三次公开展销和跟进阶段扫尾阶段销售。应根据不同销售阶段制做不同销售策略。销售对象及销售时机本项目销售对象主要是公务员企业白领教师外来客商投资客户部分居民旅游观光客追求生活品质时尚者。最佳销售时机根据项目广告宣传效果和试销情况以及市场情况而定。促销手段拟采用多种促销手段，包括广告宣传内部认购人员直销④举办展销会有针对性销售对象举办展销会集团认购灵活多样付款方式工程质量进度及完善物业管理承诺售楼现场样板房促销⑩其他促销手段。定价策略价格定位销售价格根据周边县市同类商品房销售价格，板桥镇乐岩新区商住项目楼盘销售平均价，所得税万元营业税万元城镇维护建设税万元教育附加税万元，所得税后利润万元，项目所得税前财务内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期年。项目所得税后财务内部收益大于基准收益率，财务净现值万元，投资回收期年，项目投资利润率，投资利润率。财务分析结果表明，项目经济效益较好。可行性研究报告编制依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国城市规划法罗平县国民经济和社会发展第十二个五年规划钢要板桥镇总体规划深证市广森投资集团有限公司罗平分公司提供现状图和规划图深证市广森投资集团有限公司罗平分公司提供其他工程基础资料国家发改委建设项目经济评价方法和参数第三版建设部房地产开发项目经济评价方法。可行性研究报告研究范围根据规划方案，本研究工作范围主要是市场分析及营销战略，项目定位，建设规模及功能，建筑及公用工程建设方案，节能节水环保安全卫生及消防投资进度项目组织及管理招投标投资估算与资金筹措，项目经济效益评价社会评价等。研究结论及建议本项目属于商业开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已办理，建设资金已大部分就位，现场建设条件具备。板桥镇乐岩新区商住项目可行性研究，可实现利润总额万元，税收万元，所得税后利润万元，项目所得税后财务内部收益大于基准收益率，财务净现值万元，投资回收期年，项目投资利润率，投资利润率。分析结果表明该项目各项经济效益指标较好，具备可行性。经测算，项目按设定售价，当销售率达时，项目可保本。项目敏感性分析表明，项目自身抗风险能力较强。总之，项目具有较好市场环境及定自身发展条件，经测算各项目经济指标较好。建议发展商应根据市场反应谨慎安排开发计划，先试探市场承接能力，准确把握市场需求好变化，并采取有效营销手段，充分发挥项目优势，因势利导引导消费需求，是项目成功关键。主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表。表项目主要经济技术指标表序号项目单位指标备注总占地面积总建筑面积住宅商铺车位个公共配套设施供电工程供排水工程道路及场地工程绿化工程建筑占地面积建筑密度建筑容积率住宅总户数户居住人口人总投资万元开发成本万元销售收入万元利润总额万元借款偿还期年内部收益率所得税前内部收益率所得税后财务净现值万元所得税前财务净现值万元所得税后投资回收期年所得税按算。利率建设投资借款年利率按算。税费率本报告采用各种税费率如下营业税城镇维修建设费教育附加费企业所得税销售收入楼盘名称及规模住宅商铺车位个平均售价住宅元商铺元车位元个销售收入销售收入为万元财务盈利能力分析利润该项目应纳所得税税率为，可实现利润万元，所得税万元，所得税后利润万元，投资利润率，投资利税率。详见表财务现金流量分析详见表所得税前财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年所得税后财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年项目偿债能力分析资金来源与分析详见表。资产负债分析详见表。资金来源与运用分析及资产负债分析结果表明，该拟建项目财务状况良好。借款偿债分析详见表。还款资金来源项目投产后，每年所得说后利润及折旧摊销用于偿还建设投资借款。借款偿还期年。不确定性分析各种不确定性因素如建设投资销售收入销售进度项目计算期等变化会影响投资方案经济效果。本项目不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，以此分析为基础，判断投资方案对不确定因素变化承受能力，对项目最终决策提供参考依据。盈亏平衡分析以销售率表示盈亏平衡点开发成本销售收入销售税金及附加该项目盈亏平衡点为，表明项目具有