业的商品化市场化现代化 步伐，坚持统规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则，按照以新 区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进步优化土地 与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为南京市 国民经济发展的支柱产业之，这是当前经济建设中的重要举措。 本工程为住宅建设项目，对进步加快南京市住宅建设，满足都市扩容 后人们对中高档住宅日益增长的消费需求，改善人们居住环境，培育新的经 济增长点具有十分积极的意义。 二城市总体规划布局的需要 河西新城是南京近年的开发重点，市政府要把它建成个经济高速发展， 集文化中高档住宅体育商务为体的滨江风貌新城区，建许多高品质 的具有标志性的商业大楼高档住宅体育场馆休闲游览地。为高起点 开发未来的新城区，政府力邀世界建筑设计大师对河西进行了整体的规划。 河西新市区作为都市发展区的区域中心，承担了主城部分功能扩散，其 城市化进程重要性日益突出。十五期间，大力推进河西新区的建设，发 展房地产业，将成为城市工作中心任务。本项目用地位于河西集庆西延路以 南江东南路以西经四西路以东所街路以北的河西中心区域，属奥运板块。奥体中心及地铁号西延线地铁二号线都在本地块千米范围内。本 项目的建设将起到旧城改造的作用，它的建设将彻底改变目前这地块范围 内的现状，它的建成将和奥体中心起为改变河西新区的城市面貌做出贡献。 三满足广大市民住房需求 随着主城居住人口的不断疏散交通条件的便利，南京主城区的居民已 将交通便捷，生活辅助设施不断完善的河西房产列为重要的选择对象河西 本地居民随着生活水平的提高也想使自己的居住条件上个台阶此外，目 前城市中的中高收入阶层已将购买第二甚至第三居所作为种长线投资。 也有些人因休闲追求居住环境及老人颐养天年等原因需在新区购买住宅。 四企业发展的需要 江苏雨润食品产业集团有限公司为河西新区的市政基础设施建设做出了 重要贡献，积累了宝贵的实践经验，凝聚了雄厚的人力和物质资源。为企业 今后更大的发展创造了良好的条件。集团组建房地产开发公司，涉足房地产 业，将成为企业新的经济增长点，满足企业多领域多元化的扩张需求，是 企业发展战略的重要组成部分。 综上所述，本项目建设是十分必要而且迫切的。 第三章市场分析 投资环境分析 国家政治经济形势及有关政策 近年来，房地产业被作为拉动增长以及经济的支柱型产业受到各地 政府的积极支持，呈现出派欣欣向荣的发展势头。年至年，全 国房地产开发累计完成投资亿元，年均完成投资亿元，年均增长 。年上半年增长，高于固定资产投资增长个百分点。 年商品房累计竣工面积亿平方米，年均竣工亿平方米，年均增长 。房地产投资占固定资产投资的比重由年的，提高到 年的，年上半年超过。根据十六大提出的要求，我国经济总 量要在世纪前年中要翻两番。为此，我国将对经济结构进行战略性调 整，而房地产业是最需要重视的支柱产业，可以表现为以下几点 第是国家政策的支持。改革开放以来，特别是年以来，国家和有 关部门制定了系列鼓励发展房地产业的有关政策。在国民经济和社会发 展第十个五年计划纲要中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确要 求年城镇居民人均住宅面积增加到平方米，要深化城镇住房制 度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费借贷，进步发展以居民 住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业。 第二是房地产业与经济和社会发展目标致。国家在今后相当长的时期 内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这 两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随房地产业的大发展。 第三是人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的 发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大 职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广 大居民解决住房问题的主要途径。第四是房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和 市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为 受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了进步。 第五是房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通 住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法场的道靓丽 风景。 