析宏观环境分析政府宏观政策对房地产市场影响年年国家针对房地产业陆续出台了系列法规政策，这是迄今为止中国政府出台房地产政策最密集最多二年，因此被业界称为房地产政策年。此番国家连串动作无论是在力度上还是覆盖面，都是最大次，在各级地方政府金融机构发展商投资者消费者各层面引起了巨大震动。年月日，中国银监会发布了商业银行房地产贷款风险管理指引征求意见稿。规定商业银行对个人住房贷款发放，应将每笔住房贷款月房产支出与收入比控制在以下含，月所有债务支出与收入比控制在以下含，房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过。随着中央对房地产开发信贷规模控制，五设部等七部委发出关于做好稳定住房价格工作意见，规定自年月日起，个人购买居住普通住宅不足二年转手，将按售房收入全额征收营业税，同时禁止期房转让。总结国家出台系列政策调控最终目不是打击房地产业，而是让房地产发展归位到正常理性发展轨道。二东莞房地产政策市场影响在国家出台了系列宏观政策后，东莞房地产市场状况东莞房地产开发综合价格和综合成本控制在合理范围内东莞目前房价约元，楼面地价约元，各种费用约元，房地产开发利润左右，属于合理利润率范围内。租金回报率高目前东莞房地产住宅租金回报率在，商业回报率在，而银行贷款利率为，年期储蓄存款利率在，租金回报率远远高于银行存贷款利率。市政投入大东莞近年来投入城市改造费用在亿亿元，城市环境改善使房地产开发成本不断扩大，推动房地产价格向上升。东莞房地产需求与供给同步近年，东莞市房地产销售面积整体持续增长，尤其是年各镇区房地产启动东莞中心城区加快发展，增涨迅猛，虽然年商品房销售面积为万，比年度略有下降，但年季度销售面积万，比年同期增长，东莞市商品房销售进入持续增长状态。年东莞市房地产行业施工面积为万，创下历史新高，同比增长，年季度施工面积万，比年同期增长，但新开工面积万，比年同期减少，施工面积增幅相对有定回落。年，东莞销售面积平稳增涨，新开工面积经过年大幅增涨后速度已开始回落，房地产需求与供给基本同步状态。结论通过分析，目前东莞房地产楼市泡沫成分小，东莞房地产市场正按着正常轨迹向前迈进发展。二房地产市场大势分析全国房地产市场形势分析年年全国房地产市场回顾年房地产市场情况房地产开发投资继续保持较快增长速度年全国房地产开发共完成投资亿元，首次突破万亿元，增长。东中西部地区房地产开发完成投资平均增幅分别为，增幅超过省区主要集中在中西部地区。全国投资热点区域主要集中在环渤海经济圈和长江三角洲地区，中西部地区增幅明显高于东部，客观上有基数小因素。供销总量基本平衡年全国商品房竣工面积含开发企业自用和出租，下同亿平方米，增长销售面积亿平方米，增长。价格总体来看稳中有升全国商品房平均价格同比增长，商品住宅平均价格同比增长，低于同期城镇居民可支配收入增幅和增幅。年房地产市场情况年是中国房地产市场不平静年，国家出台了系列房地产宏观调控政策，出台频率之高力度之大前所未有，在强力宏观调控下，年中国房地产业呈现出了不同于往年鲜明特征。房地产开发投资持续增长，但增速趋缓年全国房地产开发仍然保持较快增长势头，投资总额达亿元，增长，环比回落，呈现房地产投资增速呈快速下降趋势，从让，前三季度豪华住宅用地价格涨幅居各类用地之首，前三季度分别比年同季上涨和。房地产供给情况全国房地产开发投资增幅回落，中西部增长较快前三季度，全国房地产开发投资完成亿元，同比增长，增幅比年同期下降。受政府宏观政策影响，年房地产开发投资同比逐季下降，第季度同比增长，第二季度同比增长，第三季度同比增长，预计第四季度将会延续前三季度趋势，全年房地产开发投资将达到亿元，增幅同比有所回落。分区域来看，随着东部线城市房地产市场竞争日趋激烈，越来越多房地产开发商逐步将眼光投向中西部地区潜力较好城市。年前三季度，中西部地区房地产开发投资额同比增长和，远远赶超东部地区开发投资额同比增幅。从地区投资结构来看，中西部地区房地产投资占全国房地产总投资比重也呈现逐年上升趋势。西部房地产市场施工面积新开工面积位居首位受西部大开发等利好因素影响，中西部地区房地产施工建设速度赶超东部地区。年前三季度房地产施工面积和新开工面积同比增幅中，西部地区最高，中部地区次之，东部地区居后。写字楼新开工面积出现负增长前三季度，全国商品住宅新开工面积万平方米，增长写字楼楼新开工面