿度年主导风向夏季西南冬季东北年平均风速最大冻土深度最大积雪厚度无霜期天年平均日照时数小时交通条件秦皇岛南临渤海，北依燕山，地处中国东北华北两大经济区交通要塞，全区面积平方公里，距首都北京公里，天津市公里，与秦皇岛港仅公里，京哈京秦大秦等三条铁路干线在此交汇并且京哈津秦等两条国道分别从开发区南端和西侧通过北京经秦皇岛至沈阳高速公路从开发区北侧通过，开发区距出口仅公里距秦皇岛民航机场公里，已开通到上海大连西安昆明等条国内航线，至香港日本新加坡等地国际航线正在积极筹划中，此地交通便利，地理位置优越。

基础设施条件供水秦岛市城市水资源较为充足，洋河水库及石河水库年可供水量为万立方米，柳江及枣园地下水年可供水量为万立方米，桃林口水库可供水亿立方米，城市年可用水量达万立方米。

目前实际居民生活质量，产生了定经济效益。

本项目实施对加快推进城市发展进程具有重要意义和作用。

解决了大量农民工就业问题，增加了农民收入，起到了在定程度上拉动了经济发展，提高人民生活水平作用。

改善了当地居民居住环境。

本项为房地产开发项目，设计新颖，格局合理，环境优美，基础配套设施完善，对改善当地居民居住环境起到了积极促进作用。

本项目实施不涉及拆迁，不影响该地区正常秩序综上所述，按照统筹协调区域城市发展科学发展观，科学规划和整合土地资源开发利用原则。

该项目不仅可以满足当地快速发展需要，而且还从侧面带动了其相关行业，如建材运输等行业发展。

故项目建设是可行。

社会影响分析结论该小区项目合理开发并有效利用资源，区域布置合理。

符合国家法律符合国家宏观调控政策符合国民经济和社会发展规划行业规划产业政策行业准入标准和土地利用总体规划。

该小区项目是适应当地房地产市场发展需要工程，为县内外单位或个人提供了个实用性舒适性合理性相结合居住场所。

分析表明，该项目良好经济效益和社会效益。

地产开发与销售成本增加，并推动着商品房销售价格上涨。

此外，随着人们对住房环境要求越来越高，开发商普遍开始重视住宅品质提高，大量增加环境绿化小区基础设施建设开支，也在定程度上加大了商品房开发成本。

综上所述，从发展速度和规模上看，秦皇岛市房地产已由年快速上涨进入到平稳运行阶段从市场交易角度看，在国家宏观调控政策作用下，投资性需求受到压抑，而以实际购房能力为支撑自住购房需求已成为市场主要支撑力量。

预计秦皇岛市房屋销售价格将继续平稳上涨。

市场定位本项目销售对象以中低收入者为主同时兼顾高收入者，以建筑面积中小户型为主，适应广大中低收入群体对拥有自有住房需求。

地理位置本项目建设地点位于在秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以北，热力公司锅炉房西侧，占地面积平方米。

秦皇岛经济技术开发区地处正在迅速崛起环渤海经济圈中心地带，毗邻京津，联结华北和东北两大经济区，距首都北京公里，距天津公里，距石家庄公第章申报单位及项目概况项目申报单位概况申报单位基本信息企业名称秦皇岛市瑞兴房地产开发有限公司法定地址秦皇岛市海港区海阳路号法人代表注册资本万元公司类型有限责任国内合资经营范围房地产开发销售申报单位概况秦皇岛市瑞兴房地产开发有限公司成立于年月日，注册资本万元，资质等级为肆级，由刘剑锋宾锐两大股东构成，至今经营房地产业务年。

公司年开发位于民族路以东港城大街以北瑞兴雅园住宅小区占地万多平方米，总投资多万元。

小区经销售便因交通方便设计合理等因素受到广大购房者强力购买。

公司将充分发挥专业团队优势，本着严谨规范工作态度，坚持打造精品服务社会商业理念，以优质工程质量完善配套功能人性化户型布局现代简约风格社区环境，为广大业主建造个优雅和谐砖绿化形式。

绿化景观环境设计小区利用住宅宅前宅后小区中心要军事设施等环境敏感点现在堪探结果表明，项目选址不会压覆矿床。

根据秦皇岛市发展规划，项目选址及项目建设不会影响防洪排涝通航通信。

因此，项目选址适合本项目建设。

用地面积亩。

土地用途居住用地土地使用权项目单位已经取得该地块土地使用权。

土地利用合理性分析项目场址土地性质为秦皇岛市规划建设用地。

本项目总占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅户，平方米以下商品房建筑面积平方米，占住宅总建筑面积，平方米以上住宅建筑面积平方米，占住宅总建筑面积配套公建面积平方米，设地面停车位个。

