了近年来所没 有过的井喷式行情。前三季度，全国商品房销售面积亿平方米，同比 增幅达，创自年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面 积增长办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积增长。 商品房销售总额达亿元，同比增长，而去年同期是下降了。 分地区来看，年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的 逐步回暖，北京上海浙江等热点地区成交量持续回升。月份，北京市销 售面积和销售金额同比增长均在以上，江苏浙江福建广东等主要地 区销售面积和销售额增幅都在以上。 价格上涨同比涨幅由负转正，环比连续月上行 在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续 个月正增长。月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比 月份扩大个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第个月同比上 涨环比上涨，环比连续个月正增长。 分地区看，月份全国个大中城市房价同比上涨的城市有个，比月 份增加了个，其中涨幅最大的个城市是深圳温州金华 银川宁波价格下降的城市有个，比上半年减少个，其中降 幅最大的个城市是石家庄下降吉林下降岳阳下降唐山下 降徐州下降。尽管近期北京上海等线城市房价涨幅有所放缓， 但西宁银川天津南昌等二三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产 市场的涨价潮正在由线城市向省会城市中小城市等二三线城市蔓延。 资金来源充裕国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快。受货币政策 宽松销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资 金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产 开发企业本年资金来源亿元，同比增长，增速比上半年提高了 个百分点，比去年同期提高了个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和 个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增 速达，同比加快了近个百分点，占资金来源的比重达，同比提高了 个百分点个人按揭贷款增速达，去年同期则是下降，占资金来源比重为，同比提高了个百分点。 供给回升施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹 前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长， 增幅比上半年提高个百分点，这是今年以来施工面积增速连续个月实现正 增长。房屋新开工面积亿平方米，同比下降，降幅比月缩小 个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场 的量价齐升和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业 扩大投资的意愿正在不断增强。 国房景气指数持续走高。月份，全国房地产开发景气指数简称国 房景气指数为，比月份提高点，比月份提高点，是今 年以来连续第个月保持在以上。从分类指数看房地产开发投资分类指数 为，比月份提高点本年资金来源分类指数为，比月份 提高点土地开发面积分类指数为，比月份提高点商品房 空置面积分类指数为，比月份提高点房屋施工面积分类指数为 ，比月份提高点。 市房地产市场宏观形势分析及预测 市整体城市规划 自世纪年代初，市设立经济技术开发区和东湖新技术开发区以来， 以这两大国家级开发区和吴家山海峡两岸科技产业园的两园区为重点形成 了城市新区开发的热点。同时由于天然的江河湖泊的分割，市政府因地制 宜制定了市的总体规划布局，将市规划为圈层式布局结构，即以主城为核心 由内向外的第三二产业圈层式布局结构。建成包括两园区在内的南 湖白沙洲黄家湖四新什湖古田等九大功能组团。 这九大功能组团相对，交通及市政基础设施相对集中配套关联和辐射 外围走马岭蔡甸常福金口纸坊流芳等个重点镇，由三环十放射 构成整个城市规划的交通框架结构。 九个组团的功能分区明确，以两园区和白沙洲工业园古田经济发展 区什湖产业园这六个主要产业园区为核心带动所在组团发展以第二产业为主， 在形成规模后逐步引入发展第三产业。同时以汤逊湖白沙四新郭徐岭黄 狮海等五处为主的居住区作为远景规划中城市人口的主要安置地。六个重点镇则 利用邻近的组团的优势及特征发展物流轻工旅游生活居住区等功能，并承担疏散主城人口的作用。 市的这种城市多组团式布局的制定决定了城市发展方向的多样性，功能类 型的多样性。从城市发展的角度考虑可以 年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次， 从而拉动市房价继续走高。今年市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆 迁改造工程，使得大量居民重新置业，为市商品房的销售提供了契机，这将导 致市商品房价格出现上涨趋势。今年市房价升幅在左右，其中适用房升 幅达，从原因上看，主要有四 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地 段周边开发项目的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有的消费者都 采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低 则更希望采用公积金贷款还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变， 使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。 购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加， 使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者的加入，银行按揭到位，国 家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提 高，致使房价上涨。 住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对 住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视评判选择住宅， 对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。 竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻 以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于市人口众多，消费市场巨大，加上房 地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入。深圳万科浙江耀江广州保利 南京三金等国内著名房地产商的到来，使房地产市场的竞争更为激烈化。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米 元。考虑到自有资金的有限万元，佳和花园项目规划总用地万平方 米，建筑面积万平方米，其中住宅万平方米，公建万平方米。总居住户数 户，规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。小区内设幼儿园配套有会 所文化中心商业网点集贸市场居委会派出所等设施。小区基本规划简图见附图 小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计 及建筑风格上充分体现以人为本的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁 的文化内涵，充分体现世纪科技新城高品质住宅区的风貌。 佳和花园项目主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周 边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高， 家庭收入较好的市民家庭。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了 多种户型，见下表 户型分配表 略建设条件 开发项目用地情况 考虑到自有资金的有限万元，佳和花园项目规划总用地万平方 米，建筑面积万平方米，其中住宅万平方米，公建万平方米。总 居住户数户，规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。小 区内设幼儿园配套有会所文化中心商业网点集贸市场居委会派出所 等设施。小区基本规划简图见附图 技术经济指标略 用地平衡表略 开发项目用地情况项目方案的确定 眼下人们买房，不光看房型地段朝向，还要看小区的环境园林设计 信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理 布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原 则，依据造就市建设规划的要求。适应小区投资项目的要求。 适应小区房屋用途的要求。拥有便利的交通条件。满足土地的地质条件， 市政基础设施等因素需要。我们选定三个位置详见附图场址位置图。 选址位置 拟建于鲁巷广场西南。小区北靠雄楚大街东接民院路，西临湖北经济管理大学，南至 南湖。 选址位置二 拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连鼓风机厂 市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原城建学院马鞍山森林公园。 选址位置三 拟建于华中科技大学西门外，北接中国地质大学，西临鲁磨路，南靠华中科技大学紫 菘公寓。三个方案各有千秋，但经过比选优化，最终选择选址位置二。其理由 通过收集资料走访调查查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关 的信息资料，兹对项目选址的科学性可行性作以下评述。 自然条件 通过对该地块的构成成分结构形式资源状况承载力的情况进行勘测和 研究，发现该地块地质好，属于四类土沙砾坚土，地基强度好，适用于钢筋 混凝土基础，建造万平方米的房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条 件良好，不会影响到土地平整开挖土石方道路铺设基础施工及地下工程排 水。 城市的基础设施条件 政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水电力燃气 供热交通等基础设施。项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处 理系统。同时经该楼盘有十余条公交线路，五条过江航线，即将修建的汉口常青 至武昌森林公园地铁线路其始就在这里，交通方便。周边学校医院购物娱 乐场所和公园绿地完善齐备，为居民日常生活提供便捷。珞瑜路这几年的变化日 新月异，改昔日的荒凉，成为今天武昌地区块黄金地段开发热土。该街区各 项目配套设施正在不断完善。如菜场超市邮局银行„„随着大量居民入 住和光谷的利用开发，该街区的发展前景将片乐观。 周边环境条件 小区拟建于关东科技工业园内，北靠武黄路，路对面是原城建学院。由原 城建学院向北为东湖自然风景区，东湖是全国最大的市内湖淡水湖之，水域开 阔，风光宜人，环湖路绿树红花掩映，曲转回折，是市民周末休闲度假的理想 去处。东北面的