（定稿）岳阳市湘阴县界头铺镇龙凤缘项目可行性论证送审报告（完整版）

全省商品住宅平均销售价格元平方米，同比上涨，环比上涨，价位在全国排位其中长沙市主城区商品住宅销售均价为元平方米，同比上涨，环比上涨。

全省商品房空臵面积万平方米，同比减少，其中商品住宅空臵面积万平方米，同比减少。

板块特征根据项目地理位臵及城市整体规划，分为长沙城版块岳阳城版块湘阴县版块，三者构成小时生活圈。

长沙城版块随着和记新世界万科碧桂园绿城阳光华润地产等地产大鄂进军长沙，大盘时代已来临，众多地产商选择长沙，显然是看中了湖南长沙这个市场，长沙被誉为娱乐之都，消费能力居全国第四，是个消费综合实力非常强大城市。

与项目具有可比性代表楼盘有万科西街庭院碧桂园威尼斯上海城开托斯卡纳等。

项目均价表单位元产品类别项目名称西街庭院威尼斯托斯卡纳洋房联排别墅独栋别墅二岳阳城版块随着自住型需求成为市场主流，购房者对住房面积总建筑面积总占地面积，增减率销售价格元税后利润元投资收益率总占地亩保持售价元不变，变动土地出让费土地出让费万元亩建设总投资元税后利润元投资收益率备注税率计算按照企业所得，营业税率教育费附加费率为，堤围土地增值税，土地使用税元年等。

如果适当调整多层洋房联排别墅独立别墅面积配比，按照产品配比表中比例进行建设，投资利润率为，此时本项目可行。

产品配比表项目名称比例面积均价元销售收入元户均面积套数层数基地面积多层联排别墅独栋别墅合计，总投资元税后利润元投资利润率建筑密度产品配比表项目名称比例面积均价元销售收入元户均面积套数层数基地面积多层联排别墅独栋别墅合计，总投资元税后利润元投资利润率建筑密度经济效益评价从估算表可以看出，本项目在目前市场行情下，总投资元，销售收入，元，税后利润元，投资收益率为。

从敏感度分析来看，本项目风险性较大。

总论项目简介项目概况项目地块位于湖南省岳阳市湘阴县界头铺镇，距湘阴县城公里，距长沙市公里，紧靠省道，交通便利，高速公路正在建设。

流量寥寥无几，周边居民成点状分布，消费习惯等问题都是新城区发展障碍所在。

房地产发展处于起步阶段，商业项目紧个，东湖商业中心湘阴商品商贸城锦绣罗城泰富时代高岭汽车站商贸广场等项目，住宅市场无主导产品面世。

项目操作手法单，开发商对市场把握度不高。

代表楼盘有精密•新世纪花园财富广场等。

项目均价表单位元产品类别项目名称新世纪花园财富广场洋房未来发展趋势尽管今年以来三大版块房地产在定程度上影响项目形象南面临近燎原水库用地临水，可以引入至小区内作水景区域房地产市场仍处于上升势头尤其是别墅市场，未来走势较为乐观周边竞争性项目为知名品牌公司开发，在当地已经有定客源支持且本项目距离长沙市有定路程，本项目面临销售压力宏观经济政策存在较多变数，调控力度将日益加大，可能对房地产市场走势产生影响。

