等教育人口比例为，宝安区为，沙井仅是。由于教育水平较低，大部分外来人口只能从事劳动密集型产业线工人。人均收入水平目前，沙井外来人口中，线流水线工人平均月收入为元左右，专业技术和管理人员平均月收入为元左右，中高层管理者平均月收入为元左右。二人口结构分析年本案公里辐射范围人口约为万，按年平均人口增长率计算，现周边地区人口约为万本案周边地区人口以外来人员为主，其比重占总人口左右，约为万人，说明外来人员是本项目主要消费群体根据数据显示，岁青年年龄段人口占沙井总人口以上，说明本项目消费群体结构偏年轻化。沙井人口平均受教育程度偏低，为培训机构发展提供了基础。三政府规划西部工业组，随着本地村民向沙井新区逐渐移居，该商圈目前所聚集消费群体以外来务工人员居多，约万人。人口年龄结构偏年轻化，岁人口占。二商圈溜冰场桌球场乒乓球场水吧餐饮第七部分项目效益评估项目主要合作条件合作方式我司在全面核实该项目相关资质资产及建筑资料后，以协议价格全面承接对方原有租赁关系预收各项资金和经评估固定资产等。二项目经营效益评估经营成本租金成本时间段单位租金年度租金年元月万年年元月万年年月万年年月万年改造成本由于该项目硬件条件较好，实际改造项目不多，但为了更好开展经营活动，下述项目需要进行投入进行改造空调系统由于现有配置不能满足整个商场制冷与送风，需要加装套空调系统，预计费用万首期改造预计费用万合计万。人工成本序号人员类型人数月工资年工资管理人员税费流转税按计算，包括营业税和附加税金附加税金按营业税计提及防洪费企业所得税按照计算。相关变动费用按照经营收入测算。项目推广费用按照首年万，之后每年万测算。水电费实际经营中，管理单位水电费用可从商户缴纳水电费中分摊，故此项费用暂时预估为。开办费按照开办费万元，开办费主要用于筹备人员工资办公费用开业典礼费用开支。保洁保安费用序号人员类型人数月工资年工资保洁保安维修费用由于介入项目进行必要修缮，故第第二年不做常规投入，之后年每年万，此后没年大修次，万，常规年份按照万每年计算。借款利息由于从新项目公司股东借款购买资产，以万借款为总数，分年偿还，每年利率为。即每年借款利息万。二经营收入租金收入第年楼层面积单价月租金年租金合计管理费收入暂不考虑递增楼层面积单价月管理费年管理费合计停车场收入通过实地调研，福星市场可供开发户外停车场车位预计近个，计划实行元天暂定收费标准，由于收益具有不确定性，故暂不纳入测算。广告位收入参照同类市场做法，市场内部外部还可开发定数量广告位，由于收益具有不确定性，故暂不纳入测算。三合约期限参照其他商场经验，建议按照年个期限进行签约。四递增比率由于该项目为零售型商业，故租金递增幅度不宜过快，暂定每年标准递增。四项目资金运作与分析裕客隆项目投资收益合同期满，公司共盈利万元，年平均收益率约。第年我司收益万，累计税后净现金流为正万第二年我司收益万，累计税后净现金流为正万第三年我司收益万，累计税后净现金流为正万第四年我司收益万，累计税后净现金流为正万第五年我司收益万，累计税后净现金流为正万。收回投资前五年，合计我司收益万元，年均投资收益率。前十年，合计我司收益万元，年均投资收益率为。静态投资回收期年，动态投资回收期约年以作为基准收益率折现。项目年份合计出租率主营收入租金收入管理费收入二主营成本三税金及附加四营业利润五费用总额人工费用工资等二管理费用固定资产折旧维修费用开办费广告费防洪费保洁费保安费水电费其他费用融资成本„„六利品售价在元左右聚集多家休闲体育品牌店，且面积规模较大，其中位于新沙路以纯专卖店营业面积达平方米。说明该商圈消费人群对休闲运动服装市场需求比较旺盛商圈内超市比较多，营业面积较大，说明周边居民对日用百货消费需求较大，且同业竞争较为激烈商业网点以临街商铺为主，缺乏较具规模龙头商业项目周边文化教育机构较多，特别是成人培训机构，如全登人才培训中心，说明商圈主要消费人群在文化需求方面较为突出。二周边人口分析分析人口规模特征根据政府公布数据显示，沙井共有个居委会，总人口为万，其中外来人口万，占总人口。其中本项目公里范围内居委会包括沙头蚝三蚝四和沙四以及马鞍山，总人口约万，其中户籍人口约人