省定安县南海农场。面积亩主要为利用项目单位下属农场土地。项目区地处定安县居丁镇临近东线高速公路出口北至海口公里东至清澜开发区公里西至洋浦经济区公里南至三亚国际旅游城公里交通四通八达地理位臵优越。建设条件分析自然条件项目区属热带海洋气候地处热带北缘年平均气温年平均日照小时年平均降雨量毫米相对湿度地理资源得天独厚场区地势东南高西北低多为平坦台地和低缓坡地。土壤类型以玄武岩红壤和水化砖红壤为主完全能够满足热带花卉生长需要是发展热带花卉理想区域。项目主要不利因素包括台风暴雨气候影响等。项目选址已充分考虑了台风等危害但仍有可能受到强台风袭击。对此除了采取加强工程质量建立防风林等防范措施外还将通过参加保险预留风险准备金等措施予以规避。政策资源科技文化条件海南省政府十分重视热带花卉产业发展出台了海南省花卉产业发展规划计划在五年内花卉种植面积达到万亩实现花卉产值亿元对热带花卉进行重点扶持发展在政策支持资金投入和基地化建设方面给予倾斜使之尽快形成海南名牌产品创出海南花卉产业名牌效应。在省政府关于加快热带花卉产业发展指导意见中提出加大资总论项目名称海南热带花卉科技产业园暂定名项目单位海南农垦花卉有限公司海南农垦花卉有限公司是海南省农垦集团有限公司出资设立的大型综合性花卉公司成立于年月日注册资本万元经营范围有鲜切花切叶切枝以及绿化苗木盆花盆景等产品的生产销售园林绿化工程园林景观设计花卉租摆花卉养护花资花材销售花卉连锁销售鲜花包装礼仪庆典旅游开发进出口贸易等。公司年中期发展战略目标是通过建设标准化示范基地把海垦方经济社会发展趋势。党十八大报告指出面对资源约束趋紧环境污染严重生态系统退化严峻形势必须树立尊重自然顺应自然保护自然生态文明理念把生态文明建设放在突出地位融入经济建设政治建设文化建设社会建设各方面和全过程努力建设美丽中国实现中华民族永续发展。项目以花卉为主题和卖点环保生态实现人与自然和谐相处共生契合美丽中国概念要求也符合我国经济社会发展趋势。这也为本项目建设找到有力政策支撑点利于项目顺利推进。当前海南国际旅游岛建设上升为国家战略海南发展面临新历史机遇。海南省委出台海南国际旅游岛建设发展规划纲要明确指出海南发展战略定位为我国旅游业改革创新试验区世界流海岛休闲度假旅游目地全国生态文明建设示范区国际经济合作和文化交流重要平台南海资源开发和服务基地国家热带现代农业基地。在海南生态省建设规划纲要和海南省科技十五规划纲要提出海南要大力发展热带花卉产业转变经济增长方式为海南生态省建设和文明生态村建设提质增效。近年来海南省委省政府定安县政府对热带花卉产业高度重视制定了海南省热带花卉产业发展规划力求将花卉产业建设成为国际旅游岛建设与富农政策相结合着力点。海南省十二五花卉产业发展规划中指出力争到十二五末实现全省花卉种植面积达到万亩花卉产业年总产值亿元。作为海口后花园定安县结合当地实际提出创造性地城三地发展战略加速实现定安跨越式发展打造城郊型绿色高效农业基地。项目高标准建设热带花卉产业园促进花卉产业健康快速发展将成为当地发展现代特色农业战略典范完全符合海南省及定安县产业发展政策。符合花卉公司发展需要能打造公司核心竞争力确保企业可持续发展。目前花卉公司正面临业务转型经分析发展集农业与旅游业于体产业园项目是条可行之路。本项目建成后既能将农业与旅游业完美嫁接结合将土地资源优势转化为产品市场优势又能以花卉为本合理延伸产业链形成联动放大效应填补海南没有五彩缤纷花卉农庄市场空白成为企业做大做强坚实保障利于公司打造核心竞争力利于公司业务发展和战略目标实现。同时项目采取引进具有资金实力和市场资源合作伙伴形式进行运作既能有效解决项目建设资金问题又能解决市场销售问题。海南花卉产业发展需要大企业支撑大项目带动。花卉产业是当今世界最具活力朝阳产业近年来我国花卉产业发展十分迅速进入了新发展阶段逐步融入全球花卉技术高新化市场体化竞争国际化趋势中花卉产业面临着更加激烈国际国内市场竞争。因此加快科技创新步伐培育龙头企业已成为我国增强花卉产业国际竞争力重要举措。海南花卉发展了几十年积累了定产业基础但目前花卉产业最大特征是产业化程度低种植分散和没有领军企业。热带花卉存在散乱小格局。因此海南花卉产业发展需要有大企业来支撑需要大项目示范和合竞争能力增强产品适应市场变化能力。进步转变观念拓宽思路紧跟市场发展方向。政策性风险与对策尽管在市场经济条件下产业发展主要靠企业靠市场但政府部门作用仍然很重要政府部门在产业规划政策引导市场秩序等方面还将起到关键作用。整体上看本项目建设符合国家政策导向符合海南省及当地农业开发及旅游产业发展规划基本上无政策方面风险。但因产业园区地块属农业用地该项目具有定旅游房地产性质因此面临两个风险是在政策上是否可行二是是否能向当地政府争取到足够配套建设用地还是个问号。对此要加强政策研究多与当地政府进行沟通协商。第十五章研究结论与建议项目以海南国际旅游岛建设发展规划纲要和海南省十二五花卉产业发展规划为依据依托当地资源优势高标准建设具有知名度影响力热带花卉产业园促进海南花卉产业健康快速发展成为海南发展现代特色高效农业典范和重要花卉旅游目地具有显著经济效益社会效益和生态效益。