设用地规划。 宗地现状描述暂不具三通平的条件。 图宗地位置 宗地周边环境 宗地周边地块除三星堆客运站上美年华，附近主要建筑有帕提娅国际大酒店邱 家大院农家乐四川蜀中制药有限公司四川盛泰建筑勘察设计有限公司四川盛禾房地 产开发有限公司广汉市三星堆客运站等。 宗地规划设计条件 用地规划 规划建设总用地面积约为亩，为二类住宅用地。 用地使用性质二类住宅用地。 用地使用强度容积率建筑密度。 建筑规划 建筑退让距离沿中山大道，深圳路后退用地红线不小于米，中山大道与深圳 路交汇处布置公共开放广场。 建筑控制高度满足航空净距要求。建筑层数控制，层。建筑控制高程建筑 底层室内地面高出城市道路以上。建筑间距及后退用地红线距离应符合广汉市城 市规划管理技术规定年试行版相关要求。 建筑间距及后退用地红线距离应符合广汉市规划管理技术规定的有关要求。 绿化环境规划要求 绿地指标绿地率。 可行性研究报告研究意义与范围 可行性研究的意义 作为第三产业，房地产行业运营主要通过房地产的投资开发经营管理，兼具基 础性先导性带动性和风险性等特征。 房地产可行性研究意在科学民主得让投资方作出决策，尽量减少投资决策中可能出 现的失误，提高开发建设项目的经济社会和环境等各方面效益。 可行性研究范围 房地产开发是项综合性经济活动，投资额大建设周期长涉及面广。要想使开发项 目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重 大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。依据可行性研究的结论进行投资决 策，有助于使开发商决策建立在科学的而不是经验或者感觉的基础上。 本报告主要是对汇嘉建设项目的市场周边情况产品定位项目建设及实施进度 项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。 房地产市场研究 宏观环境分析 宏观行业政策分析 房地产行业驱动着其他各行各业的发展，在国民经济当中占据比较大的比例。温家宝 总理说房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁建材及家电家居用品等 产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级改善民 生具有重要作用。 十七届五中全会月日闭幕，会议审议通过有关十二五规划的建议。十五 期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了保增长保民生保稳定 的方针，许多地方政府则把发展房地产作为保增长的主要途径，从而出现了房地产市 场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进步飙升。过高的房价不仅让民生不堪 重负，也给国家经济带来风险隐患。十二五期间房地产业应从保增长转向保民 生，在控制防范和释放风险的前提下，进入个平稳健康的发展期。 年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，内容如下 进步落实地方政府责任 二加大保障性安居工程建设力度 三调整完善相关税收政策，加强税收征管 四强化差别化住房信贷政策 五严格住房用地供应管理 六合理引导住房需求 七落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 八坚持和强化舆论引导 其中在第条进步落实地方政府责任中，有提到各地要继续增加土地有效供 应，进步加大普通住房建设力度继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，从此 可以看出中央政府并不是要完全打压房地产市场，只是控制房地产楼价以保民生。在第五 条严格住房用地供应管理中提到各地要增加土地有效供应„„今年的商品住房用地 供应计划总量原则上不得低于前年年均实际供应量。进步完善土地出让方式，大力推 广限房价竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。 综上所述可以看出，在中央打压楼市过热的当下情况中，并不是所有地产都会遭受重 大影响。专家指出，广汉市房地产没有明显过热现象，处于稳健发展之中，所以广汉市的 房地产开发商不必过多担心。 宏观行业经济分析 国务院总理温家宝日在接受中国政府网新华网联合专访时表示，十二五规划 中，我们确定的经济发展速度是。而专家预测，年中国经济有望继续保持较快发 展，增长左右。从三大需求来看，消费有望继续稳定增长，考虑到价格上涨因持续维持了数月左右的增速。 区域环境分析 社会环境 人口 年年年年 年份 人 口 数 量 单位万 图广汉市人口变化趋图 数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘 图反映了年年广汉市区人口变化趋势。 