内经济发展必然带动各项经济产业发展。但是由于赣榆整体经济基础不高，城市人口消费能力不强，城市发展速度受到定限制，因此我司认为项目短期内开发，风险还是比较高。赣榆住宅及商业市场各竞争对手研究和分析赣榆住宅竞争项目概况表楼盘名称东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景开发商赣榆县房地产开发公司赣榆县锦泰房地产开发有限公司连云港申苑房地产开发公司连云港市浙东房地产开发有限公司占地面积万万万万总建面积万万万万建筑形式多层多层多层多层容积率交付标准毛坯毛坯毛坯毛坯物业管理费未定均价元起售时间主力户型三房三房三房住宅总数套套套套销售状况销售越期销售套约销售价值，公建配套规模突破了小区需要，存在经营上要求。市场化程度不高，房地产行业有待市场验证由于赣榆房地产市场处于个初级发展阶段，整体市场为形成良好市场意识，因此开发超万亩大盘，并且研发顶级产品具有定市场风险未来价值作为赣榆县大规模高品质混合社区市场快速成熟化，将带动整个区域未来价值提升潜力。同时新城规划逐步实现将为本项目带来重大发展机遇和强大升值潜力。随着经济发展，赣榆县县城面貌已发生了巨大变化，县城建设已初具规模，初显特色。新城建设项目基地源于青口盐场，该基地年代为晒盐场地，年代用于海产品养殖，是多年海水冲积而成沿海滩涂。赣榆县政府于年底收购了该块土地，用开发赣榆新城理念，通过挂牌招商方式，引进企业参与土地开发和新城建设，土地溢价部分由政府用来做道路和基础设施建设，为企业开发建设新城做基础配套投入。而伴随着企业在该地块上建设开发不断推进，相信该地块土地价值还会飞速上涨。而企业可以通过总项目下各个小项目滚动开发，结合县政府招商利用该地块上部分开发地块市场运做方式来募集建设资金和合作伙伴来支撑整个新城建设。整体城市化进程发展战略，也将积极推动卫星城小城镇发展，为赣榆住房建设提供了新市场机遇。政府搬迁，带来定发展机遇随着赣榆县委县政府东迁步伐不断进行，赣榆县规模将面临进步扩容。但是由于受到城市经济基础影响，新城发展预计需要年甚至更长时间才能够实现。房地产市场总量高速提升，城市消费观念正在转变从两年前房地产成交量分析来看，赣榆房地产市场发生了很大变化，成交量出现了成倍增长态势。由此可见，赣榆整体消费观念正在发生转变，赣榆房地产市场处于个刚刚发展阶段，具有定潜力。但是由于城市整体经济基础不雄厚缺乏外来消费人口支撑，行业发展相对比较缓慢。不利因素赣榆房地产市场比较低级，房地产市场发展缓慢赣榆房地产市场自年起开始发展场整体市场度不够高，市场中还存在未领取房屋预销证件前提下就开始接受定金现场。市场极度不规范将阻碍赣榆房地产市场发展。赣榆主城区辐射力不强，城市扩容能力不高赣榆主城区自年第部分项目所在城市背景分析赣榆国民经济运行状况分析赣榆概况赣榆位于江苏省东北端，隶属江苏省连云港市，东临黄海，西与山东临沂市接壤，北通青岛，南襟新亚欧大陆桥东桥头堡连云港，是全国最早沿海开放县之。全县个乡镇，总面积平方公里，人口万，境内有山有海有平原，面积各占，山青水秀，土地肥沃，气候宜人，素以享山川之饶，受渔盐之利福地为人称道。赣榆县拥有公里黄金海岸，万公顷滩涂，万公顷浅海域，平方公里近海渔场，是江苏省最大水产育苗基地，拥有家工厂化海淡水育苗场。平原地区土地肥沃，农作物品种丰富，农业生产综合实力跻身全国百强县行列，是全国商品粮基地县和全省食品工业大县。同时地藏丰富工业门类齐全，已形成化工纺织机械煤炭建材食品等十平米，全长约米，商铺共分两层，期于年月开工，建筑面积为万平米，二期共约间商铺。为准现房年月交付。年月日正式营业，销售方式是买首层送二三层，销售均价为元。目前销售约套市场认可度不高商业经营分析该项目商铺设计为每户至三层联体，中间内设楼梯，层门面，二三层做办公区及储藏间，每户内设厕所，相互之间独立。开发商也成立专门招商不部，为以后市场启动做准备，但他们目前还没有确定给购房者以书面返租回报承诺。从位臵来看，地处城北，周边为居民区，缺乏传统商业购物场所。从目前认购情况来看，投资客对该项目前景没有太大信心，部分客户持观望态度。而且城中老商业圈商户般也不愿意搬过来经营。综合分析赣榆房地产整体市场自年连云港市政府提出陇海经济开发战略以来，城市改造拆迁力度加大使得房地产业发展迅速。赣榆先后建成以锦绣花园东大花园为代表批商品房。商品房经推出立即得到市场回应。但赣榆房地产市场自年起整体