基地。是惠州市重化工新兴产业发展区，全市工业最具潜力增长点，重点发展年产万吨乙烯和中国海油万吨炼油项目惠菱化成项目万吨芳烃项目及其中下游项目。惠州港区近期重点加快东马港荃湾港碧甲港大港区建设，全面提升码头和航道等级，近期惠州港吞吐能力达万吨以上。大亚湾西区发展为国家级经济技术开发区和广东省汽车零部件生产基地。近期重点发展汽车零部件新东风客车生产和电子加工制造产业等。仲恺高新技术开发区大力发展数字视听产品通信设备汽车电子产品计算机及网络产品新型元器件汽车零配件生物制药和现代物流环境及项目背景城市宏观环境惠州投资环境优势日益凸显惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳香港毗邻，是中国大陆除深圳外距离香港最近城市，素有粤东门户之称。惠州市属珠三角经济区，现辖惠城惠阳两区和博罗惠东龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积万平方公里，占珠三角经济区面积。海域面积平方公里，海岸线长公里，是广东省海洋大市之。惠州自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力景点有多广州处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性特点，集山江湖海泉瀑林涧及岛于体，融自然景观与人文景观于身，其中被列入国家级省级风景名胜及自然保护区有处，拥有岭南第山罗浮山，北回归线上绿洲南昆山，东方夏威夷巽寮湾，苎萝西子惠州西湖，亦有全国唯海龟自然保护区等。早些年惠州已进入中国大中城市投资硬环境优综合实力强行列，良好投资环境为广大投资者所认同。近两年来，惠州把营造良好投资环境作为深化改革扩大开放战略举措，加大城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获中国优秀旅游城市国家卫生城市国家园林城市和国家环保模范城市称号，使惠州环境优势更为凸现。城市交通四通八达惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临大亚湾，距深圳公里，距东莞公里，距香港公里，距广州公里，能直接快速接受港澳和珠三角核心城市经济发展辐射。惠州珠江三角洲重要门户惠州主城区，是珠江三角洲外圈层重要增长极，与深圳东莞起组成珠三角东岸都市区，也是珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力重要门户。对外交通系统城际交通区域性干道系统轨道系统高速公路快速路干线道路铁路城际轨道内陆城市惠河惠韶高速石新线京九铁路沿海城市深汕高速沿海铁路广州广惠高速文惠城际轨道东莞莞惠高速沙桥陈江京九铁路深圳深惠沿海高速惠阳和大亚湾各条沿海铁路深惠城际轨道打造小时生活圈构筑广深时空大格局公路密如蛛网惠深深汕高速公路组成惠州市高速公路主骨架，惠深沿海公路惠莞高速公路深博龙高速公路建设脚步也将加快，惠深高速广惠高速惠河高速等快速交通干道穿境而过，对外交通基础良好，已经实现与珠三角城市生活圈零距离。铁路贯通东西南北京九铁路广梅汕铁路直通江西福建。空港可直达国内式合理，既能充分利用财务杠杆为项目解决资金来源，又能有效地将筹资成本和财务风险降至最低。三销售及经营收入测定销售收入估算销售价格制定依据项目土地购臵成本建造成本以及项目本身所打造产品质素和规划设计理念消费群体对江北片区发展潜力及发展价值认可度惠州市区及江北片区部分楼盘参照对比惠州市房地产市场价格走势类比量化定价法。项目销售收入估算根据前面论证价格定位，获知本项目整体实现销售价格取整为元，项目总建筑面积为，则项目总体销售额万元项目销售回款估算按照本项目开发方案和营销计划策划，以及根据项目建设和销售进度初步安排，整个项目销售周期从年至年。各期销售回款计划为年度销售回款万元比例备注年项目还未入市销售年可作为建设资金来源年年可作为建设资金来源年可作为建设资金来源年可作为建设资金来源年销售税金及附加估算按照规定，本项目销售须交纳销售税金及附加，按销售总额计取。共计万元。四盈利能力分析及风险防范建议盈利能力分析本项目在计算期内预计经营收入万元，开发总投资万元，可获得投资利润万元即，投资收益率为即，缴纳经营税金及附加万元和所得税万元即，扣除所得税后净利润为万元即，项目盈利能力较强。财务净现值是按照行业基准收益率或设定折现率，将项目开发期内各年现金净流量折现到建设期初即基准年现值之和。如果净现值是正数，表示该项目投资报酬率大于基准收益率或设定折现率反之