风情园林，从而凸显差异性。从户型面积来看房在平米之间，房在平米之间，面积跨度较大。房面积多集中在平米，市场上房供应量较大，除单纯小户型项目如加州阳光金色假日四季花开外，其他项目都有房。从营销推广手法和方式上看不注重营销推广，推广手法单。不少项目售楼处缺乏包装，地处偏僻却没有项目导视，很少做报纸电视或广播广告宣传，觉得广告宣传也难以对项目销售起到直接促进作用，从而放弃。甚至有部分项目认为，只有不好卖楼盘才做广告。仅从楼书来看，不少项目楼书粗制滥造，没有品质感，难以给人美感。从卖点宣传来看，都以海景休闲为主打概念，缺乏新意，难以给消费者留下较深印象。从物业管理来看物业管理档次定位高档住宅价格定位住宅均价元商业均价元开发成本测算建设总投资万元单位面积平均完全成本元以上包括土地使用出让金开发成本销售费用利息其它财务费用销售税费基本方案按基本售价全部销售计，项目内部收益率保守方案按基本售价，项目内部收益率综合评价本项目无论从市场角度，还是财务角度来看，都具有较强可操作性，极具开发潜力。第章市场及项目分析全国房地产现状年月，国务院下发了被业界简称为号文关于房地产市场持续健康发展通知，其中对房地产业支柱产业地位确定尤其引人注目。边是防范和压缩，边是鼓励和放开。被称为中国房地产市场发展新五年计划号文，进步宣示了中国房地产业改革和发展市场化方向，国家直将房地产业当作基础产业对待，在通知中，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，通知中说房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济支柱产业。从基础产业到支柱产业定性改变，表明房地产行业在中国国民经济中所占地位再次被强化了。关于房地产地位，年国家曾明确提出要把房地产培育成支柱产业，经过其后几年快速发展，特别是年后房地产行业每年增长速度达到了左右，对增长直接贡献达到，如果加上间接贡献，这数字接近，已经成为国民经济增长主要来源之，成为真正支柱产业。通知充分肯定了房地产业地位与作用房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要基本要求是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展有力措施是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要意义。在通知中有支持具有资信和品牌优势房地产企业通过兼并收购和重组，形成批实力雄厚竞争力强大型企业和企业集团内容，另外在整顿市场秩序上对空置最大房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报，在加强信贷管理上对符合条件房地产开发企业和项目，要继续加大信贷支持力度。可以预言，由现在开始，数量庞大中小型房地产开发企业将进入个合并重组高潮，国内将出现批有能力进行跨地域经营主导市场发展大型房地产企业，而各中小城市也将出现数量较少但是能在当地市场发挥重要作用中型房地产企业。二海口市年房地产发展状况房地产开发投资规模大幅增加房地产开发投资规模逐年扩大，已成为拉动海口市固定资产投资增长主动力。年，全年房地产开发投资共计亿元，比上年增长。房地产业迅速发展，使房地产开发近两年来在固定资产投资领域扮演析价格物业楼况，造成建设资金不足或出现烂尾楼，房地产开发建设建设风险是可能存在。我们应从开发商投资商自身经济实力，设计单位施工单位监理单位资质情况及实力情况加以预测。开发商海口晔隆房地产有限公司由中房集团控股，经济实力雄厚，该公司经营状况良好。资产负债率流动比率速动比率三项指标均较好，长短期偿债能力较强。按本项目目前建设状况，应考虑定程度建筑物本体风险。项目销售风险都市海岸尚未开始公开发售，但目前市场对此类物业需求量较大，随着整个项目逐步建设和广告宣传，该项目以其所处优越地理位置，方便交通，其销售前景是较乐观，销售风险应该不大。开发商资信风险开发商资信风险来源于开发商以往与银行合作履约信用程度。其履约信用程度好，则贷款风险小。反之则将面临较大风险。政府政策风险这与国家政策紧密相关，尤其是国家对房地产业宏观调控影响。经济效益分析项目销售收入及回款时间估算按测算销售价格及销售率计算项目销售收入，同时根据海口住宅楼盘般销售情况及本项目实际情况，估计该项目住宅和商业销售进度年，年不考虑销售空置，计算各时期销售回款金额详见附表