统计司中国行业企业信息发布中心颁发年度中国房地产企业竣工面积第名年月获国家统计局固定资产投资统计司中国行业企业信息发布中心颁发年度中国房地产企业销售面积第名年月获国家税务总局计划统计司颁发年蝉联中国私营企业纳税第名中国房地产行业仅有两个中国驰名商标之。年实现销售收入亿元，净利润亿元，纳税愈亿元总资产达亿元。年月，完成已竣工总建筑面积万平方米，未完成开发总建筑面积万平方米，以及持有作为未来发展物业有关总建筑面积为万平方米。根据年中期报告披露，截止年月日，营业额达亿元，净利润为亿元，总资产亿元，净资产亿元。土地储备达，万平方米。截至年月底，已超额完成全年人民币亿合同销售目标，已取得国有土地使用权证含权益可建建筑面积为，万平方米，其中已获得施工许可证含权益可建建筑面积约为万平方米。截止年集团年在全国约有个楼盘可销售，包括广州沙湾，其总建筑面积约平方米，预计可在今年第季度内销售还有荔城，总建筑面积约平方米花都假日半岛，预计新产品可于今年第二季度推出，总建筑面积约平方米惠阳及乐昌恩平也将于二季度全新推售。其他省份可销售项目分布于泰州满洲里沈阳长沙鞍山兴安重庆内蒙古等。酒店方面，台山酒店五星级标准已于年月开业。而截至年月日，集团拥有五星级标准酒店家，目前在建家，准备开发家。五星级标准酒店配套，为提供了稳定收入第二章投资环境分析基本情况地理位置张家界市位于湖南省部，东与县和县交界，南与县毗邻，西与县县接壤，北与湖北省县和县为邻。张家界旅游风景区位于长江旅游风景区和旅游风景区之间从西向东，张家界旅游风景区位于西部与中部交接处，具有突出地理位置优势。项目建设地点在张家界市区乡板岗区域，是张家界市区至武风景名胜区必经之道，距市城区约十五公里，距景区约五公里，毗邻张家界国家公园和天门山国家公园，距世界溶洞奇观洞和湖仅分钟车程。面积张家界市总面积平方公里，占湖南省总面积。其中源区总面积平方公里，核心景区面积平方公里，外围保护地带面积平方公里餐饮人工成本餐饮其他成本小型收益部门成本行政般开支市场营销费用能源费用物业运营维保管理费利息支出销售税金。项目取值依据取值比例说明客房人工成本每住客房元客房部前台等人工资及福利费客房其他费用客房收入用品洗涤纸张等食品成本食品收入饮品成本饮品收入餐饮人工成本餐饮收入餐饮部厨房工资及福利餐饮其他成本餐饮收入瓷器印刷制服等小型收益成本小型收益行政般开支定额人元行政及后勤人员工资及福利办公费市场营销费用总收入销售人员工资及广告宣传费用能源费用每间房元电水燃料等物业运营维保总收入维保工资材料管理费总收入招待行政费用缴纳利息支出贷款本金银行同期贷基准利率销售税金总收入所得税利润总额本项目享受免减半优惠政策。评价指标假设说明基准收益率全投资假设，经营期限为年建设期二年，项目资金在二年内均匀投入。银行贷款在第二年建设期内分两次平均投入。假设在经营期结束后收回固定资产残值不考虑土地增值因素不考虑国家发生重大税收政策调整因素财务基础数据估算详见附表成本及费用指标项目计算期年年平均总成本费用，万元，其中年平固定成本，万元，年平可变成本，万元，经营成本，万元。收入指标有项目年平销售收入，万元。效益指标年平均利润总额，万元，年平均税后利润，万元，财务内部收益率，财务净现值，万元，静态投资回收期年，动态投资回收期年，投资利润率，整体长期借款偿还期年含建设期。上述指标分析表明内部收益率大于设定值，静动态投资回收期较短，财务净现值大于零，企业财务效益将突出，贷款偿还期适中，企业具有较强长期借款清偿能力。盈亏平衡分析所得税前以生产能力利用率表示盈亏平衡点生产能力利用率总固定成本总产品销售收入总变动成本总销售税金附加经测算，当项目实现销售收入达到预计销售收入即可实现保本。敏感性分析本次评估估算就项目销售收入，经营成本二个因素对全部投资财务内部收益率财务净现值和投资回收期影响程度进行敏感性分析。敏感性分析表明销售收入价格下降时，动态投资回收期年，内部收益率。经营成本上升时，动态投资回收期年，内部收益率。销售收入价格变化对项目影响程度相对较大，经营成本影响相对较小。根据评价指标分析，该项目内部收益率较高，投资回收期较短，保本点低，敏感性不强，从财务角度风险较小效益较好项目可行。第十三章项目风险与防范措施政策风险张家界是新兴旅游城市，市政府近年提出以旅游为龙头，拉动全市经济发展发展战略，加大了旅游基础设施投入，加强了国际旅游，可见旅游在张家界市经济发展中巨大作用，体现出旅游带动经济发展战略巨大效应，旅游业支柱地位已经确立。目前境外市场主要以韩国日本和东南亚等亚洲客源市场为主，占境外市场。其中接待韩国游客万人次，占据比例达，日本和台港澳地区万人次，占比，东南亚和其他国家及地区万人次，占比。参照张家界市政府关于年张家界市旅游经济发展实施意见中提出客源开拓计划，根据张家界市年境外游客增长速度，估算张家界增长率为。