有土地储备问题，故有必要寻找新储备项目。如果能成功把该地块纳入储备项目，有利于公司能够持续良好地经营下去，获得较好经济效益。经研究该项目是可行，项目虽然不大，却有合理回报，总体风险较小。该项目可发展中高档精品楼盘。目前广州公司手头上两个项目个是中低价个上中价，缺乏面对高档市场产品，这对产品结构是个缺陷，开发该项目有利于公司开发结构更趋合理，增加公司抗击市场风险能力，保持公司在高档住宅市场固有优良品牌形象。二存在问题项目前期付款压力大，在未得到土地情况下，即需支付臵换土地费用和新军营建造费用，有定风险单对于本项目，是否需要配套公建设施未定，其他规划条件未知能否将本项目与锦城花园融为个小区不能明确三项目发展建议为提高本项目知名度，建议在制定开发决策之后，策划系列活动，增强锦城花园美誉度，提升其物业形象积极做好规划局等各方面工作，争取本项目高容积率，以及免除本项目公建配套。内生产总值亿元，增长达到，保持高速增长态势。年，全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素影响，实际增长。全年零售额超亿元大型零售商店有家。年月全市人均社会消费品零售额位列全国第。年末，广州地区金融机构人民币存款余额为亿元。国民经济持续稳定发展为房地产业发展提供了良好外部宏观环境。作为我国国民经济发展新经济增长点，国家对房地产业发展，特别是住宅建设支持力度进步加大。房地产投资保持快速增长，年全年完成房地产投资亿元，比年增长。全年商品房新开工面积万平方米。年广州房地产投资在上年较高增长基础上继续快速增长，上半年完成房地产开发投资亿元，同比增幅为。年广州住宅市场特点年广州房地产市场继续保持稳定健康持续发展趋势，商品房供应量受到有效调控。虽然原八区商品房成交量略有减少，但市场有效需求仍然保持旺盛。二手交易不断增长，楼价稳中略降。年广州市房地产市场分析面积单位万成交项目概述基本数据占地面积总建筑面积预计平方米容积率预计。二项目背景项目背景电瓷厂地块位于江城中心老城区北环路，周边道路交通便利，我司就该项目在阳江市规划局了解到地块建筑容积率预计在左右，暂时没有其他规划限制。三地理位置地块北侧面向新江花园住宅楼，东临华坚宾馆，西侧，南侧面向北山公园，有部份底商及自建房在北环路靠近项目挡在外侧，项目部份商铺不属线街铺。从江城区宏观地理位臵看，该地块位于江城区中心，距传统商业居住区约分钟车程，东侧隔二条街即可到石湾南路，南边是传统老城区繁华区域新华北路人民广场。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,四周边环境交通状况该地块南侧紧临北环路，西侧由梅花平方米，年上半年为万平方米，分别仅占全市八区计高层住宅供应量和。东山区全年供应量不足收益率借贷资金计息注销售收入按正常售价销售，税前利润已扣除销售税金。三财务机会风险分析及应对措施若以内资企业形式开发该项目，需投入万元自有资金作为注册资金，加上亿元贷款即可完成项目投资资金需求。按照目前广州公司情况，取得亿元年期贷款应该问题是不大。根据该项目项目流量安排，正常销售情况下安排亿人民币贷款，其中万元贷款期限为年，万为年分两次借贷，万为年。为降低资金成本和利率风险，并考虑该项目建设周期短，项目建设资金仍以回收资金滚动发展为主。若销售情况不理想，计划争取将年期银行贷款延长至年期，或年期内贷款延长至年，且从利息成本支出上已经对这种抵抗风险情况进行计息若均转为年期贷款，需要多支付约万元利息。该项目在开工前就必须把所有土地转让费及中介费万元支付完毕，存在定资金风险，如市场发生剧变或交易过程中出现变故，项目暂不宜开发，则会背较沉重资金压力，项目资金成本也会较高。故方面，我司需充分利用军方建新营房个月时间内，完成项目前期策划规划设计报建等工作，创造条件争取项目早日上马，另方面在签订合作合同时候，充分考虑支付时机问题，以此促进合同顺利执行。四财务评估结论从以上财务分析，若能按计划执行，此项目是可行。六项目风险分析盈亏平衡分析投资回收期根据现金流量表，本项目静态投资回收期为年，动态投资回收期为年以年利率计。保本售价若住宅及个车位万个能够全部售磬，则本项目住宅保本售价为元平方米。若住宅全部售磬，车位不销售，则本项目住宅保本售价为元平方米。保本销售率若住宅均价元平方米，个车位全部售出万个，则保本销售率为住宅售出若维持住宅均价元平方米，车位万个，则这两项各自销售率达才可保本若住宅均价元平方米，车位不销售，则住宅销售率需达方可保本。二敏感性分析本可行性研究从售价建筑成本地价利息和贷款额度五个方面考察这些因素变化对总成本利润率自有资金内部收益率影响。本项目总成本利润率和内部收益率都对项目售价变化十分敏感，建筑成本变化次之，对利息和贷款额度变化则不太敏感。