盈余期，资金盈余达到万元利润，可对其他项目提供资金支持。参见附表工程付款计划表销售收入计划表及资金计划表主要经济指标项目内部收益率动态投资回收期个月年个月参见附表现金流量表基本评价项目开发周期比叠拼方案缩短个月项目占用资金量较小亿元周期较短周边同质产品较多户型平方米单价元平方米单套总价万元，市场竞争激烈。如何使产品在同类项目中突出个性脱颖而出，赢得目标客户认可是项目营销难点。四风险分析法律风险本项目为进入土地市场公开招标项目，合同对方均为政府机构，法律关系明晰。对策加强与政府主管部门联系，建标的位置北京市通州区梨园镇小稿村，东至群芳六路，西至规划后场西路，北至公庄大街，南至规划群芳南大街。规划条件规划用途住宅可兼容商业服务业规划用地面积平方米其他代征公共用地平方米道路绿化容积率绿化率周边环境广期，未有销售登记。主要卖点江南境界，锦绣人家。市场调研初步小结本项目周边住宅项目众多，万平方米中小型项目占有相当比例。目标客户基本上均定位为公司年轻职员建筑形式雷同产品设计同质化突出。三项目开发方案拟及经济分析根据本项目规划要求，参照周边住宅市场销售情况，提出以下两开发方案，即层叠拼和层舒适洋房方案。方案层叠拼别墅类住宅主要指标总建筑面积万平方米其中住宅万平方米地上万平方米地下万平方米公建平方米地上平方米地下平方米会所平方米容积率参见附表项目面积表产品定位初步层住宅分为上下两户。下户型为平方米地上平方米赠送地下平方米，上户型为平方米可局部扩展顶层阁楼售价单方售价元平方米，单套总价万元。开发进度计划前期进度计划年初签订土地开发协议及土地出让合同进行项目概况标位置北京市通州区梨园镇小稿村，东至群芳六路，西至规划后场西路，北至公庄大街，南至规划群芳南大街。规划条件规划用途住宅可兼容商业服务业规划用地面积平方米其他代征公共用地平方米道路绿化容积率绿化率周边环境交通环境距首都机场约公里距国贸桥约公里京通快速路车程约分钟距马驹桥公里距亦庄经济技术开发区约公里距京通快速路公里距京沈高速公路约公里公共交通等公交线路其中经京通快速路直核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,达城铁距城铁梨园站约公里市政条件与本项目相邻天地美墅附近已完成市政道路铺设，有上下水管线承担小稿村及周边开发项目供电所开闭站及煤气干线均距本项目约米中介公司介绍。土地现状本项目用地为型三块土地组成，各块土地之间被规划道路分割。目前位于南部地块现状为式启动在年月，而本项目向南区域尚有较大面积开发用地现状为空地，无地上建筑物，该土地存量如在近期释放，本项目将面临大量资金约亿元占压丧失市场先机不利局面。对策争取通过与通州土地分中心洽谈，对后期大量土地入市进行必要限制，保护我方利益同时对可能面临不利局面给予高度重视，进行多种开发方案准备，使项目设计方案具有定灵活调整空间。财务风险金融政策调整销售市场变化等对资金占用有重大影响。对策在合同谈判中，尽可能减少资金占用总量延缓资金支出时间，降低前期资金风险。五主要结论及建议主要优势处于北京房地产开发热点地区之交通便利，城市铁路等出让合同进行项目方案设计月完成项目设计方案报批月开始施工图设计，月完成施工图。工程进度计划年初土地交接，开始工程招投标，月进场开工月结构封顶粗装及外装月完成室外管线园林道路施工。月交付入住。销售进度计划年月结构封顶时开盘，开盘售价元平方米年月竣工累计完成销售万平方米，售价调整至元平方米，销售回款亿元年底完成销售万平方米，售价调整至元平方米，累计销售回款亿元。全程销售均价元平方米，销售期年个月。公建计划年月开盘，售价元平方米年底完成公建销售，最高售价元平方米公建全程销售均价元