产开发有限公司的真诚 勤奋和谐求精为您营造温馨的家。 主要建设条件 供水 直接接入市内给水干线 雨水污水排放 现有现状毫米的雨水管线和毫米的污水管线，可 以就进排入。 供热 新敷设的供热干线接入。 供电 考虑留有余地，变压器容量为待专业设计千伏安。待设计 供气 煤气管道安装直接进入厨房 电信 本项目预计需装机容量为门的程控交换机，拟由哈尔滨市 平房区电话局开设下属分局解决。 项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金万元，贷款万元，再加 上房屋预售款，共投入总资金万元。 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减 去销售营业税金及附加万元，所得税万元提 取法定盈余公积金及公益金万元后，预计累计未分配利润为 万元。 三问题与建议 考虑到哈尔滨市平房区联盟社区建成后，其用户多数为拥有较高 文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特 别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外， 在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种 户型，避免单，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政 策。而且要重视该项目的社会效益。 二市场预测 市场调查 购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根 据我们这次调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下承受总 价格在万以下的占，承受总价格在万之间的占 承受总价格在万的占承受总价格在万的占， 承受总价格在万以上的占。 二产品供需预测 根据调查，哈尔滨房地产投资大幅增加，完成住宅建设投 资亿元，比去年同期增长，施工面积达到万平 方米。年总投资额为亿元，同比增长。其中住宅 投资亿元，同比增长，占总投资的，经济房开发投 资亿元，占总投资的从销售投资比率来看，年销 售额只占到投资额的，年上升到，在年，全市 销预售总面积为万其中住宅销售面积万同比增长 总销售额为亿元，同比增长。商品住宅的良 好销量，再结合入住哈尔滨市的不断增多，白领阶层以及周边公检法 人员对中高档住房的需求定会更大，另外国家对居民购买住宅的金 融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分 析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 三价格预测 据调查，今年哈尔滨市还将陆续推出系列的中高档项目，整体 项目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设 计上，都将会再上个档次，从而拉动哈尔滨市平房区联盟社区房价 继续走高。今年哈尔滨市平房区联盟社区设将要快速发展。几处大型 房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为哈尔滨市平房区联盟 社区的销售提供了契机，这将导致哈尔滨市平房区联盟社区价格出现 上涨趋势。今年哈尔滨市平房区联盟社区在左右，其中适用房升 幅达，从原因上看，主要有四 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集 中区地段周边开发项目的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。 需求量大。从目前我区房地产的消费市场来看，有的消 费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的 人因贷款利率较低则更的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护 能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨 胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这 就为该项目的投资减轻了风险。 房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假 如依照目前政府政策，风险较小。 三建设规模与产品方案 建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论 证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案设 备方案工程方案原材料供应方案及投资估算的依据。 建设规模 考虑到自有资金的有限，联盟社区项目规划建设用地平 方米，建筑面积平方米，其中住宅平方米，商服 平方米，公建平方米。总居住户数户，规划总居住人口 人，容积率，绿化覆盖率。小区内设幼儿园配套有 会所文化中心商业网点集贸市场居委会派出所等设施。 二产品方案 户型选择 小区规划以中档高层多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高 层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本的设计理念。 注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现世纪科技新 城高品质住宅区的风貌。 现代联盟社区主要居住对象以及其他知识层次较高，家庭收入较 好的市民家庭。 根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型， 见下表 待设计 技术设备条件 室外 外墙采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰，欧式设计 屋面现浇坡屋面彩色机制瓦欧式屋面 室内 内墙用户自理 顶棚用户自理 地面用户自理 窗塑钢窗 门分户门为高级防盗防火门，塑钢门 厨房用户自理 卫生间用户自理 楼梯间理石踏步 配套设备 电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速 上网，报装后可立即使用。 电气配置开关照明插座电表各个。 煤气煤气管道安装到厨房。 给水变频式供水系统，每户水表。 排水有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。 智能化系统 安全防范系统家庭紧急报警系统红外探测可视对讲防盗 门小时电子巡更系统车库管理系统等。 道路系统 道路为小区主干道和组团内部道路 小区建筑小品 入口区内设保安。 指示牌居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置公 共建筑以及管理处等方便居民使用。 庭院灯保证居住区夜间行人车和公共次序安全既有安全保护 功能又可美化环境。 座椅板凳设在广场水边，既绿化又方便使用。 栏杆起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区 地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。 宣传栏设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。 垃圾桶在公共区域等人流较多的地方居住楼旁设置。 广场社交游憩公共场所，附设游乐设施。 附表 技术经济指标 项目单 位 数量 居住户数户 居住人数人 户均人口人 总建筑面积 住宅建筑面积 公建面积 住宅平均层数层 容积率 绿地率 四选址方案 眼下人们买房，不光看房型地段朝向，还要看小区的环境 园林设计信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆 迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有 利于保护风景区和文物古迹的原则，依据造就哈尔滨市平房区联 盟社区建设规划的要求。适应小区投资项目的要求。适应小区 房屋用途的要求。拥有便利的交通条件。满足土地的地质条件， 市政基础设施等因素需要。 项目概况 自然条件 通过对该地块的构成成分结构形式资源状况承载力的情况 进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土沙砾坚土，地 基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造万平方米的房地产才不 会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整开 挖土石方道路铺设基础施工及地下工程排水。 城市的基础设施条件 政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水 电力燃气供热交通等基础设施。项目与城市基础设施网络连接 点较近，不需要建造水处理系统。为居民日常生活提供便捷。联盟社 区这几年的变化日新月异，改昔日的荒凉，成为今天社区块黄金 地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不断完善。如菜场超市 邮局银行„„随着大量居民入住，该街区的发展前景将片乐观。 二开发地址的获取与开发 该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行统规 划合理布局综合开发配套建设的方针。该项目建设用地按如 下程序进行 申请选址。向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。 总论 项目背景 项目名称哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目 承办单位概况 黑龙江永益房地产开发有限公司，注册资本万元，开发资 质为三级。公司经营范围房地产开发房地产经营商品房销售 物业管理等。公司实行规划开发管理销售服务体化，贯 秉承诚信合作卓越创新的经营理念，开拓进取。 黑龙江永益房地产开发有限公司的经营宗旨是 为客户创造生活提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活 更加简便高效丰富多彩为社会创造价值服务社会，创造文明 进步的生活方式，充分实现黑龙江永益房地产开发有限公司的社会价 值为员工创造机会创造发展空间，提升员工价值，提高黑龙江永 益房地产开发有限公司的工作生活质量 可行性研究报告编制依据 城市居住区规划设计规范 齐齐哈尔市城市拆迁管理条例 城市居住区公共服务设施设置规定 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱 之。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整， 从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济尤其住宅经济 是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动系列行业发展。 现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发 展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划开发 哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目。 近两年来，黑龙江建设委员会认真总结了十年创业的经验和新区 建设中存在的问题，明确提出了超前规划拓展发展空间创建面向 世纪的环境优美居住舒适的哈尔滨市平房区联盟社区的奋斗目 标。 二项目概况 该地块位于平房区南厂火车站，站前和站后道东道西总 占地面积万平方米，是商业繁华地带，人员密集流量大，随着哈 尔滨南拓的发展，这里将建哈尔滨工业园区，是哈大齐工业走