由图可以看出，广汉市区人口在基本处于均匀增长。人口增长主要是由于广汉市 区出生人口率大于人口死亡率并且每年的迁入人口大于迁出人口，根据这增长趋势，估 计年广汉市区人口将超过万。人口的增加意味着住宅的市场需求加大，这情况 对本项目非常有利。 而根据年第五次人口普查，广汉市总人口人。 年全市人口低速增长。据公安统计年报，全年出生人口人，死亡人口 人，人口自然增长率年末户籍人口为人，比上年净增人，增长。 收入 根据广汉市住户调查资料显示年月城镇居民实现人居可支配收入 元，同比增加元，同比增长。其中，工资性收入实现元，增长， 年广汉市国内生产总值突破亿元。 消费 年年年年 年份 人 均 消 费 单位元 图广汉市人均消费性支出趋势图 数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘 图反映了年年广汉市人均消费性支出趋势。 由图可以看出，从年到年，广汉市消费品零售额每年都在增长，并且 增长率维持在左右。年，由于大地震原因，作为重灾区，广汉市的经济 受到巨大的冲击，各类经济指标都有所下降。但这是特大灾难的缘故，不能反映彭州市经 济发展的真实情况。根据年消费额的发展趋势可见，广汉市市场发展潜力很 大，市场需求能够有效地支撑城市发展。 经济环境 四川省排名全国第八位，亿元，增速，成都北区新建国际 商贸城，区域经济发展迅猛。广汉市国内生产总值亿元，人均已突破万元， 超过全省平均水平，属于四川中上等经济水平。年人均可支配纯收入突破，消 费水平显著提高。产业结构以旅游医药机械等为主，相辅相成，产业结构布局合理， 广汉市坚决把工业作为全部工作的重中之重，民营和股份制机制占到全市经济重量的 以上，企业完成增加值亿元，销售收入亿元，利润亿元，利税亿元， 基础设施完善，利率通货膨胀率仅为。 数据来源广汉市人民政府公众信息网 固定资产 年年年 年份 数 值 亿 元 全社会固定资产投资 房地产投资 图固定资产投资与房地产投入资金图 数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘 图反映了年年广汉市全社会固定资产投资与房地产资金投入。 从图中可以看出，广汉市近几年固定资产投资与当地房地产资金投入都处于稳健增长 的趋势，这对该项目很有利。 房地产市场现状及供求趋势分析 广汉市房地产市场现状 随着经济的发展，旅游业也得到了快速扩张，各地的旅游名胜吸引了成群结队的海内 外游客，地处川西旅游环线的广汉，已闻名世界的三星堆为魅力核心，近几年吸引的海内 外游客连连增加，极大地刺激了当地的旅游消费经济，以至于成都商界人士纷纷看好光还 是的投资开发前景，广汉市的房地产开发商业经营急剧升温，被众多投资置业者看好。 专业人士认为，二级城市由于土地成本较低开发资金压力小项目增值空间大等优 势条件，将吸引更多的外地本地乃至成都的投资者的资金投入，这也是必将成为二级城 市商业地产投资风暴的风向标。 年广汉市房地产投资额亿元，有力地推动了全社会固定投资和国民经济发展。 商品房施工面积哦万平方米，商品房竣工面积万平方米，销售面积万平方 米。 广汉市房地产市场供给及需求趋势分析 广汉市房地产在宏观政策的调整中并未受到冲击，反而随着近年来城市的开发及发展 上升。特别是广汉市新经济开发区，房地产市场竞争尚不明显，有待日后的继续开发。依 据市场发展的趋势，短时间内广汉市房地产市场供给是不能完全满足需求。 总结 根据上述的分析，可以得到以下结论 短期内，广汉市房地产市场主要呈现供不应求的态势。这时期的需求主要为刚性 需求和投资性需求，市场上改善性住房解决居住性住房和投资性住房需求很大，而供给 又不能及时跟进，房地产价格将进步上升，且上升速度较快，预计年城区住宅均 价将突破元。 随着房地产价格的上涨，投资性需求越来越少，当价格上升到定程度，投资性需 求退出市场。但由于广汉市外来人口的增加，解决居住性住房的需求将在定程度上弥补 投资性需求退出留下的空缺。市场需求的增长趋势有所减缓，但供给仍不能完全满足需求， 市场价格仍将缓慢上升。 市场达到供需平衡后，由于开发商之前的大力投入，供给的增加将超过需求，预计 到年下半年或年，市场供给将达到高峰，出现供过于求的状况，此时房地产价 格将在高位运行。 项目定位 项目分析 分析法是种通过综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素来进行系统评 价，从而选择最佳经营战略的方法。这里，是指企业具有的优势，是指企业具有的劣 势，是指企业外部环境的机会，是指企业外部环境的威胁。 优势分析 地块位于广汉市经济开发区，距成绵高速广汉出入口仅步之遥，前临深圳路路， 右靠中山大道南三段，近伴马牧河。交通便利，升值潜力巨大。 地块占地亩，且比较规整，便于开发利用。 项目位于经济开发区的新开发区，地处工业与住宅交汇区域，周边无污染源。 地块周围规划有三星堆客运站，提升了地块的开发价值。 本项目绿地率高达，为广汉地区少有，具有竞争优势。 小区容积率仅为