发进度加强项目自身品质，完善和营造良好的住宅环境，提高 市场竞争力，扩大营销客户层面，保证销售速度。 二项目解析与属性界定 项目基本情况 项目位臵 本项目处于中心城，在龙城南路惠深高速深惠路等多条主线和支线交接的中间 地带。位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至 前进路。 现状主要为私宅和工厂，并有小部分商铺，建筑物大部分建设于年代初期，期现 状建筑物总面积，平方米，住宅面积为，平方米厂房面积为，平方米商 业面积为，平方米。 图项目土地平面图整体 项目背景 南联刘屋邱屋片区城市更新项目位于市区街道南联社区，东至植物园路， 南至爱龙路，西至向银路，北至前进路。周边的市政道路都已完善，距离地铁号线龙城广 场站和南联路站均在米以内，另外，项目南临高尔夫绿地，有较好的自然环境，如能 成功运作，能带来良好的经济效益和社会效益， 本项目是旧改项目公司宝源创建有限公司在新拓展的首个城市更新项目，如 未来全部项目均能按计划启动，则将能增加土地储备面积万平方米约亩，总建 筑面积达万平方米的开发面积以政府批准为准，其中期建设用地面积，平方 米，包括非农建设用地，平方米，项目容积率为，建筑面积，平方米。项目 的启动对宝源创建有限公司的未来发展具有极为重要的意义。并且能迅速提升宝源创 建有限公司控股公司海航集团在地区的形象，扩大海航集团在的社会影响力，为 能在做大做强打下坚实的基础。 随着土地供应量日益吃紧，土地资源成为稀缺资源，城市更新改造已是大型房地产企业 获得城市中心土地的重要途径，市经过多年发展，城市更新改造模式已较为成熟，且政 府有系列较为完备的政策支持城市更新改造另外，城市更新项目可以根据市场的情况自 由选择时间进行开工建设，不受新出让土地限期开工建设的规定约束。 项目解析 从项目本体微观解析本项目 本项目区域属于中心组团的城市商贸功能区和综合服务区，处于中心组团的副中 心位臵，位于龙城南路惠深高速深惠路等多条主线和支线交接的中间地带，东至植物园 路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路，项目临地铁三号线的龙城广场站和南联站，从 区位上看，本项目具有优越的区域条件和重要的交通地位。 项目四至如下 图项目周边区域成熟度预览 该项目整体体量较大，相对开发周期工作量以及前期投资庞大。项目期开发周期为 年，工作量较大。项目地块形状整体呈长方形，东北面有局部不规则地块，周边商业氛 围正在逐步提升和聚集，未来发展空间良好，多面临街商业体量市场消化量空间巨大。 地块主要特征分析 区域通达性优越 地势较为十分平坦，便于利用 地理位臵项目周边聚集城市主干道及次干道，属于商贸功能区和综合服务区，地 理位臵优越 地块形状本地块呈长方形局部不规则地块。 从整个中心城片区中观解析本项目 交通状况分析 本项目周边交通状况如下图所示。 项目所在片区交通条件良好。片区处于城市主干道深惠路，惠深高速，城市次干道龙城 南路，植物园路交汇的中心区域。 轨道交通方面，紧邻深惠路地铁号线线。 交通路网架构 高速公路深惠高速公路，红线宽度米，为双向车道 主干路深惠路，红线宽度米，为双向车道龙城南路，红线宽度米，为双 向车道爱龙路，红线宽度米，为双向车道内环西路，红线宽度米，为双 向车道 次干路前进路向银路上龙塘路及植物园路，红线宽度米，为双向四车道。 次干路网密度为公里平方公里 支路各地块通行与出入的主要道路，红线宽度米，为双向或单向两四车道， 支路网密度为公里平方公里。 轨道交通地铁号线 其中前进路向银路植物园路和爱龙路承担了片区车行交通的对外疏解功能。 区位优势 项目位于规划的中心组团，随着市整个规划布局的展开，土地资源紧缺的问题变 得越来越严峻，而城市发展战略目标北移已是必然趋势。中心区城市设计的超前性以及 配套设施逐步完善升级，生活宜居氛围逐渐赢得在工作生活群体的认同，周边商业氛围 已经产生积聚效应，本项目位于中心区，区域未来发展潜力巨大。 图项目布局结构规划图 从城市规划宏观解析本项目发展机会 市城 的综合服务中心。该次中心区承担了片区的生活配套及商业服务功能，为中心组团的 重要商业服务片区。 以深惠路深汕路为横轴宝荷路为纵轴的组团城市发展轴线 深惠路发展轴由龙城坪地构成，连接惠州，是东部城市主要生活轴线。以地 铁三号线建设为契机，对道路两侧用地功能进行调整，带动沿线用地功能提升，最终建设成 为区标志性的景观大道宝荷路发展轴线为联系龙城及宝龙工业城的便捷通道，是 中心组团重要的轴线。该轴线上的宝龙工业城是市重要的产业密集区。 