项目建设符合国家和海南省定安县产业发展政策同时符合海南农垦发展战略思想建设条件优越具有重大现实意义是非常必要也是可行。建议国家及地方政府对本项目给予大力支持尽早实施项目。定安区域经济加速发展。近年来海南经济社会呈现出良好发展态势但是经济总量小农业产业化规模化程度较低旅游产业转型升级有待加快农民收入整体较低。为促进经济社会快速发展海南省正按照战略规划大力发展具有热带优势旅游业和农业。定安县作为个具有潜力发展地区正在全力实施城三地发展战略全力打造宜居宜商生态卫星城休闲养生旅游基地新兴工业基地和城郊型绿色高效农业基地努力建设文明定安生态定安富裕定安幸福定安。海南热带花卉科技产业园项目符合海南省及定安县发展战略能有效促进海南农业和旅游业发展同时拉动定安县域经济加速发展。建成后产业园区将成为海南以热带花卉为主题著名休闲度假旅游目地将丰富海南及定安旅游内涵提升海南及定安旅游知名度和文化品位有效促进海南及定安旅游业转型升级持续发展。第三章项目市场分析海南以独特热带风光优美自然环境和古朴黎苗民族风情吸引了大批国内外游第章总论项目名称海南热带花卉科技产业园暂定名项目单位海南农垦花卉有限公司海南农垦花卉有限公司是海南省农垦集团有限公司出资设立大型综合性花卉公司成立于年月日注册资本万元经营范围有鲜切花切叶切枝以及绿化苗木盆花盆景等产品生产销售园林绿化工程园林景观设计花卉租摆花卉养护花资花材销售花卉连锁销售鲜花包装礼仪庆典旅游开发进出口贸易等。公司年中期发展战略目标是通过建设标准化示范基地把海垦集团土地资源优势转化为产品优势并行开展传统销售渠道建设与电子商务有效控制目标市场迅速做大做强。可行性研究依据和范围可行性研究主要依据海南国际旅游岛建设发展规划纲要海南省花卉产平坦水电充足通信发达完全可以满足生产经营需要交通便捷基础设施条件较为完备。第第年为正常投产期达到设计生产能力。行业基准收益率参照农业项目行业标准基准收益率基准投资回收期年平均投资利润率平均投资利税率。利润分配原则为税后利润中提取盈余公积金。根据国家税收政策所得税率取。销售收入估算根据市场行情单价以年均保守价计算正常年销售收入合计万元。详见如下表。项目年销售收入估算表序号项目与产品单位数量单价元金额万元说明花卉观光休闲旅游收入人次元人年接待游客万人次含门票购物收入二中心商务区收入旅游文化街租金收入元月酒店收入间元间晚平均入住率三主题园区物业管理服务费元年合计计算期内平均年销售木屋租赁收入合计计算期内平均年销售合计总成本及经营成本估算项目总成本估算外购原辅材料主要包括主题园区花卉培育和养护相关种苗农药肥料包装材料等费用元亩亩合计万元休闲旅游其他易耗品万元酒店及家庭农场易耗品万元正常年原辅料成本费万元。燃料动力费包括用水电燃料等年合计万元。其中主题景观区按元亩年计算亩年需燃料及动力费为万元其他商务等功能区按元亩年计算亩年费用万元。工资福利费项目总定员为人其中管理和技术人员人以平均工资元月计算其他人员人以平均工资元月计算其他临时工年费用万元奖金福利等费用万元。则年工资福利费总计为万元。④修理费按折旧费估算年费用为万元。折旧费按平均年限法折旧从第年开始折旧建筑物折旧年限为年设备折旧年限均为年残值率均为则年折旧费用为万元。摊销费无形资产和递延资产从第年开始摊销无形资产摊销年限为年则年摊销额为万元。资金占用费支出根据财政部相关文件规定项目无资金占用费。其它费用包括销售费用财务费用管理费用等按按销售收入计则其它费用为万元。综上所述正常年总成本为万元其中固定成本为万元可变成本为万元。项目经营成本为万元。财务效益分析依据前述已给基础数据和计算结果经全部投资现金流量计算得出如下投资效果指标财务内部收益率投资回收期含建设期年财务净现值万元根据利润及利润分配表和固定资产投资估算表计算得出以下静态经济效果指标年利税总额万元年净利润万元年净利润投资利润率总投资年利税总额投资利税率总投资不确定性分析通过对盈亏平衡点分析项目成本与收益平衡关系用生产能力利用率表示盈亏平衡点计算公式为年固定总成本年运营总收入年可变总成本年销售税金由计算结果可知该项目只要达到设计能力生产负荷项目就可以保本项目抗风险能力强。财务评价结论该项目经济效益好投资内部收益率高超过行业基准值通过不确定性分析该项目具有较强抗风重达到第三产业从业人数比重达到。到年旅游管理营销服务和产品开发市场化国际化水平显著提升综合生态环境质量保持全国领先水平。接待国内外游客达到万人天次旅游总收入亿元旅游业增加值占地区生产总值比重达到以上第三产业增加值占地区生产总值比重达到以上第三产业从业人数比重达到以上。到年旅游服务设施经营管理和服务水平与国际通行旅游服务标准全面接轨海南旅游国际知名度美誉度大大提高初步建成世界流海岛休闲度假旅游胜地。接待国内外游客达到万人天次旅游总收入亿元旅游业增加值占地区生产总值比重达到以上第三产业增加值占地区生产总值比重达到第三产业从业人数比重达到。全省人均生产总