市房地产市场发展趋势和社会要求，回报率较高，具有很好抗风险能力。项目符合国家产业政策发展方向，房屋销售价格适中，预计工程完工后，销售前景会令人满意。项目实施将对舟山市建设和改善旅游居住环境起到积极作用。项目选址适宜，总平面布置和方案设计合理，从技术方面看项目也可行，因此，综合考虑本项目投资开发可行。建议依据我国国情，普通商品房住宅将在相当场段时间内扮演忠言角色，其生命力取决于是否符合市场经济规律是否能走上自身良性循环发展轨道是否起到与其他类型住宅供给互为补充作用，以促进住宅建设健康有序发展，建议如下在项目实施期间要注意市场动态，应对市场变化，防范未来市场变化风险，提高相关资源使用效率要认真抓好规划及设计，搞好物业管理。加强对建设和使用全过程质量管理，包括规划设计质量工程质量，也包括物业管理服务质量。积极推行招投标建设方式，降低建房成本。在住房设计和建筑标准上强调住宅实用性，着重在设计理念上有所创新突破即在较低价位下，选择适当超前设计标准和建筑技术，以保证在个相当长时期内项目适用性和资源配制合理性并且着力于良好建筑和城市环境空间关系形成和创造，以实现项目建设乃至城市总体可持续发展。编制单位舟山市鑫鹏实业投资有限公司杭州浩思房地产营销有限公司二五年十月十八日海洋特色产品舟山是中国第大群岛，自然风光秀丽，山海景观奇特名胜古迹众多，目前拥有普陀山嵊泗列岛两个国家级风景名胜区和岱山岛桃花岛两个省级风景名胜区及个省级海岛历史文化名城定海。经过多年努力，已经初步形成了普陀金三角综合旅游区嵊泗列岛蓝色海岸休闲旅游区岱山东海蓬莱海洋生态旅游区和定海海洋历史军事文化旅游区等独具海洋特色旅游产品。挖掘旅游拳头产品舟山旅游产品已从单纯朝圣观光型逐步向特色鲜明内涵丰富多元化方向发展，以不断适应旅游市场日益发展需要。经过多年发展建设，舟山除传统佛教文化旅游外，还开发出了空中揽胜海滨探险海上竞技海洋科普等充满海洋海岛特色旅游项目。其中最具代表性旅游节庆活动有国内首创每年届中国舟山国际沙雕节中国普陀山南海观音节中国舟山海鲜美食节国际海钓节目录城市阅读城市概况地理位置行政区划与人口城市交通城市经济运行环境及增长情况产业结构和增长趋势居民可支配收入和社会消费品零售总额固定资产投资城市发展定位城市性质核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,城市规划发展小结二市场环境调查旅游市场城市旅游规划旅游产品开发旅游设施建设旅游业发展状况酒店市场舟山酒店调查酒店经营状况调查酒店消费者构成分析会展业市场会展业调查了解三项目开发分析项目概况地块性质地块四界周边环境项目分析优势劣势威。舟山凭借民间民俗文化深厚底蕴和海岛资源优势，目前已拥有批具有鲜明海洋文化特色和浓郁海岛气息节庆活动。如中国舟山国际沙雕节，连续举办了届预售收入再投入项目投资收益预测价格预测经营价格预测我们选取年舟山市三星级酒店及部分四星级酒店平均房价，三四星级酒店与五星级酒店调整系数关系来预测酒店经营价格，并综合考虑部分品牌酒店经营价格，进而初步确定酒店标准间价格年舟山市星级酒店经营状况分析表长三角地区五星级知名品牌酒店房价表酒店名称上海静安希尔顿酒店苏州新苏国际大酒店杭州雷迪森大酒店宁波南苑饭店鑫鹏五星级大酒店星级酒店名称入住率标准间价格调整系数预测价格四星普陀山大酒店豪元间元间三星海中洲标元间标元间元间华侨标元间标元间海力生元间海天台元间鑫鹏五星级大酒店预测价格元间标准间门市价预测价格实际优惠价格折扣系数根据上述价格推断，可初步确定鑫鹏五星级大酒店经营价格为元标准间，优惠折扣系数取，经营优惠价格为元标准间，另外考虑到本项目所在地段不够成熟，经营优惠价格可以进步下调至元标准间，以确保酒店投入良好运营。销售价格预测对于产权式酒店销售价格，可参照其他地方产权酒店和当地住宅价格关系求取，产权式酒店价格采用类比分析确定。产权式酒店售价与当地同地段住宅价格分析表酒店名称售价元当地同区位住宅售价价格提升幅度杭州锦绣天地皇冠假日酒店元昆山东方云顶产权式酒店元三亚海航产权酒店元三亚华宇皇冠假日酒店元从上表看出，各地产权式酒店售价在同类地区住宅售价不等，综合考虑小高层住宅售价和装修成本以及投资风险性，建议产权式酒店销售价格在水岸丽都销售均价元平方米基础上上浮，即元平方米元平方米建议取定元平方米为本项目销售均价。投资收益销售收入销售收入季度预测表产权式酒店年度年年年月份月销售比率销售面积销售收入累计收入备注可售面积平方米销售均价元平方米产权式销售总价销售均价客房面积元亿元经营收入产权式酒店间客房平均价为元，优惠折扣价为元标准间，平均入住率按计，设定客房收入酒店与业主四六分成，产权年限为年，但考虑到酒店委托经营管理经营税费和设备运营费用等，取酒店收益四成作为酒店经营管理公司费用和利润，同时考虑到项目筹备开发销售至经营开始，时间跨度将近五年，以及酒店运营十年左右时间之后就需要设备和装修更新，因此综合考虑酒店营业期限，折合计算为三十五年时间。