金筹措计划 第七章项目财务效果评价 第八章项目不确定性分析 项目静态盈亏平衡分析 二单因素敏感性分析 第九章项目效益评价 项目社会效益评价 项目对社会发展的适应性 二目前对人和社会的影响 二项目环境效益评价 项目总论 项目概况 项目名称华中鞋业商贸城建设项目 建设性质新建 建设地点武汉市江汉区姑嫂树区域 建设单位武汉鹿迪投资有限公司 联系人陈秉西 电话 电子邮件 二可行性研究的结论 项目财务指标 投资利润率利润总额总投资额 投资净利润率净利润总投资额 自有资金回报率净利润企业自有资金 税后静态投资回收期税后动态投资回收期 从静态的财务指标上来看，项目是可行的，具有较好的 开发前景 从动态的环境因素来看，国家宏观金融政策的紧缩，人 民币利率提高，给项目建设销售带来了定的阻力但同时政府深 度支持大兴路拆迁改造以及大部分股东作为核心商户在老市场的号 召力等诸因素为本案的成功开发创造了有利条件。 从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑 战并存，只要能采取定措施吸引住核心商户并帮助核心商户留住核 心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其 正常的财务效益。 第章项目提出的背景及必要性分析 项目提出的背景 鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十 年前全国人均消费仅为元，目前，这个数字已经达到元在国内 发达地区人均消费已经达到元无法解决，也加大了政府职能部门的监管难度。 经营成本较高，经营效益受影响 老城区物业租赁成本高，些店铺年租达万元，相当于购买 本项目店铺的首期付款，经营成本较高，经营效益受影响较大。以现 有周边环境条件更谈不上发展商品展示信息服务办公设施服务 设施等现代商业所必需的配套条件，基本上限制了现有鞋业市场进 步的发展空间，久而久之，势必在竞争中遭到淘汰。 拆迁在即，现在的市场将面临消失 根据现行的城市发展规划，该地区是武汉市两江四岸规划的重点拆迁区域之，现有的市场 群多数位于该规划区域内，拆迁在即，现在的市场将面临消失的危险。即将出台的武汉市商品 交易市场管理条例，针对上述问题也同时明确对在城市中心区建设大型交易市场加以限制，鞋类交易批发市场不可能继续在该地区重建，只有将现有的市场迁出中心城区，才能谋求长期稳定 的发展。 类似问题普遍存在于江汉区其它鞋类鞋料批发市场 通过对汉正街清芬路为代表的武汉其他鞋类鞋料市场经营户 规模调查显示，江汉区分布有其它十三个鞋类鞋料批发市场， 户级批发商，他们同样面临地处闹市区，物流不畅，经营空间进 步拓展困难等诸多问题，与大兴路地区鞋业批发市场相比，规模更小， 更加分散，现有经营环境完全不能满足现代商业及物流业发展的需 要。在激烈的市场竞争中，由于软硬件环境的不配套，处于竞争劣势 状态，迫切需要谋求新的发展空间，保持华中地区鞋业鞋料批发零 售的龙头地位。 针对上述问题，年月，江汉区个协温州鞋业协会经过充 分调研，形成兴建华中鞋业商贸城的动议。江汉区政府江汉区 新华工业区指挥部等方面对此议进行了认真研究，充分肯定了兴建该 项目的意义。并获得了武汉市及江汉区计委城市规划部门等对此项 目的肯定，并就项目选址等提供了支持。 二项目建设的必要性 是进步加快武汉市建设国际性大城市的需要 大兴路地区鞋业批发市场群位于二江四岸改造的重点区域， 根据城市总体规划和商业布局总体规划，该区域应建成高起点的旅游 观光娱乐休闲大型购物的现代化都市商务区和高尚的滨江生活区。该鞋业批发市场商品单附加值低人流物流大，市场布局和经营 混乱，不仅自身生存发展受到严重制约，更不符合城市建设发展的大 局。因此，迁建鞋业批发市场，腾出黄金地段，才能改善城市环境， 提升城市品味。 是江汉区实现城市新区商业化改造的需要 本项目建设拟选址在城乡结合部的姑嫂树村内，该地区为市区城 中村，按江汉区城市发展规划要求，是应重点拆迁改造建设成商业 区，由于该区域民居密度高拆迁量大，区域内还有家集体企业， 濒临破产，缺乏资金进行企业改革，增加了这地区的改造费用， 般项目无法承受其土地开发成本，致使这地区的城市改造问题迟迟 不能推行。本项目的建设为这地区的拆迁改造和企业改革提供了契 机。老市场的搬迁与新商贸城的建成，将使两地彻底告别污水横流 垃圾遍地空气混浊的生活环境，有利于促进城市区间协调发展，满 足城市管理和发展的需要，综合效益明显。 是江汉区乃至武汉市加快发展第三产业的需要 加快发展第三产业，改善三产业结构是武汉市十五计划的重 点，物流业是第三产业的重点，大力发展非公有制经济是带动武汉经 济快速发展的重要举措之。