筹措，项目经济效益评价等。项目概况项目建设地点项目选址位于海口市盈滨半岛旅游度假区永庆大道东附近，规划地块面积为公顷。项目建设规模及内容本项目为集商业住宅为体综合商住小区。本项目建设内容为建筑用地红线内建筑结构给排水消防道路广场景观绿化篮球场游泳池会所室外停车场等。项目共由栋层住宅楼栋联排别墅栋独栋别墅栋会所和栋酒店组成。总用地面积约为折算公顷，总建筑面积约，其中地上建筑面积为住宅和别墅，会所，酒店，地下室面积。共有停车位个，其中地上个，地下个。主要建设条件建设场地紧邻永庆大道东，交通条件便利。水电等城市管网完备，能源供应情况良好。项目总投资及资金筹措东泽盛海景花园度假村开发建设投资为万元。所需资金来源为银行贷款万元，其余由企业自筹解决。主要经济技术指标表序号项目单位指标备注总用地面积公顷总建筑面积地上建筑住宅别墅酒店会所地下建筑不计入容积率建筑占地面积建筑密度容积率绿化面积绿化率道路及广场面积机动车位个地下个地上个户数户酒店床位数床研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地使用权已取得，现场建设条件具备。本项目开发土地位于海口市盈滨半岛旅游度假区，项目建成后将大大改善项目区域面貌。针对海南房地产项目建设逐步多元化，以及海口市房地产市场特点，本项目规划为中高档生态住宅，根据对海口市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从现状来看，项目建设用地周围环境有待改善，建议建设单位争取地方政府支持，加大改善周围环境，这有利于项目规划目标实现。从目前房地产市场分析，销售价格开始出现下滑，应加强营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章项目建设背景及必要性国际旅游岛大背景下海口房地产市场年，在国际金融危机背景下，海南房地产开发增长势头不减，房地产投资规模居个投资行业之首。年月，全省房地产投资累计完成亿元，占同期全省城镇固定资产投资，在列入统计个投资行业中投资规模位于第，较去年同期增幅达，增幅在各投资行业中也属快速增长水平。年以来，海南房地产开发投资连续年保持高位增长，年均增幅达以上，商品住房销售年均增幅以上，其收入为万元。酒店共有套套房，间标间。套房按元天套，入住率计，标间按元天间，入住率计算，则酒店年经营收入为万元。会所主要是各种娱乐健身设施。按人均消费元人次，平均人天估算，则会所年经营收入估算为万元。住宅和别墅销售计划见房屋销售计划表住宅和别墅销售收入见销售收入与经营税金及附加估算表酒店和会所经营收入见自营收入与经营税金及附加估算表。成本估算土地费土地总面积为，土地单价为元。土地费为万元。前期工程费项目前期工程费主要包括施工前场地平整费用。场地平整费估算为万元。详见前期工程费估算表。基础设施建设费基础设施建设费为建筑物米以外和项目红线范围内各种管线道路工程建设费用。主要包括自来水供电道路绿化室外照明室外消防中水系统等设施建设费用。基础设施建设费估算为万元。详见基础设施建设费估算表。建筑安装工程费主要为建造房屋建筑物所发生建筑工程费用。本项目主要工程为住宅楼别墅会所酒店地下室工程建设。住宅建安工程费按每平米元计，别墅建安工程费按每平米元计，会所建安工程费按每平米元计，装修按每平米元计，酒店建安工程费按每平米元计，装修按元计，地下室建安工程费按每平米元计。建筑安装工程费估算为万元。详见建筑安装工程费用估算表。公共配套设施建设费本项目公共配套设施主要为停车场以及购置公共设备，估算为万元。详见公共配套设施建设费估算表。其他费用其他费用主要是项目前期工作费，共估算为万元。详见其他费用估算表。酒店会所费用酒店和会所经营费用按其总收入计，为万元。酒店和会所作为固定资产，将产生固定资产折旧费。以酒店和会所建筑安装工程费形成固定资产原值，折旧期为年，残值率取，年折旧费为万元。利润总额经计算本项目利润总额为万元经营期平均，税后利润万元中按规定提取盈余公积金，详见利润与利润分配表。清偿能力分析项目贷款额为万元。以等额还本付息方式计算贷款利息。项目从经营期第年开始还款。偿还期内平均偿债备付率为，项目清偿能力较强。财务评价指标依据前述估算基础数据和计算结果，经全部投资现金流量表计算得出如下投资效果指标内部收益率税前投资回收期税前年财务净现值税前万元年平均利润投资利润率总投资财务评价指标表序号名称单位数量经济数据总投资万元固定资产投资万元营业收入经营期平均万元营业税金及附加经营期平均万元土地增值税万元利润总额经营期平均产业中心金融商贸文化中心旅游接待等。近期发展建设重点为中心组团，启动大英山城市中心区建设以道路建设和环境整治带动旧城和城中村改造，实施园两湖改造工程完善道路网建设调整和增加文教体育卫生等公共设施进步建设金盘工业区药谷工业园区加快给排水管网环境卫生城市安全等市政基础设施建设。