相当低水准。主要原因是东莞居民拥有是大量私房房改房，与深圳广州相比居民拥有是大量商品房相比，东莞居民用于物业管理等各方面居住支出相对比较低，在需求上仍有潜力可挖。从整体来讲，东莞房地产跟广州和深圳样是追求质量和数量并举阶段，但从发展轨迹看，滞后于广州深圳等中心城市，正处于个从起步阶段进入到发展阶段，未来伴随城市升级转型，将可能面临个加速提升阶段。东莞住宅市场化判断东莞城镇住房商品化远远低于深圳和广州，主要原因是东莞自建房和合作建房比例非常高。但是这对于商品房市场带来很大冲击。东莞房价收入比处于个相对比较合理范围，房地产价格没有脱离居民承受能力。从整体来看西长约公里，南北宽约公里，全市陆地面积，平方公里。东莞北靠广州，南依深圳，东邻惠州博罗，西与番禺隔珠江相望，不但是穗深港经济走廊黄金地段，沟通珠江两岸和深圳珠海桥梁，也是广九铁路广深准高速铁路广梅汕铁路与大京九铁路交汇处，是广州与香港之间水陆交通必经之地。东莞市现辖区和个镇，个村居委会。其中莞城区东城区万江区南城区位于市区范围内。截至年底，东莞市总人口为万人，户籍人口为万，暂住人口万。城区户籍人口万人，暂住人口万。本项目所在南城区年常住人口万人，外来人口万人。在东莞市区四个区中，东城是目前人口最密集行政区。东莞宏观经济发展状况东莞市经济持续快速发展，城市竞争力进步增强。年东莞市城市成长竞争力位居全国第九位。年被评为中国最佳魅力城市和最具经济活力城市。国家统计局年中国城市综合测评中，东莞市综合实力名列全国大中城市位，地级市第位，具有巨大经济发展潜力。国内生产总值增长情况东莞市历年国内生产总值亿元国内生产总值年年年年年年东莞年全市完成生产总值亿元，比上年同期增长，增速比上年同期快个百分点。东莞连续年国民生产总值增长率超过，继续保持高速平稳增长。东莞市总体经济水平大幅快速提高，带动了东莞市民生活水平不断改善，消费能力和消费需求迅速提高。但是过去年作为制造业生产型产业形态发展，到现阶段开始形成发展制约，因此，东莞市正面临产业结构调整升级转型过程，在整体城市提升过程中，更是刺激了住宅消费市场需求，对房地产开发而言，存在较大潜在机会点。人均消费性支出东莞市城镇居民人均年消费性支出年份元居民消费型支出年前三季度城镇居民年人均消费性支出元，同比增长。至年末，东莞每百户已经拥有家用轿车辆。从消费结构恩格尔系数食品消费占消费支出比重观察，东莞年恩格尔系数为，根据国际上恩格尔系数标准衡量，恩格尔系数低于为富裕型水平，东莞已基本接近达到富裕型消费结构。经过近多年发展，东莞已经逐步发展和富裕，同时造就了大量高端住宅消费群体，占据了相当程度上社会财富，有着极强购买力。东莞发展分析根据已经获得广东省人民政府批准东莞市城市总体规划显示，该规划将城市规划区确定为市域现状区镇，总面积，平方公里城市总体规划范围为城区东城万江南城个区和寮步镇西北个自然村行政用地，总面积平方公里。规划期限为近期年，远期年，远景年以后。该规划对东莞市未来城市发展趋势及东莞市房地产未来发展格局具有重要意义，作出具体分析如下城市发展目标以制造业名城为特色现代化中心城市珠江三角洲东岸重要地区性中心城市重要信息技术产业化基地省级历史文化名城。东莞市把建设以国际制造业名城为特色现代化中心城市为核心发展战略目标，争取在制造商贸科技信息服务等方面成为区域中心，成为国际制造业名城生态绿城以及文化新城，成为产业发达综合实力雄厚创新功能突出以及城市环境优美现代中心城市。网两区三张牌构筑环市基础设施网络品餐饮娱乐综合性商业旺地，吉之岛百货花园粥城等都位于此区域。东纵商圈是目前东莞规模最大大型商业最集中中心商圈，这和推广策略政府有关政策制定国家以及地区经济发展水平变化，都是影响住宅物业价值实现重要前提要素。考虑到项目实际情况，有些比较因素因为项目施工进度影响，特征无法表现，我们从中筛选些因素作为本项目比较因素。项目周边在售同类楼盘优劣对比表楼盘名称主要优势主要劣势折前均价元备注丽阳时代地段户型配套较好建筑密度大，舒适性较差元小高层主力户型房二房套带装修元芳桂园地段般，内部环境有待改善，配套齐全建筑密度大，建筑风格和用材欠佳元小高层主力户型二三房约套蔚蓝星湖地段较偏，绿化环