显变化，涨价和热销仍然存在。市场陷入新轮观望新国十条出台后，各部委各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行银监会加强房地产信贷管理第二套住房认定标准济南各行已经明确贷款政策财政部税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策国土资源部改革土地出让方式住房建设部编制和公布住房建设规划同时，细化政策还要落地实施执行。可以认为，继年初房地产政策调控后，新轮更严厉房地产政策调控在月中旬拉开序幕，接下来个月内政策调控预期仍在持续，市场进入新轮观望政策调控消化期。从目前看来，政策几剂猛药肯定会影响到成交量和带来不可避免观望迷惘，目前客户观望心态是最值得我们亿元。消费水平人均消费性支出每年增长元数据来源济南市统计局网站城市人均消费性支出每年增长元左右，城市居民消费能力不断提高。年增幅比例接近，五年来最高，近两年消费性支出增速有所放缓。恩格尔系数城镇居民农村居民生活富裕数据来源济南市统计局网站联合国粮农组织标准小康富裕低于最富裕从上图可以看出，年济南市该项指标变化不大，基本徘徊在之间，无论是城镇居民还是农村居民，都处于较富裕状态。城市经济环境分析经济结构济南已处于工业化后期，制造业经济向服务业经济转型时期年，济南市完成生产总值亿元，人均约为元人，按现行汇率折合美元为元人。根据钱纳里模型，济南已处于工业化后期，经济上将由制造业经济转向服务业经济。数据来源济南市统计局网站产业结构济南产业经济进入到工业经济中后期，具备成为物资流资金流技术流和信息流支配和控制权头脑型城市。近几年，济南第三产业占比重逐年走高，年达到，产业增加值达到亿元，增长，高于山东半岛城市圈其它城市，也就是说济南处于工业经济中后期，距国际服务经济标准仍有定差距。数据来源统计局网站经济发展阶段与社会产品特征经济发展阶段农业经济工业经济服务经济社会产品特征第产业为主导，以生产农产品为主社会第二产业为主导，以生产工业产品为主社会第三产业占以上，以生产服务产品为主社会济南城镇化和城市化进程济南城镇化水平全省第三，人口集聚吸纳能力全省第二城镇化和城市化实质是个城市经济发展。全省城镇化工作会议下发山东省城镇化发展报告透露，济南城镇化综合发展水平较高，城镇化质量指数达，连续三年居全省第三位，城镇化发展多项指数位居全省前列。此外报告还显示，济南虽因即将步入城镇化发展后期阶段，增速放缓，但城市经济发展水平高，基础设施完善，就业机会较多，人口集聚吸纳能力全省前两名。从常住人口与户籍人口关系来看，济南和青岛同属于全省最大人口净迁入地，年净迁入人口达万人。同时济南和青岛也同属于全省吸纳暂住人口最多城市，暂住人口占城镇人口比重高达，居全省第二位。根据城市化理论，济南从年开始，进入城市化高速发展期，随着城镇化和城市化水平不断提高，年开始出现郊区化趋势。伴随着城区人口增多和城市人口聚集效应增强，济南呈现了房地产开发量迅速增加土地供应边缘化地价增长趋势明显等特征。经济环境小结济南市总体经济向好，综合实力强，利于投资。城镇居民消费水平不断增长，购买力强。三产占据半壁江山成为主要产业，吸引力不断增强。④济南整体经济受内部影响大，不同于其他线二线城市，宏观虽紧，中观较松。二章丘市经济环境分析近几年济南各区域情况览表面积平方公里人口万数据来源济南统计局网站章丘经济环境小结章丘在整个济南市行政区中面积最大人口最多，其房地产市场发间与需求空间也较大章丘市逐年增长，其居民生活水平越来越高，房地产投资吸引力越来越强随着济南东拓步伐跟进，章丘借势济南规划之利好，未来发展前景极好，且随双山大街为城市主轴线，重点打造老城片区新城片区教育片区明水产业片区四大城市片区。④随着章丘与市区城际交通开通以及未来城市轨道交通规划，章丘西进节奏逐步加快，将打造西进圣井城市综合体。由于章丘政府南迁和大学城教育片区日益成熟，位于经十东路两侧片区逐渐成为近几年章丘房地产开发主要区域。三宏观调控政策分析房地产调控是上半年热点，做拿地决策评估就不能不分析政策，而政策实施及其威力逐步显现，又会影响到目标客群构成及后续产品定位选择。调控政策集中出台背景房价持续快速上涨，线城市疯狂上涨国家对房地产市场调控有如隔靴搔痒市场上投资投机行为显露盛行迹象。二上半年楼市主要政策年上半年主要楼市政策继年底政