张家界市委市政府正在采取多种促销措施，加快拓展日本及东南亚市场发展东盟俄罗斯市场，开拓欧美市场，年张家界境外游客将达万人次，对高档酒店需求也将翻翻。年年年年年年年年张家界旅游前景展望世界旅游组织研究结果表明，到年，中国将成为世界第大旅游目地国和第四大出境旅游国，年接待亿人次入境旅游者。中国旅游业增长速度位居全球第四，未来年中国旅游业年均增长率将达，到年，中国旅游业对贡献将达亿元人民币。张家界市政府提出，到年，借助奥运之势，全市旅游总收入要达到亿元，旅游人次达到万人次，在巩固韩国港澳市场同时，大力发展日本东盟市场，努力开拓欧美市场。力争年入境旅游人次达到万人次，其中欧美游客达到万人次。为了让景区不受污染，能长远发展，张家界市政府严格执行湖南省武陵源世界自然遗产保护条例，先后否决了总投资额达多亿元多个建设项目，对核心景区内部常住人口实行搬迁。将张家界森林覆盖率由建市之初提高到现在。结论张家界旅游资源丰富，旅游品牌影响力大，旅游人次不断创新高，旅游发展前景美好，政府对基础设施建设大量投入使张家界旅游发展有很强持续性。在项目简介第二章投资环境分析第三章客源情况调查第四章张家界酒店业现状调查第五章有可比性景区酒店状况分析第六章未来四星级以上酒店供求状况第七章项目区位优势分析第八章项目市场定位第九章设计原则与风格营造第十章建设规模与投资概算第十章经营管理规划第十二章财务指标分析第十三章项目风险与防范措施第十四章结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目简介项目简介项目名称项目投资方投资企业性质项目位置土地面积平方米总建筑面积强，市场开发力度，造就张家界近年旅游形势火爆，导致客人住房需求市内宾馆供房数量之间矛盾加剧，政府为缓解这矛盾，极力鼓励新建批高档次酒店。张家界既是湖南省旅游业品牌，也是湖南省旅游业龙头。湖南省已经把旅游作为个支柱产业列入十五规划，力争做大做强。张家界在十五规划旅游业是绝对龙头地位，张家界除了打造国际水准旅游精品城市，还要与发展新型服务业相配套，加速相关产业推进。为此，在张家界投资高档旅游接待设施，不仅符合湖南省发展政策要求，也符合经济发展需求。资金风险项目资金总需求为，万元，其中企业自有资金为，万元，申请银行贷款，万元。自有资金与银行贷款能否及时足额到位，带来定完工风险，包括拖延工期所带来成本超支市场竞争环境变化和完工质量，同时，如造成资金断链，项目不能急时投入经营，直接影响其现金流变化及货款偿还期变化。在自有资金到位情况下，应及时与金融机构沟通，及时落实项目贷款，化解资金链风险。该项目投资方控股股东控股有限公司是在香港联交所挂牌上市上市公司，有雄厚资金实力和强大融资能力，有能力消化掉来自资金需求切压力与风险。市场风险市场风险主要体现在市场供求平衡关系上，因张家界城市属于新兴发展旅游城市，其发展期可以持续年左右，发展后劲较强，特别是在年左右打开欧美市场后，其旅游形势可以持续火爆多年，故市场前景广阔，而政府通过对市内酒店投资有序管理，保持酒店投资增长比市场增长略有超前，从而达到酒店业与旅游业合理同步发展，降低了整个酒店业经营中市场风险。该项目属于政府鼓励类，在政府统筹计划之中，同时项目目标市场定位主要为高端市场，投资门槛较高，新增市场供给能力受到定限制，加上随着生活水平提高，游客旅游住宿越来越倾向舒适中高档酒店，相对而言，中高档酒店市场风险更小。经营风险能否保证测算入住率，根据前期市场调查及张家界旅游市场发展趋势，其旺季入住率是相对保守数据，淡季应处于至期间，高于测算值，入住率不会带来经营风险营销与服务特色能否保证酒店有长期核心竞争力，在今后五星级以上酒店竞争中，硬件都将趋于完善，竞争核心在于酒店服务特色及其品牌创造，如何定位正确服务与营销特色是其较大经营风险。从该酒店现有经营看，其市场定位准确，服务功能完善，营销手段先进，项目整体经营风险不大。第十四章结论该项目符合国家产业政策，符合区域经济发展规划。项目目标市场可靠，客源定位与功能定位明确，地理位置优越，交通条件很好，市场前景明朗，竞争优势明显。项目前期策划力度大，新颖性和差异化突出，有良好品牌效应支撑，经营风险可控，整体风险较低设大量投入使张家界旅游发展有很强持续性。在张家界政府明确政策导向下，其区域旅游经济美好发展前景决定了投资酒店业可行性，并在宏观方面为酒店投资提供了很好回收保障。第三章客源情况调查总旅游人次年张家界旅游接待人次达万人次，比年增长，为张家界有史以来最高点。其中国内游客境外游客国内游客万人次，同比年增长境外游客万人次，同比年下降。国内市场地域构成张家界总接待人次中，国内客源占据市场。主要地域构成如下湖南省广东上海江苏重庆浙江四川北京