月份最热，平均气温。降水量少而不均，寒暑变化剧烈。九五期间，市经济和社会文化等方面得到了长足发展。年全市从年亿元增长到了亿元，年平均增长率达到了。三个产业结构从八五时期调整到九五时期。其中，非国有经济比重上升，带动了所有制结构改善，成为经济发展重要力量。非国有经济投资工业增加值和社会消费品零售总额比例由年上升到年。九五期间，以水电气和交通通讯为重点城市基础设施建设得别是北部大学城政府办公楼用地纳入天然气受益范围，这样，在政府大楼北部本地块也可顺理成章地成为受益范围。自治区在住宅配套上不要求交付使用住宅提供煤气配套。开发商可以在开通煤气以后向住户收取煤气配套费，用于冲抵小区内煤气配套费。在些小区，开发商实际在收回煤气管网投资成本外，还将此作为赢利个来源。供电及用水考虑到市实际生活水平，平均每户用电量控制在以内，即可在较长段时间内满足居民日常用电需要。但为了提高住宅外在品质，可以在用电回路上多作文章。室外用电线路应采用地埋式，已配合环境景观实现，提高质感。参考当地用水习惯。建议采用分质供水，以在这干旱地区体现以人为本建设理念。社区小配套对物业成功非常关键，作为万平方米规模大型社区，建议在社区周边部署建设商业条街，以餐饮美容美发各式零售小商业为主。会所将是提供服务和对外展示形象重要窗口，建议规模平方米上下经营对外开放造型现代而略带夸张功能以娱乐休闲运动为主题内外装修建议内部装修标准外部建材建议应改变当地只做毛地坪习惯，完成细石混凝土地坪。有关管线应预埋到位。卧室和厅应采用双层保温玻璃，或至少双层窗。楼梯间和公共走道铺设地面砖。物业管理建议市消费群因收入原因对物业管理费敏感度极强，然而多层元，高层不超过元市场物管价位，具有很强定位性，不宜突破。从营销角度出发，高品质社区必须配以优秀物业服务，而此价格又不可能在物业内容和品质上做大提升，故建议以挂名或顾问形式将南方知名物业公司品牌推向市场，服务内容和费用都不做大幅度提升。第四章财务分析投资估算及财务效益分析静态投资成本分析表在本节及以下分析中，考虑了楼盘在理想情况下可能性，即多层和小高层各占，建设和销售周期在年左右。如果小高层比例降低，虽然成本下降，但整体价格也同样会降低。设建筑面积平方米，其中多层和小高层各占。多层建安成本元，高层建安成本。考虑到异地开发，不可确定性因素较多，不可预见费系数取较大值。成本分析中未考虑商业网点成本和收入。该部分可在规划方案确定后再做测算。参见成本构成表静态投资利润及赢亏平衡分析如设定销售费用管理费用和财务费用为固定成本，则项目赢亏平衡点为平方米，为，即在全部楼盘销售率达到以后，每销售平方米住宅边际利润将成为纯利润。在销售面积达到平方米后，即销售率达到后，每销售平方米住宅销售额将全部成为纯利润。参见损益表成本构成表项目单价元平方米合计元说明土地成本前期成本土地出让金勘察设计费三通平请照等费用建筑安装成本配套费成本供场供应量及供应方式市人民政府于年月日颁布了关于垄断土地级市场实行统规划统征地统供地统审批决定。其主要目是授权市土地经营公司，对城市建设控制区内土地级市场进行垄断，实行五统，同时，开放土地二级市场，通过市场运作，盘活土地资产，获取土地收益，为城市建设筹集资金。该决定规定，在市三环路以内和沿三环路外侧公里范围内所有建设用地，由市政府实行统规划统征地统收购统供地统审批。市规划局负责城市建设统规划，市土地管理局负责用地审批，市土地资产经营公司负责统征地统收购统供地，土地收益全部用于城市建设。根据了解，市对商品住宅用地供应量没有明确和单独控制计划，仅在商品房开发年度计划中体现。新建商品房市场供应量消化量和存量情况根据市房地局提供信息，年以前，市每年下达商品房销售面积在至万平方米左右，而年商品房出售面积跃达到万平方米，年商品房出售面积为万平方米以上数据均包含旧城改造项目。年，市下达商品房建设计划为万平方米含旧城改造项目。建成竣工数据，由于市统计体系有待完善，故无法提供。自年起年内，市房管部门每年将下达商品房建设计划万平方米，并作为控制指标，般不予突破。此计划不包含每年旧城改造项目中新建住宅，市个区旧城改造任务每年将到达万平方米。据了解，市虽然制订了实物