商品住宅供需比例为∶。 年前两季度南京市不包括江宁区共新发商品房销售许可证个，新批上市商品房销售面积万平方米，其中住宅万平方米多 层住宅万平方米，小高层住宅万平方米，高层住宅万平方米。 但是，全市商品住宅的合同销售面积却高达万平方米。其中，白下区 和建邺区住宅销售面积较高，分别达万平方米和万平方米。 从供给量的现状来看，目前南京中高档价位项目的市场供应量偏大，而 中低价位项目相对较少，难以满足今后主流客户的需求，供需不匹配的情况 比较严重。 此外，种种迹象都表明，今后段时期南京商品住宅的供应量会增加， 但结合市场需求的变化趋势分析，南京房地产市场供需不匹配的矛盾还将持 续，但高档物业市场的供需矛盾情况有望率先得到缓解，中档物业市场将面 临较大的压力，低档物业市场的供需矛盾年内无法得到较大改观。 低价住宅上扬比重将会增大。 目前南京市些土地实行竞拍招标，商家为抢到土地，不计成本地高价 抢拍，结果水涨船高，房价上涨也就水到渠成了。据了解，目前南京市楼盘 的品质也有了明显提升，无论从规划建筑形态环境园艺工程用料等硬 件建设，还是服务配套等软件配置，都使得开发投入增加，房价自然也会 随之上涨。 尽管如此，随着城三区城市扩展的逐步推进，土地供应将以城郊 接合部为主，受新轮城市建设的推动，这类地区的基础配套设置将逐步完 善。这些因素都将促使低价住宅上扬比重增大。 二市场需求分析 目前，南京市正处于城市化高速发展的阶段，城市化率每年提高个百 分点，至年城市化率将达到。这为南京市房地产业在相当长段 时间内保持高速增长提供了强大的动力。但目前，南京市房地产投资占固定 资产投资比例不到，低于全国同类城市至个百分点。据测算，南京 市由于改善居住人口增长拆迁等原因每年需新增万平方米以上的住宅，而目前的供应量平均在万平方米左右，供需矛盾突出。因此，南京 房地产业的发展需要广泛吸引各类资金，改善供应不足的现状。 发展态势未来年仍是高速期。 依据国际经验和发展规律表明，当人均处于至美元之间， 人均建筑面积平方米以下，是房地产业的高速发展期。南京年人均 已达美元，按人均每年的增长速度计算，达到美 元的目标需要年年南京市居民人均建筑面积为平方米，按每 年平方米增幅计算，达到平方米的目标需要近年。因此，未来 至年内南京房地产业仍将处于高速发展期，具有较大的发展潜力。 住宅消费需求旺盛。 近年来，南京房价上升总体较为平稳，房地产市场价格处于稳中有升的 发展态势，但区域之间增长存在不平衡性，商品住宅价格均匀上涨，部分区 域成为热点。年房展会的数据显示，参展楼盘单价至元 的占，至元的占，元以上的占。南京市经济持 续稳定发展为房地产业发展提供了良好的基础，城镇居民人均可支配收入和 居民储蓄存款大幅增长为房产业发展提供了强有力的支撑。据统计，南京居 民为改善居住条件和年轻人结婚购房成为购房主力军，约占交易量的 城市被拆迁居民购房，约占交易量的，外地购房约占。 年南京城建力度较大，老城环境改造新区建设使房屋拆迁量大增， 拆迁使购房的预期消费转化为即期消费，获取的拆迁补偿为居民购房提供了 物质基础。二级市场的放开带动了整个房地产市场的联动，房改房上市审批 手续的简化，影响房改房上市的各种政策壁垒已基本消除，越来越多的市民 通过卖旧房购新房的方式来提升住房品质，改善居住条件。此外，由于南京 市居民正处在次置业，再加上从众心理作用，居民纷纷追涨买房，两 者相互强化，导致购房需求进步放大。据资料显示，年，南京市商品 房空置率仅为，远低于的全国平均水平，今年至月份，商品房空置面积继续下降，仅为万平方米。 随着住宅制度的不断完善，促进住房消费政策的落实。南京市居民住宅 商品化消费意识不断得到提高，住宅消费需求旺盛。主要有 拆迁安置需求南京市城市道路等基础设施建设任务较重。随着华商大 会十运会的举行，旧城改造量更大，这些拆迁安置所产生的住房消费需求， 具备相当规模。 新增需求的家庭可支配增量将有定比例进入住宅消费。如按我 国目前城镇居民可用住房支出占整个消费支出的比例推算，南京市年消 费支出万元的家庭用于住房消费支出在元。南京市年年 人均居住面积年平均增长平方米，按现有市区万人计算，年需增加 近万平方米。南京市城市化水平的不断提高，城市人口不断增长，对住房 需求也不断提高。 改善居住条件的需求，商品住宅销售面积畅旺。经过对南京市封市 民来信的统计和户居民访问分析，就目前南京市整体讲，购房需要率较 高，很多人有购房打算。 图南京居民住房需求情况分析 从南京市民购房需求情况分析中见图更能明显地看出市民对购置 商品房的需求意向。在年内有购房需求的占近。年内有购房需求的 占。但这些需求意向距有效需求还有段差距，其中，经典楼盘的优势 地位是个不可忽视的因素。经典楼盘不但可以将有效需求进步吸引到开 发的楼盘中来，还可以催化另部分需求较为强烈但短时间内不会实现的 购买行为。 年内买房 年内买房 年内买房 年内买房 年内买房 年内不买房 市场需求呈现出多元化和两极化。 随着基础设施建设力度的加大，使南京近郊区的房地产市场发展迅速， 开发热点区域