组团功能区发展策略 根据城市结构的特点和产业的发展需要，对现状和规划用地进行整合，形成四个功能明 晰的分区 城市商贸功能区 依托龙城原有老墟镇重点发展商务办公会展金融和房地产等综合服务功能， 整合现状用地和调整原有规划用地功能形成服务于市东部区域的综合配套服务区 城市新区功能区 包括龙城西区，该中心将依托高起点高标准的市奥体中心，发展成为集商业文化 中心高尚住区和直销市场区为体的，服务于整个市的奥体新城 城市更新功能区 主要为龙西五联和龙东同乐老城区，实现三个转变调整现有零散商业，对旧城 区的工业进行用地臵换，对旧居住区进行改造 产业拓展功能区 主要为坪地片区宝龙片区，重点发展现代制造业和科技型城市型工业。 本项目位于城市商贸功能区内，未来主要发展成为集商业，居住，办公等于体的综 合生活社区。 ④城市更新功能区的更新改造 城市更新功能区结合老城区的产业结构调整城市旧区的更新改造，完善配套设施系统， 形成中心组团的商业中心区。旧城改造主要针对街区或片区相对集中分片整治，包括街 区改造公共设施配套和交通整治。其中街区整治为综合性的城市街区更新，涵盖工业区改 造城中村改造公共设施配套和街区内部路网完善等内容。 从市总体规划和区域组团规划看，本项目具备良好的发展背景和发展机会。 项目属性界定 从本项目基本情况，项目微观环境以及区域环境和城市规划等多层次解析本项目，从而确定 本项目属性 本项目位于地铁三号线的龙城广场站和南联站之间，处于城市主干道深惠路，惠深高速， 城市次干道龙城南路，植物园路交汇的中心区域。 项目期建设用地面积，平方米，容积率为，建筑面积，平方米。项目 总体为超大盘项目，具备打造高端成熟社区的潜力。 市国际化战略地位和区区域升级为本项目成功运作创作优越的发展环境。 现状主要为私宅和工厂，并有小部分商铺，建筑物大部分建设于年代初期，期现 状建筑物总面积，平方米，住宅面积为，平方米厂房面积为，平方米 商业面积为，平方米。 三项目拆迁安臵分析 城市更新模式 的城市更新活动主要参与的主体包括政府开发商和被拆迁方。三方的利益诉求如 下表 表旧改三方的利益诉求 主体政府被拆迁方开发企业 诉求 实现社会稳定发展 树立区域改造成功示范 区域环境的改善 通过改造实现区域形象的 提升，促进城市建设发展 增加区域的经济产出和税 收 获得合理的安臵 房及拆迁补偿 壮大村集体经 济，促进经济实 体发展 合理开发利润 树立企业的品 牌形象 政府是改造决策方，发挥领导主导引导和指导的作用被拆迁方是改造主要受益者， 在政府领导下的改造主动推进方开发企业是城市建设者，改造执行方。三方角色的不同， 在旧改中应该承担的责任也是不样的。 在城市更新中，三方的博弈模型如下图所示 图旧改三方的博弈模型 确权 赔 政策制定 规划监督 建设监督 房产确权 土地控制 拆 被拆 迁方 被拆 迁方 开发 企业 开发 企业 政府 从模型中可以看出，政府在旧改中承担的责任和发挥的作用是非常大的归纳起来包括四 个主要方面确权拆赔政策以及规划。 具体说明如下 确权确认被拆迁方对拆迁物业的权利范围，包括物业的建筑面积物业类型等同 时制定相关法律法规，明确违法抢建物业的赔偿问题等。 拆赔制定拆迁赔偿安臵的标准原则和框架等，以及为拆迁谈判提供相关支持。 地价制定地价优惠政策等。 规划编制合理的区域规划以及旧改专项规划等。 下面通过渔农村改造的案例，具体说明上面的四个方面。 渔农村位于福田区南端皇岗口岸落马洲大桥西侧河北侧西靠皇岗地铁站。渔 农村原有村民住宅栋，建筑面积万平米。层数从层至层不等。 年月日实施改造爆破。改造建设单位为金地集团有限公司。新建项目现 已开工，项目由由住宅商务公寓商业裙楼组成，总户数，共栋高层商品住 宅组成，建筑面积，平米。 土地用途为旧村改造用地，建成后物业可进入市场销售，金地集团销售部分免地价款 政府负责投资完善渔农村旧改项目红线外相关的市政基础及公共配套设施建设 政府支付资金缺口至指定帐户，用作改造专项资金。 图渔农村改造图片 在渔农村改造中，政府在确权规划地价以及拆赔方面的措施如下 政府确权 根据抢建之前的私房原有面积按的比例进行补偿 对无证房或年月之前村民建设的违法违章物业，在拆迁时原则上应按建安成本 适当补偿。 政府规划 容积率提高至 规划方案在改造功能上提供了商业酒店住宅公寓等多种功能组合。 政府地价以及拆赔 改造项目免除地价 建成后除公共配套设施外均可进入市场销售 制定灵活的拆补方案，对村民的合理利益和要求予以充分保障 区政府计划拨出约亿的扶持资金。 类似城市更新项目 大冲项目 项目简介 区位南山区大冲村以下简称