元营业收入经营期平均万元营业税金及附加经营期平均万元土地增值税万元利润总额经营期平均万元所得税经营期平均万元税后利润经营期平均万元三财务评价指标销售利润率投资利润率财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元投资回收期所得税前年资本金收益率总投资收益率项目资本金净利润率第二章项目建设背景国家宏观环境对房地产行业影响政策重拳出击，住宅市场大动荡今年以来，为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，国家连续出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知简称新国十条等系列政策调控组合拳来连续打压高烧楼市。楼市新政强势出台。楼市新政指就是年月日，国区开发等项目，选择融资途径，积极筹措资金。仓储服务根据我市煤炭物流造纸机械商贸等行业企业数量多融资需求大特点，吸引民间资本，组织成立仓储物流公司，并通过仓储公司与农行信用社村镇银行等金融机构签订合作协议，采用第三方监管方式为煤炭造纸机械及中小企业提供存货质押贷款服务，获取经营收益。同时，视公司经营发展情况，逐步投资建设仓储区，为商业物流工业企业提供有偿仓储服务。资产盘活服务方面根据市政府关于委派市沁北建设投资有限公司帮助金融机构做好不良资产盘活工作通知文件精神，通过与市优化金融环境办公室通力协作，按照特事特办特事快办原则，采取强力措施，帮助市农信社农行邮储银行等金融机构共同做好不良贷款清收工作，防范和化解金融风险，并按照有关规定，与各金融单位建立风险收益共担机制，按照定比例提取清收手续费。另方面，根据市委市政府部署，对政府目前承担债务进行研究分析，探索解决消化办法与途径，逐步消化政府债务，降低风险。资产打包运作按照各行有关政策规定，对市农信社农行等金融机构企业金融不良资产进行收购，并通过对购进资产进行打包出售经营等商业市场化运作模式，实现资产快速变现，增加经营收益。投资开发业务根据政府授权，参照先进地区开发理念，对我市定区域范围内含城区沁北沁南产业集聚区土地，通过高标准整体规划设计和大面积成规模面状投资开发以及政府授权城市特许经营权经营，做好城市经营开发工作，实现土地价值最大化和公司经营多元化。公司法定代表人芦卫国。可行性研究报告编制单位编制单位资格等级工程咨询资格证编号发证机关研究工作依据国家省及市颁布相关法律法规政策市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要征求意见稿市城市建设总体规划市国土局土地出让证明市年相关统计数据国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版建设部房地产开发项目经济评价方法版市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料可研编制委托合同。研究工作范围房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究内容亦较为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及分支内容主要包括全面收集项目周边大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响市场因素从城市规划角度对本项目进行评价运用房地产价格评估方法，测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价从实际操作角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际情况对项目投资进行财务分析，计算项目可能收益，分析影响收益重要因素按投资开发进度安排资金筹措与运用计划综合各类分析，对项目开发可行性作出判断。项目提出理由今年以来，为了坚决遏制部分城市住房价格过快上涨，国务院接连出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知简称新国十条等系列房地产调控组合拳，受楼市新政影响，购房者在住宅市场观望情绪日趋加重。但由于此次调控并未涉及商业地产，在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住宅市场些利好会转化为对商业地产些利好。按照惯例商铺价格应该是住宅到倍，商住倒挂现象比较严重，其根本原因经济没有完全扭转时候，商业处于低迷，而受到年些政策支持，所以它价格会涨得比较高。因此未来预期来讲，商业地产还是存在普涨空间。商业地产市场已全面向好，商业地产向上趋势已经初步形成。房地产从世纪年代初期起步，随着住房制度改革不断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发或连片开