商贸业是江汉区的支柱产业，根据江汉 区政府加快发展第三产业，改造提升传统市场，创新商业形态的要 求，项目建设实施后，将显著地改善招商引资的软硬环境。本项目臵 业的业主绝大部分是外地客商，使这些客商从租赁房屋经营，到购买 商铺住宅，把家安在武汉，把事业基础留在武汉，并以商引商，加快武汉引进市外资本起到重要作用，预计会给新区内引外联投资 多亿元。同时，吸纳大兴路地区鞋业批发市场群以外鞋类鞋料经营 户入驻。使华中鞋业商贸城真正成为立足于武汉，辐射湖北及周边华 中地区的鞋业及鞋料批发零售级市场，增加市场集聚及辐射能力， 大幅度扩大市场规模。并在此基础上，吸引外国品牌进入市场，将境 外先进的管理模式及资本与现代化的经营场所和市场资源相结合，促 使武汉市重整鞋业市场资源，拓展功能，提升品味，高位发展，吸引 更多的企业特别是有实力的知名企业入市经营，使武汉真正成为华中 地区鞋类商品的集散地，进步巩固和提高武汉在华中地区鞋业物流 的龙头地位，推动整个武汉市鞋业市场的可持续发展。 是适应现代商业物流业发展趋势的需要 鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，武 汉市鞋类鞋料批发市场从无到有，从小到大，到现在，经营户从不 足户发展到余户，这些市场集中了来自温州广东江苏 上海等国内外知名品牌，众多知名企业纷纷在此设有总代理总经销。 这些市场立足于武汉，辐射湖北全省及周边个省市，年销售额约为 亿元人民币。成为了华中地区最大的鞋类商品销售集散中心。同 时，也成为武汉市重要的专业批发市场。据预测，今后十年，武汉鞋 业交易市场的发展速度将大大超过前十年，其进出交易规模将达到 亿元，成为武汉市最具潜力的商品交易市场。但现代商业物流业 要求商品的交易市场同时具有商品展示批发零售专卖营销区域 连锁仓储配送办公服务游购娱配套等七位体的综合服务 功能，现有大兴路地区鞋业批发市场以及武汉其他鞋业市场的经条件均离此要求相差甚远，市场环境和服务功能完全不能适应今后武汉鞋 业市场发展的需要。 综上所述，建设华中鞋业商贸城项目是广大鞋业商户的迫切需要，也是进步调整市场布局，加 速发展城市经济，改善城市面貌的重要举措，建设是十分必要的。 第二章项目市场研究 武汉市鞋业市场发展现状与趋势分析宏观 武汉市鞋业市场现状 武汉市鞋业批发市场主要分布在大兴路及汉正街等地区。大兴路 鞋业批发市场位于汉口中心区，该市场立足武汉辐射湖北全省及周 边个省市包括湖北湖南四川重庆安徽江西等地区， 年销售额亿元，涵盖人口亿人。经过十余年的发展，已成 为周边地区鞋类商品的集散中心。 但随着鞋业市场的飞速发展以城市功能的提升，市场对城市交 通形象方面带来了较大影响，其自身发展也由于区位用地交通 条件等受到限制，主要表现在 符合城市规划布局。武汉市两江四岸工程即将改造 大兴路以南的市场用地为商贸城已挂牌出让，正在拆迁，个市 场中的个市场拆迁在即，需要另觅经营场所。 交通运输受到限制。由于几个市场均位于中心城区，周 边居民高度集中交通流量大，境外大型货车进入市区受到严格的交通管制，外地货物无法及时进入城区，内部货物也不能及时输出到周 边省市，市场交易已无法适应现代专业批发市场流通速度的日益提高 的要求物流不畅。 市场规模小，发展受到制约。因建成年代较早，受当时 各种条件限制，市场容量较小，经营面积及仓储面积较小，难以形成 规模效应。同时大兴路市场的货流主要通过米宽的道路停车卸 货装货和疏散，并和市内人流混杂，物流及疏散用地严重不足，不 能适应日益发展壮大的需要。 市场硬件设施差，市场安全隐患严重。现在经营场所经 营条件十分简陋，人货混居，同时鞋类产品又是易燃有毒产品，消防 隐患严重，被列为武汉市重点消防隐患地区。 配套服务设施不完善。市场管理混乱，配套设施不足。 基于上述诸多方面的矛盾与问题，加之中心区租金年年上涨，经营成本增加，已严重制约了现在 大兴路鞋业批发市场的进步规范与发展。 武汉市主要鞋业批发市场分布于大兴路以外的还有汉正街清芬路等地区，鞋料市场分布在汉西 乔口等地区，由于这些批发市场均位于老城区中心地段，也面临着和大兴路市场类似的问题，市 场规模小且分散，设施简陋品位低下管理落后，已严重制约了市场的扩大与发展。在市场经 济下，市场的集聚与发展，专业市场的创新整合，是市场发展的唯出路。同时从武汉市的商业 市场分析，实现商品交易市场合理布局，创新商业形态，提升市场功能与品位，实现可持续发展， 已成为建设国际性大城市的必由之路。 鞋业市场的发展趋势 通过对全国有名的小商品城浙江义乌的考察研究，我们发现我 国的批发市场发展正处于由平面扩张为主转向提升内涵为主的转型 时期，现代批发市场呈现出由小规模分散化经营向规模化集约化 项目总论 项目概况 二可行性研究的结论 第章项目提出的背景及必要性分析 项目提