本项目竞品个案中，除创邑金沙谷为小型创业园区外，其余项目均为万以上大型综合项目，其物业形态均十分齐全，且较为类似，包含有甲级写字楼酒店式公寓五星级酒店创业办公等。该情况主要是受到土地规模限制所致，而本项目办公面积也达到万，建筑单类型物业风险较大，因此建议采取混合物业形态。特征写字楼类型雷同，竞争压力大区域内写字楼均以甲级或准甲级写字楼标准建设，建筑品质并非各项目竞争点。目前总部基地型写字楼群和小面积写字楼为市场主力供应两类物业，也是上述竞品两个主要物业类型。总部基地型项目由于些项目地理位置缺陷，概念过于夸大，其实际需求受到质疑。小面积写字楼在市场上销售情况较好，但目前市场供应过部，如在项目地块范围内，则为项目西北侧唯临路入口。周边环境地块以西与真光新村老式住宅区仅墙之隔，无进出通道。地块以南紧贴曹安公路，连通中环线立交桥和沪宁高速，道路情况复杂，来往车辆极多，环境非常嘈杂。同时，由于高架下匝道影响，使得进入该地块通路被阻挡，需绕行百米。地块以东为真北路，有高架支柱和栅栏阻拦。地块以北有如家快捷酒店少量中低挡餐饮设施及住宅区。配套设施交交通通配配套套项目紧邻真北路中环线曹安公路沪宁高速公路三条上海西北侧交通动脉，可以方便直达市区各处，距离上海虹桥国际机场仅公里，且周边分布有北安线等众多公交线路，交通出行十分便利。商商业业配配套套项目周边商业配套较为齐全，拥有百联中环中心麦德龙红星美凯龙百安居迪卡侬乐购苏宁国美梅川路欧亚步行街等大型商业设施，作为区域商业中心已经初见规模。项目环境现状总结项目地处普陀区中环区域，区位道路条件较好，交通出行十分便利。作为居住聚集区，其发展较为成熟，商业配套设施较为完善。由于项目临路面为真北路中环沪宁高速公路两大高架环绕，机动车出入通路上受到较大影响，地块西北角出入口所临子洲路金汤路均仅为双车道道路，本项目未来出入动线需着重考虑。否则道路环境将对项目尤其是商业部分构成不利影响。区域规划情况区域建设规划根据普陀区十五规划，普陀区将在未来重点规划建设大区域真如城市副中心长风生态商务区真真北北组组团团商商贸贸群群桃浦都市产业园长寿综合服务带，其中本项目位于真真北北组组团团商商贸贸群群。商务商业娱乐真如城市副中心综合商务中心便利性购物中心历史风貌旅游文化区长风生态商务区高科技生态商务港高端商业品牌店苏州河娱乐休闲区真真北北组组团团商商贸贸群群长长三三角角商商务务平平台台大大型型专专业业商商贸贸中中心心都都市市休休闲闲娱娱乐乐中中心心桃浦都市产业园物流枢纽中心长寿综合服务带现代服务业集聚区餐饮娱乐购物区旅游休闲区目目前前以以上上区区域域除除长长寿寿路路沿沿线线商商务务带带已已成成熟熟外外真真如如真真北北长长风风三三个个重重点点规规划划地地区区重重新新建建设设均均刚刚起起步步。。就就目目前前定定位位方方向向真真北北地地区区区区别别与与其其他他重重点点规规划划地地区区关关键键在在于于专专业业商商贸贸。。目目前前周周边边专专业业市市场场集集中中是是其其发发展展重重要要基基础础。。真真北北组组团团商商贸贸群群以中环线为中轴，南起苏州河，北至沪嘉高速公路。重点推进九大组团式商务商业宾馆娱形式打造。即中央休憩式商业街区，是在毗邻建筑群中或个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成零售综合体。本案商业部分力求塑造成集休闲购物都市娱乐等功能于身个性化休闲娱乐中心，更能体现新颖时尚生活方式，达成中外文化和生活方式水乳交融。商业建筑形态建议建成层商业群落，整个商业部分或连接或分割，形成动线明确处处有景旅游消费休闲场所。层建筑高度有利于保证人流密度，也利于商铺出售与经营。商业业态配比建议经营业态以餐饮娱乐购物为主，混合艺术文化旅游康体等辅助业态。主要业态面积配比建议如下餐餐饮饮娱娱乐乐购购物物其其他他业态规模说明餐饮中餐中小型周边缺乏此类高档定位餐饮场所，有知名品牌支撑，可以提高整个商业档次和知名度西餐中小型酒吧中小型娱乐中型集中性高品味娱乐场所在区域内尚未形成规模效应中型其他小型购物特色店中小型特色商店可以填补区域市场空白，吸引中该段客户其他美容健身会所中小型为周边酒店办公及公寓住客提供高尚配套商业建筑面积根据经验，商业建筑面积建议为万