相对而言，容积率变动直接影响到楼面地价销售面积，从敏感性图表看，容积率对成本回报率影响较大，但实际上对利润影响非常大，容积率每增加，税后利润增加大约万，约占投资总额。针对敏感性分析，建议在项目开发过程中注意以下几点长期做好市场研究及营销策划工作，仔细选择最合适时机销售，确保销售价格和销售速度能按计划完成。发扬中海贯以来缔造精品楼盘理念，要使本项目全面超越竞争对手，以优质取得优价。尽量争取多容积率，以获取最高之利润。严格控制成本。目前广州市房地产业盈利水平大幅下跌，只有质优价廉产品才能有良好市场，这种情况下，我们产品要赢得市场除了努力提供产品质素外，价格也不能太高有升降。写字楼成交均价为元平方米，比年均价下降，年成交均价多年来首次低于元平方米。年高层住宅均价为元平方米，比年相比下降了。多层住宅和商铺均价则有所上升，与年均价相比，分别上升了和。年住宅市场年全市十区批准预售住宅面积万平方米，占批准预售商品房总面积登记成交住宅面积为万平方米，占登记成交商品房总面积比重为。住宅成交量比同期上市量超出万平方米。市场吸纳能力稳定，原八区高层住宅，比去年成交量同比增长。年住宅市场情况面积单位万平方米价格单位元平方米从地区分布看，高层住宅较集中在海珠区和天河区，海珠区高层住宅成交量和批出量分别占全市高层住宅成交总量和批出总量和多层住宅番禺区居多，该区多层住宅成交量与批出量分别全市多层住宅成交总量和。年年增长全市批准预售住宅面积其中八区全市批准预售高层住宅面积其中八区全市批准预售多层住宅面积其中八区全市预售住宅成交登记面积其中八区全市预售高层住宅成交登记面积其中八区全市预售多层住宅成交登记面积其中八区全市预售高层住宅成交登记均价其中八区全市预售多层住宅成交登记均价其中八区年月广州市住宅市场分析年月广州市房地产市场分析面积单位万平方米金额单位亿元高层住宅带动住宅新增供应增加全市批准预售住宅面积增加，主要是由于高层住宅供应大幅增加，其中全市十区供应增幅达到，抵消多层住宅供应下降影响。手住宅成交量增加，多层住宅成交量下调今年住宅成交仍保持上升趋势，高层住宅成交旺盛。八区高层住宅成交量比去年同期增长，保持交易旺盛态势。但高层住宅供应比去年同期大幅增长，预期市场压力加大。高层住宅成交价格下调年八区高层住宅成交价格比年同期略有下降，主要是市内楼盘供应量增加，各开发商降价促销所致。年月广州市住宅市场分析面积单位万平方米金额单位亿元项目年月年月同比增长全市批准预售商项目概述基本数据占地面积总建筑面积预计平方米容积率预计。二项目背景项目背景电瓷厂地块位于江城中心老城区北环路，周边道路交通便利，我司就该项目在阳江市规划局了解到地块建筑容积率预计在左右，暂时没有其他规划的限手楼盘销售也取得不错业绩。因此，东山区楼盘得到众多消费者青睐，综合素质高楼盘从上市伊始就受到市场关注，例如锦城花园东山雅筑等。东山区高层住宅市场情况年月东山区号地段高层住宅市场情况面积单位金额单位万元均价单位元以上数据来源广州市房地产信息中心年份年月年月同比商品房批准预售面积其中高层住宅预售商品房成交面积其中高层住宅预售商品房成交金额其中高层住宅预售商品房成交均价其中高层住宅成交宗数区域供应情况东山区是老城区，占地面积小，房地产发展得早，目前可供开发用地十分少，故区内供应楼盘也屈指可数，而且绝大多数是单体楼，小区盘十分少，如年在售住宅楼盘只有十几个，能形成小区只有东山雅筑富力金羊花园含富力东堤湾和盈泽苑等个楼盘。年东山区高层住宅供应量为万平方米，年上半年为万平方米，分别仅占全市八区计高层住宅供应量和。东山区全年供应量不足内生产总值亿元，增长达到，保持高速增长态势。年，全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素影响，实际增长。全年零售额超亿元大型零售商店有家。年月全市人均社会消费品零售额位列全国第。年末，广州地区金融机构人民币存款余额为亿元。国民经济持续稳定发展为房地产业发展提供了良好外部宏观环境。作为我国国民经济发展新经济增长点，国家对房地产业发展，特别是住宅建设支持力度进步加大。房地产投资保持快速增长，年全年完成房地产投资亿元，比年增长。全年商品房新开工面积万平方米。年广州房地产投资在上年较高增长基础上继续快速增长，上半年完成房地产开发投资亿元，同比增幅为。年广州住宅市场特点年广州房地产市场继续保持稳定健康持续发展趋势，商品房供应量受到有效调控。虽然原八区商品房成交量略有减少，但市场有效需求仍然保持旺盛。二手交易不断增长，楼价稳中略降。年广州市房地产市场分析面积单位万成交金额亿元资料来源广州市房地产信息中心供应量得到调控年全年我市十区批准预售商品房项目共个，可预售总面积万平方米，其中，原八区批准预售商品房项目共个，可预售总面积万平方米，比年减少。房地产投资增长速度放缓年全市十区完成商品房投资比去年同期增长，低于年增长幅度。新开工面积增长放