投资者投资收益初步计算如下每天营业收入为元间元每月营业收入为元天元每年营业收入为月万元则酒店投资毛营业收入为万元年万元。酒店配套租赁收入按照配套建筑面积元平方米天估计，具体如下即开发商每年酒店租赁收入为天元平方米天个月万元个月万元。另外考虑到酒店经营启动，可以免租五年合同约定，故开发商酒店租赁收入为万元年年万元销售税金及附加销售税金及附加估算表序号名称计算依据金额万元营业税销售收入城市维护建设营业税教育费附加交通网已基本形成，海岛与国际间大陆间岛际间飞机邮轮客轮快艇游船等集游览观光于体交通条件大为改善。陆上交通可经多条海上蓝色公路直达上海宁波至全国各地航空有普陀山机场岛际直升机停机坪，航线直达北京上海厦门等大中城市及各岛屿之间，舟山至香港包机也将开通市区海岛和各景区交通便捷，已经动工兴建大陆连岛工程将为舟山旅游与华东旅游网浙东旅游网接轨，为与长江三角洲经济发达城市建立四小时旅游经济圈创造极为有利条件，展示了更广阔前景旅游接待能力不断扩大，服务水平不断提高。全市现有国际国内旅行社家，各类宾馆饭店接待中心酒家多家，近万张床位，其中星级饭店家，正在开发临城新区将成为舟山旅游经济新亮点。但是在接待设施方面，我市目前尚无五星级酒店，制约了高规格接待，这将成为本项目定位切入这市场空白机会。旅游业发展状况旅游业是舟山市最具活力和发展潜力优势产业之。舟山旅游国际知名度逐步扩大，产业规模不断壮大，服务水平明显提高，成为华东旅游圈重要组成部分。月全市旅游收入同比增长旅游业经济效益明显。近年来，舟山旅游产业持续快速发展，已成为舟山市经济重要支柱产业。年，国内旅游收入亿元，增长。年，国内旅游收入亿元，增长。年，实现旅游收入亿元，增长，年，实现旅游收入亿元，增长。年，月旅游总收入亿元，同比增长。月全市国内旅游人数月全市境外旅游人数旅游者层次进步提高，结构进步优化。年，全市国内旅游人数万人次，比上年增长全市境外入境人数万人次，比上年增长。年，受到非典疫情冲击，接待游客数量发生变化，全年共接待国内外游客万人次，比上年增长，全市境外入境人数万人次，比上年下降年，全市共接待国内外游客万人次，增长。入境游客万人次，比上年增长。年月份全市旅游接待人数万人，同比增长，接待国际旅游者人数万人，同比增长。预计年国内外接待人数都经大大超过年。酒店市场舟山酒店调查酒店名称星级总间数年入住率经营价格四星级共家普陀山大酒店元间三星级共家海中洲大酒店标元间标元间华侨饭店豪标元间标元城市阅读城市概况消费为主正因为有了旅游和商务消费者有效支撑，才使得舟山酒店市场蓬勃发展，同时，由本地客源构成消费市场对于季节性影响较小，不会造成大起大落经营局面，可以说这是对产权式酒店配套部分良好运营保证。考虑到消费者主体构成因素，因此本项目市场定位也就是针对外地消费者消费行为消费层次而进行相应定位。会展业市场会展业，不单单提供国内外参与企业间交流学习平台，而往往是带来地方经济新鲜动力，同时也为当地带来源源不断商务消费。首先，酒店消费就是整个商务消费中块大蛋糕。会展业调查了解舟山市重大会展业主要表现上文化节庆活动上。随着会展业所带来经济效应和品牌效应，政府对会展文化产业更加重视，并提出依托舟山海洋文化特色，做活做强各类节庆会展，大力发展节庆会展文化产业。舟山凭借民间民俗文化深厚底蕴和海岛资源优势，目前已拥有批具有鲜明海洋文化特色和浓郁海岛气息节庆活动。如中国舟山国际沙雕节，连续举办了届海洋特色产品舟山是中国第大群岛，自然风光秀丽，山海景观奇特名胜古迹众多，目前拥有普陀山嵊泗列岛两个国家级风景名胜区和岱山岛桃花岛两个省级风景名胜区及个省级海岛历史文化名城定海。经过多年努力，已经初步形成了普陀金三角综合旅游区嵊泗列岛蓝色海岸休闲旅游区岱山东海蓬莱海洋生态旅游区和定海海洋历史军事文化旅游区等独具海洋特色旅游产品。挖掘旅游拳头产品舟山旅游产品已从单纯朝圣观光型逐步向特色鲜明内涵丰富多元化方向发展，以不断适应旅游市场日益发展需要。经过多年发展建设，舟山除传统佛教文化旅游外，还开发出了空中揽胜海滨探险海上竞技海洋科普等充满海洋海岛特色旅游项目。其中最具代表性旅游节庆活动有国内首创每年届中国舟山国际沙雕节中国普陀山南海观音节中国舟山海鲜美食节国际海钓节国际航海大赛等。成为发展当地旅游经济三大拳头产品。举办旅游节庆活动，推出和挖掘当地旅游拳头产品，是近几年舟山市委市政府和旅游部门调整发展旅游业思路，抓住海洋旅游特色和传统文化优势与精心布局结果。舟山旅游已成为华东旅游网浙东旅游线重要组成部分，并将成为华东地区最大海滨旅游休闲度假基地。打造海洋旅游精品建设