（定稿）山西大同凤凰国际可行性论证送审报告（完整版）

规划指标占地面积平方米总建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米会所面积平方米以住宅面积万平方米计算类型面积万平方米销售周期月销售率回收资金亿说明以年个月建筑周期计算，我们预计销售周期在个月，销售率可达到，以平方米住宅面积计算，总销售面积为平方米，回收投资亿元商业面积平方米，以每平方米元售价计算，回收投资亿元社区车位个，以每个车位元计算，车位销售额亿元期房住宅商业车库现房住宅合计剩余住宅面积，共计万平方米，预计将进行现宣传推广团队以及酒店式物业管理服务，本项目在大同市具有很强运作空间。

如若能巧妙运用公关行为，解决税费所带来对投资回报影响，本案利润空间将会有较大幅度提升。

价格分析大同房地产市场发展步伐加快，住宅价格每年以速度增长，而且需求旺盛预计未来几年，随着城市改造与经济发展，城市中心区地价与房价会有更大幅度提升以目前市区内多层宅价格最高价元计算，预计未来两年价格可达到元豪宅产品附加值与普通住宅不可同日而语，产品品质与物业形象极其高档，因此，以每平方米高出普通多层住宅元价格销售豪宅项目，市场前景比较乐观。

凤凰国际为大同市第个超高层豪宅项目，其规模与档次均高于现有其他住宅项目，以物业自身建筑成本以及未来几年大同房地产市场发展来看，我们认为本项目平均售价平方米最为合理。

六利润分析利润分析说明本项目利润分析是通过对北京市房地产同类型项目投资调查，并参照大同地区目前住宅工程费用水平和市政府有关管理部门收费标准价格水平基础上做出。

本项目开发建设住宅全部采取出售经营方式，其投资回报分析按照开发项目全部出售做出。

利润统计表总投资额项目概况凤凰国际位于大同市中心区城区西侧振华街，北至大同市教育学院，南至新开西二路，东至育才南街，与新世纪小区隔街相望。

南北长米，东西宽度米，共占地平方米不包括尚未取得土地，整个项目地块基本呈长方形，布局规整。

规划指标占地面积平方米总建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米会所面积平方米可销售面积平方米配套公建含地下部分及地下车库平方米容积率绿化面积平方米绿化率总户数户居住人口户均面积平方米人均居住面积平方米主力面积平方米主力户型三室两厅二投资分析概述投资分析目本案投资分析目是在对大同住宅市场和本案所在区域市场详细调查研究基础上，结合本案初步规划方案及产品定位，对项目社会经济效益进行评估，判断项目经济上可行性，以合理有效地利用资金，取得较高经济和社会效益。

投资分析依据市场调研及定位部分确定相关指标，如项目产品定位价格销售计划等本项目规划设计方案及相关经济技术指标项目开发建设方案项目开发周期，资金投入情况行业般获利能力国家及大同有关建筑工程技术方面标准规范指标等资料大同土地城市建设房管部门规定有关税成交均价为元每平方米。

项目整体均价及各阶段价格调整建议价格盘升具体方案如下销售率提价平均单价说明销售率每上升，价格随即上调元，共进行次调价，以销售周期个月计算，开盘价与结案价格差为元，即。

销售率达到前，即开盘均价为元平方米内部认购起价，最高价，楼层朝向最高差价销售率达到，每平米提价元，均价为元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米合计销售率达到，每平米提价元，达到元平方米全盘均价元平方米。

注此方案之调价周期以本项目主力户型销售进度作为依据同时，可根据工程进度及销售情况，对提价幅度及周期进行进步细化调整此外，应考虑不同户型在销售速度上差异，分别调整提价幅度，避免刀切作法。

各阶段推广策略销售前期市场预热期与开盘期在这个阶段，要通过高频率大规模宣传攻势，形成项目高品质高素质物业形象，使客户产生极高期待和兴趣，并从心理上认同我们产品品质与高于其他项目价格，认为我们项目确实物有所值。

有了市场和消费者认可，我们就可以在内部认购期和开盘期进行极其优惠价格销售策略，回报首批购房客户，迅速打开市场占领市场。

在这个阶段，我们定价不可过高，这个阶段销售目并不是赚取多大商业利润，而是能够迅速打开市场，确定市场地位。

销售中期市场热销期和持续期真正销售黄金期，在这个阶段，项目已经具有定知名度，项目工程进展顺利，销售硬件软件逐步到位，在这个阶段要保持大销售势能，换取资金回笼速度，同时要提高定价，以获取巨大利润率，但价格调整定要经过深思熟虑，更不可因前期良好销售情况而头脑发热，任意涨价，价格调整犹如爬山，上山容易下山难，涨价容易降价难。