海口市在经济结构调整纲要中，将两地中心作为总体发展战略。在十五规划纲要中提出了培育壮大特色优势产业，加快新型工业化进程，加快发展先进制造业，努力打造娱乐之都，加快发展现代服务业和都市型农业，进步加强海口作为全省以高新技术产业为导向新型工业基地全国热带滨海旅游休闲胜地全省都市型农业基地国家海岛生物产业基地区域交通枢纽和现代服务中心战略地位加快城市化进程，完善中心城市功能，突出城市特色，改善人居环境，加强区域协调，把海口建设成为聚集能力和辐射带动能力强生态环境和人居环境优越热带滨海绿色温馨城市深入实施文化立市科教兴市和人才强市战略，加快发展社会事业，推进和谐海口建设加快体制创新，扩大对外开放，进步完善社会主义市场经济体制，年努力实现建设宽裕型小康社会目标，跨入全国先进城市行列。根据海口市总体规划确定城市布局结构，海口旅游发展体系从空间上可以概括为三带轴中心规划结构。三带为海口西海岸旅游带东海岸旅游带和城市外围旅游带。西海岸旅游带西至热带海洋世界，东至海甸岛，包括热带海洋世界旅游区假日海滩旅游区和海口核心滨水区旅总论项目背景项目名称东泽盛海景花园度假村建设单位概况海南天地通咨询服务有限公司法定代表人吴骏东单位住所海口市人民大道号黄山大厦房编制单位海南华鹏工程咨询有限公司资格证书编号工咨丙。景万元所得税经营期平均万元税后利润经营期平均万元二财务评价指标销售利润率投资利润率财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元投资回收期所得税前年利息备付率偿还期内平均偿债备付率偿还期内平均总投资收益率项目资本金净利润率敏感性分析由于些因素不确定性和些数值估算带有定不准确性，以及在实施过程中些客观情况发展和变化，因此需对项目进行敏感性分析，通过分析不确定因素发生增减变化时，对财务或经济评价指标影响。针对本项目具体情况，分别对可出售面积售房价格及建设投资各增加和减少，视其对内部收益率指标影响。结果见敏感性系数及临界点分析表和敏感性分析图。敏感性系数及临界点分析表序号不确定因素变化率内部收益率敏感系数临界点临界值可出售面积可销售面积临界值售房价格平均售价临界值出租经营费用出租经营费用临界值建设投资不含利息开发建设投资不含财务费用临界值从表图可以看出，各因素变化都不同程度地影响内部收益率。但内部收益率都大于基准收益率，说明项目具有定抗风险能力。综合财务评价根据收益计算，所得税前项目财务内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期年。财务分析结果表明，项目社会效益和经济效益较好。故财务评价结论为该项目建设在财务上是可行。第十四章社会效益评价项目对社会影响该项目建设完成以后，必成为盈滨半岛进与城市交融，退与自然体理想居所，成为和谐统居住环境，建筑融入自然，园林景观与城市公共景观绿化相协调并形成整体性，具有海口自然文环境特色现代设施和管理齐全居住小区。展示盈滨半岛在建设国际旅游岛中迈出第步矫健身姿，成为盈滨半岛新地标。项目与所在地互适性分析不同利益群体对项目态度及参与程度项目建成后将促进社会经济发展。改善人类生活条件居住环境，建设该住宅区在情理之中。不会侵害到不同社会群体利益，可以预料该项目建设理应得到社会不同利益群体理解与支持。各级组织对该项目态度及支持程度该项目为有利于改改善投资环境从而促进社会经发展，故对该项目社会效益评价是正面，各级相关部门对项目建设应持肯定态度。第十五章结论与建议结论东泽盛海景花园度假村建设项目，设计合理规模适当，符合海口市总体规划要求。项目建设条件较优越，建筑工程方案可行，社会效益评价好，资金来源可靠，因此该项目是可行。建议台风雨季影响及其它不可抗拒因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细可行施工组织计划，尽量避西至热带海洋世界，东至海甸岛，包括热带海洋世界旅游区假日海滩旅游区和海口核心滨水区旅游区。其中西海岸旅游带和东海岸旅游带构成了海口市滨海旅游主要内容，城市外围旅游带将是海口市旅游有机补充以及发展腹地。轴指以南渡江风光游览带为主城市水系旅游轴，包括南渡江森林公园和南渡江风光带，即是对海口市城市景观丰富，同时也是对海口旅游特色大提升。这将作为海口市旅游近期建设亮点。中心指是以大英山城市中心区为主都市旅游区和以琼山老城为主历市史文化旅游区结合，包括海口中心区海口江东组团中心南洋风情购物区和琼山历史文化区。是海口旅游服务核心地带，集中体现了海口都市休闲旅游历史文化旅游商务购物旅游内容。海口黄金海岸线绵长而优质黄金海岸线是海口最宝贵和最自豪资源，而富饶滨海资源，无疑是催生休闲产业温床。南渡江及其支流穿城而过，在城市中心形成江海汇流自然奇观，使海口滨海特色无与伦比天然成趣。市区滨水地区经过多年建设已经具备了成为黄金旅游走廊条件，从新埠岛到西海