四项目定位总体定位水岸别墅国际社区定位诠释在开发中强调物业内涵同时，更注重功能延伸，展示种新居住理念新生活态度和方式。

以完备设施和功能配套及营销理念相互融合，给目标客户展现种求新唯美崇尚健康生活方式。

小区产品是与国际大都市所同步，充分尊重建筑与人共鸣，体味其人性品位，并与环境有机共融。

同时内部有大面积集中绿化，再结合各组团主题景观，节点小品等组成多方位景观系统。

景观在本案中不是种美化和附属，而是种与自然相安共存概念。

针对目标客户创造符合其需求高品质产品。

建筑风格简朴但大气，精心于细部设计推敲，从房型外观观景设计组团绿化公建配套等，都将体现本案中价楼盘高档化国际社区形象。

通过建筑各项要素与个人生活有机结合可引伸出许多推广主题，有利于本案各项要素进行生动全面诉求。

以此完成以小见大提高推广立意目。

强调本案产品理念领先性和公司实力雄厚性。

产品定位结合本项目规划要求，本项目宜以多层定资产投资项目个，比去年同期减少个，其中新开工个。

但其中总投资超过万元以上项目个，比去年增加项目个。

房地产开发增势较强。

年月全县房地产企业完成开发投资亿元，同比增长。

年底，湘阴达到亿元，比上年增长，超目标要求个百分点，财政收入达到亿元，增长，比目标要求高出个百分点，农民纯收入达到元，比上年增加元，增长。

而项目邻近新特区中，长沙株洲湘潭三市各相距不超过公里，在湘江两岸成品字形排开。

长株潭靠近珠三角经济圈，是支撑沿海沿江开放地区后方基地和促进内地开发先导城市。

随着湖南融入泛珠三角区域协作，长株潭在接受粤港产业梯度转移方面，具有无可比拟优势。

近年来，世界强企业有家落户长株潭。

根据权威报告指出，到年长株潭三市经济总量将突破亿元，这意味着三市年均增长达到，在湖南全省中比重达以上，人均达万元城镇化率达以上，城市核心区人口达到万人以上由年至年累积投资要占到全省，达到亿元。

居民生活水平湘阴县城镇居民年度人均支配收入为元，同比增长农村人均现岳阳城版块湘阴县版块，三者构成小时生活圈。

长沙城版块随着和记新世界万科碧桂园绿城阳光华润地产等地产大鄂进军长沙，大盘时代已来临，众多地产商选择长沙，显然是看中了湖南长沙这个市场，长沙被誉为娱乐之都，消费能力居全国第四，是个消费综合实力非常强大城市。

与项目具有可比性代表楼盘有万科西街庭院碧桂园威尼斯上海城开托斯卡纳等。

项目均价表单位元产品类别项目名称西街庭院威尼斯托斯卡纳洋房联排别墅独栋别墅二岳阳城版块随着自住型需求成为市场主流，购房者对住房品质提出了更高要求。

岳阳楼市开发格局从年开始已经有了较大突破，实现了三变，即规模由小变大，层次由低变高，环境由差变优。

代表楼盘有天伦城南湖香榭香洲名都等。

项目均价表单位元产品类别项目名称天伦城南湖香榭香洲名都洋房三湘阴县版块人口集中在老城区，新城区人口稀少。

随着城市建设步伐加快，但是居民对新城区发展前景认识不够，人类群居特性等原因，导致县城人口分布不协调。

政府对商业布局方面引导还做得不够。

新城区消费凝聚力不够，新城区发展必须依托定人口来支撑，在新城区，人流量车流量寥寥无几，周边居民成点状分布，消费习惯等问题都是新城区发展障碍所在。

房地产发展处于起步阶段，商业项目紧个，东湖商业中心湘阴商品商贸城锦绣罗城泰富时代高岭汽车站商贸广场等项目，住宅市场无主导产品面世。

项目操作手法单，开发商对市场把握度不高。

代表楼盘有精密•新世纪花园财富广场等。

项目均价表单位元产品类别项目名称新世纪花园财富广场洋房未来发展趋势尽管今年以来三大版块房地产在定程度上影响项目形象南面临近燎原水库用地临水，可以引入至小区内作水景区域房地产市场仍处于上升势头尤其是别墅市场，未来走势较为乐观周边竞争性项目为知名品牌公司开发，在当地已经有定客源支持且本项目距离长沙市有定路程，本项目面临销售压力宏观经济政策存在较多变数，调控力度将日益加大，可能对房地产市场走势产生影响。

四项目定位总体定位水岸别墅国际社区定位诠释在开发中强调物业内涵同时，更注重功能延伸，展示种新居住理念新生活态度和方式。

以完备设施和功能配套及营销理念相互融合，给目标客户展现种求新唯美崇尚健康生活方式。

小区产品是与国际大都市所同步，充分尊重建筑与人共鸣，体味其人性品位，并与环境有机共融。

同时内部有大面积集中绿化，再结合各组团主题景观，节点小品等组成多方位景观系统。

景观在本案中不是种美化和附属，而是种与自然相安共存概念。

针对目标客户创造符合其需求高品质产品。

建筑风格简朴但大气，精心于细部设计推敲，从房型外观观景设计组团绿化公建配套等，都将体现本案中价楼盘高档化国际社区形象。

通过建筑各项要素与个人生活有机结合可引伸出许多推广主题，有利于本案各项要素进行生动全面诉求。

以此完成以小见大提高推广立意目。

强调本案产品理念领先性和公司实力雄厚性。

产品定位结合本项目规划要求，本项目宜以多层为主，辅以少量叠加和联排别墅，充分利用规划要求容积率，实现利润最大化。

客户定位本项目客户定位如下长株潭新特区企业主来湘投资客政府高级公务员新特区城市精英目标客户注重社区舒适水岸环境，注重社区提供国际化生活空间价格定位通过上面三版块产品均价比较，估计本项目市场参考价为项目均价表单位元产品类别洋房联排别墅独栋别墅均价五财务效益销售收入测算根据前面定价，多层洋房按照元平方米，联排别墅按照元平方米，独栋别墅按照元平方米