销售后期尾房期在这个阶段，销售势能逐渐减弱，可挑选房屋逐渐减少，但房屋已成为现房，购买房屋不存在任何风险，通过良好社会口碑到位售后服务和物业服务，客户购买信心是最强。

对于剩余不同户型进行价格调整，销售情况好楼层户型可以继续涨价，而销售情况不好户型则采取定促销手段进行销售。

销售进度与销售率销售统计总表前陆续完成。

客群市场大同市贫富分化现象突出，社会经济环境不断造就新富有人群，成为社会人群金字塔塔尖部分富有人群对居住品质需求到元，整个销售周期平均单价为元自工程开工至地面上四五层，建筑还不能成型，买方市场尚不成熟，市场知名度和客户认可度不高，销售资料和宣传资料也不能完全到位。

此时正处于项目前期市场预热期，因此，我们预计在这阶段销售率为左右，平均售价为元工程建设到地面层，至项目结构封顶，整个项目外观已初具规模，通过前期市场预热与大规模宣传推广手段，项目市场知名度不断提升，客户增多，销售进入旺销期，我们在这阶段销售目标为，平均售价为元，回收投资亿，工程款到位项目结构封顶至内外装修结束是销售黄金时期，客户会对项目更加有信心，通过强势广告宣传和在市场上形成良好口碑，项目将持续旺销直至销售率累计达到，这阶段平均售价为元，回收投资亿，累计回收投资亿内外装修结束至房屋交付使用大约个月时间，项目已基本成为现房，通过前期有效销控手段，我们会保留部分较好楼层和户型，此时售价将达到整个销售周期最高价格点，均价为元，因为时间较短，销售率为，回收投资亿。

八结论结合上述各项分析后，我们认为大同项目运作风险将在很大程度上低于北京市场，而最为关键建安成本也相对较低，项目运作成功机率高。

通过科学有效市场调研所完成可研报告与客观务实而又前瞻可行分析比较后，我们认为，只要项目产品品质到位，同时配合国际水平社区建筑规划专业销正满足消费者。

因此，产品品质塑造是项目成功与否根本，是整个项目获取收益最重要前提条件。

超高层豪宅产品无论对于开发商建筑设计方承建部门，还是当地规划管理土地管理等政府部门都缺乏定开发经验与管理经验，因此在产品品质塑造上有定风险性。

因此，我们要引进和学习外来先进建筑设计理念和施工管理方式，比如选用选择信誉良好，技术水平过硬经验丰富施工单位承建聘请规划设计方面专家学者为顾问，协助我们建筑设计人员严格把好物业质量关，聘用把关严格施工监理公司进行监理由著名园林设计与施工公司进行园林绿化等。

我们要在项目前期规划与设计过程中，杜绝切可能存在缺陷在建筑材料选定与合作单位选择上，严格筛选，事无巨细，要落实于文字，减少不可遇见因素在建筑过程中，在保证品质前提下，严格控制建安成本，节约开支在销售过程中，根据市场反馈情况，及时进行产品调整，将产品品质所带来风险降到最小。

总之，在项目开发与价格分析大同房地产市场发展步伐加快，住宅价格每年以速度增长，而且需求旺盛预计未来几年，随着城市改造与经济发展，城市中心区地价与房价会有更大幅度提升以目前市区内多层宅价格最高价元计算，预计未来两年价格可达到元豪宅产品附加值与普通住宅不可同日而语，产品品质与物业形象极其高档，因此，以每平方米高出普通多层住宅元价格销售豪宅项目，市场前景比较乐观。

凤凰国际为大同市第个超高层豪宅项目，其规模与档次均高于现有其他住宅项目，以物业自身建筑成本以及未来几年大同房地产市场发展来看，我们认为本项目平均售价平方米最为合理。

六利润分析利润分析说明本项目利润分析是通过对北京市房地产同类型项目投资调查，并参照大同地区目前住宅工程费用水平和市政府有关管理部门收费标准价格水平基础上做出。

本项目开发建设住宅全部采取出售经营方式，其投资回报分析按照开发项目全部出售做出。

利润统计表总投资额元总销售额元营业税元销售佣金元毛收入元所得税元纯收入元投资回报说明在土地成本各项税费固定情况下，我们只能通过节约建安费用降低成本，以获取更多利润本项目总投资额为亿元，销售率达到，总销售额为亿元，以开发周期年计算，项目毛利润为亿元扣除所得税，净利润可达到亿元