本项目各项建筑指标为建筑密度，容积率为，绿化率为。

项目各项土地利用指标符合秦皇岛市土地利用总体规划。

因此，本项目选址恰当建设规模合理，符合因地制宜集约用地少占耕地，减少拆迁移民原则，符合我国有关土地管理政策法规要求。

征地拆迁和移民安置规划方案本项目选址处现为空地，不涉及居民房屋及企事业单位拆迁。

第六章环境和生态影响分析环境现状本项目场址位于秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以北，开发区热力公司锅炉房西侧。

附近无水源地，自然保护区文物景观等敏感点，环境现状良好。

采用环境保护标准建筑项目环境保护管理办法国环字第号建筑项目环境保护设计规定国环字第号环境空气质量标准大气污染物综合排放标准地面水环境质量标准污水综合排放标准污水排入城市下水道水质标准城市区域环境噪声标准建筑施工场界噪声限值城市区域环境振动标准项目对生态环境影响分析施工期本项目在施工建设过程中，对环境会造成定影响，其主要影响因素包括汽车运输扬尘材料堆置产生无组织粉尘施工弃土及建筑垃圾施工机械排放废气施工队伍生活污水施工设备和作业噪声。

运营期项目在运营过程中产生污染物主要是小区居民日京秦大秦等三条铁路干线在此交汇并且京哈津秦等两条国道分别从开发区南端和西侧通过北京经秦皇岛至沈阳高速公路从开发区北侧通过，开发区距出口仅公里距秦皇岛民航机场公里，已开通到上海大连西安昆明等条国内航线，至香港日本新加坡等地国际航线正在积极筹划中，此地交通便利，地理位置优越。

基础设施条件供水秦皇岛市城市水资源较为充足，洋河水库及石河水库年可供水量为万立方米，柳江及枣园地下水年可供水量为万立方米，桃林口水库可供水亿立方米，城市年可用水量达万立方米。

目前实际年用水量为亿立方米左右，已经批准在建和待建项目需水量为万立方米，市区有万立方米水资源量用于城市生产生活用水。

现有水厂座，设计供水能力万立方米日。

给水管网总长公里，连接全区所有用户。

供电秦皇岛市拥有装机容量兆瓦热电厂座，地区主网有变电站座，变电站座，变电站台，总容量万千伏安。

电压合格率，供电可靠率。

项目选址周围目前共有座变电站，分别是李庄千伏变电站五里台千伏变电站和南李庄千伏变电站。

供热秦皇岛市已形成以联产集中供热为主，以锅炉煤气等其他方式为辅供热格局。

通信多种网络功能和通信手段相继完善。

可提供大类余种业务服务。

电话普及，先进程控电话系统可满足用户与国内各城市和世界各地直拨电话传真和计算机数据通信需要。

移动电话实现无缝隙覆盖，与国内个省自治区直辖市以及世界个国家和香港澳门个运营商实现了自动联网漫游。

建设规模与内容本项目建设地点位于在秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以北，热力公司锅炉房西侧。

该区域地理位置优越交通便利。

本项目由住宅用地道路用地及公共绿地组成，总占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅户，平方米以下商品房建筑面积平方米，占住宅总建筑面积，平方米以上住宅建筑面积平方米，占住宅总建筑面积配套公建面积平方米，未计入总建筑面积，设地面停车位个。

本项目主要设计指标情况见下表主要设计指标表序号项目单位数量备注总用地面积总建筑面积住宅建筑面积其中平方米以上其中平方米以下公建部分面积物业及居委会居住户数户户均人口人户绿化率建筑密度容积率地面停车位个总体设计方案建筑规划设计指导思想与原则按照秦皇岛市规划局规划设计条件通知书各项指标进行规划设计。

按照国家现行规范及标准规定结合现声实际对小区进得规划设计及施工图设计。

积极采用新技术新工艺新材料，最大限度满足功能要求居民生活质量，产生了定经济效益。

本项目实施对加快推进城市发展进程具有重要意义和作用。

解决了大量农民工就业问题，增加了农民收入，起到了在定程度上拉动了经济发展，提高人民生活水平作用。

改善了当地居民居住环境。

本项为房地产开发项目，设计新颖，格局合理，环境优美，基础配套设施完善，对改善当地居民居住环境起到了积极促进作用。

本项目实施不涉及拆迁，不影响该地区正常秩序综上所述，按照统筹协调区域城市发展科学发展观，科学规划和整合土地资源开发利用原则。

该项目不仅可以满足当地快速发展需要，而且还从侧面带动了其相关行业，如建材运输等行业发展。

故项目建设是可行。

社会影响分析结论该小区项目合理开发并有效利用资源，区域布置合理。

符合国家法律符合国家宏观调控政策符合国民经济和社会发展规划行业规划产业政策行业准入标准和土地利用总体规划。

该小区项目是适应当地房地产市场发展需要工程，为县内外单位或个人提供了个实用性舒适性合理性相结合居住场所。

分析表明，该项目良好经济效益和社会效益。

地产开发与销售成本增加，并推动着商品房销售价格上涨。

此外，随着人们对