场数据证明其可行性，因此，本次报告提交可以作为本项目市场运作指导性方案，作为后期营销策划推广策划理论基础。第第二二章章项项目目概概况况基基本本情情况况和平大厦建设项目位于西安核心商圈级辐射区域内和平路中段。南接西安核心商业街东大街，北出和平门直达西安旅游重要标志大雁塔，扼守西安主力旅游餐饮娱乐黄金通道。南北长米，东西纵深米，现政府批准占地平方米折合亩，含代征路亩。项目用地性质为商住用地使用权限年。用地现状为三通平。用地总面积为方米亩。项目总地价为万元含土地出让金。城市建设配套及其它规费为敏感性分析按照本项目实际情况分析，营销收入变化对经济效益影响十分重要。所以，我们对该指标进行敏感性分析营销收入变化情况由于出租酒店营销收入变化对项目影响不明显，所以，我们没有考虑。从酒店营销价格变化对营销收入影响看营销收入变化情况表序号营销收入幅度价格时间成本变化第年第年元平方米元平方米以上分析表明售价越高，相应时间成本越高反之，战线拖越长，对营销价格影响越大。营销收入变化对内部收益率和净现值影响情况价格变化内部收益率净现值第第十十章章项项目目风风险险分分析析综合以上分析，本项目最大风险是能否将强势酒店机构引进，也就是法国雅高美国速八，以及上海莫泰等强势酒店机构入驻，直接影响到本项目实施可行性。若不能引进，我们建议暂缓本项目实施。本项目还面临如下几方面风险国国家家政政策策风风险险本项目政策风险主要来自与国家对房地产行业宏观调控政策，如去年出台文件及相关土地政策金融调息政策等。若今年再出台更进步严厉调控政策，直接影响到本项目资金供应，则通过引进有实力战略合作伙伴，增加项目自有资金投入，有效经过上述分析可以看出，在项目营销收入下降幅度超过情况下，该项目抗风险能力较弱。所以，在营销收入下降幅度不超过时，该项目可以接受。在计算营销收入时，已经考虑了该项目营销市场和价格环境。要规避以上风险最佳方法就是定向开发,化解资金风险，也是本项目实施前应该重点考虑。市市场场竞竞争争风风险险由于本项目所在区域为西安市核心商圈，与其它几大酒店对比存在较大竞争风险。通过分析研究发现，本项目之所以存在上述风险由于计划经济时代遗留下来，在传统观念影响下，人们尚不完全习惯于经济型酒店消费但是随着人们消费心理变化，在追求健康快乐消费观念影响下，人们消费习惯必将发生改变，随着西安城市经营战略构思提出，目前已经形成了西安市酒店业黄金周期，就是个很好证明。同时毓兴公司也认识到虽然项目所在地具备了形成新商圈物质基础，但是仅仅建立个酒店设施还是不够，必须要引入先进管理理念，借助法国雅高美国速八，以及上海莫泰品牌优势，才能完成打造个全新休闲娱乐街区创造个标志性酒店设施任务。营营销销风风险险本项目建设资金来源之是营销资金再投入，因此旦营销不畅，将严重影响项目开发建设。为避免这种风险，毓兴公司对西安商业物业进行了全面调研分析。目前西安商业物业价格在元平方米元平方米之间，而本项目定价在元平方米，价格相对较低。结合距本项目较近西安百盛购物中心情况，租金为元平方米，按照投资回报率，回报期年计算，营销价格应在元平方米，也就是说营销均价在元平方米以上由此可见元平方米价格对投资者来说还有很大升值空间。从本项目日后运营来测算，其万平方米酒店面积每年营业额将在位置好坏所带来差异。据西安旅游局调查数据显示，西安所有酒店年平均入住率达到，与本次抽样调查结果入住率基本吻合，从这个统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常利润水平。调查中有部分酒店表示近年来酒店客房入住率开始下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业平均利润水平，而市场竞争态势却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑但另方面，些酒店却直保持较高入住率有些酒店如高新区新纪元宾馆其入住率常年保持在左右，并保持较高利润，这表明尽管西安酒店业竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在这种激烈竞争态势中从容获利，这无不在说明酒店业是个具有很高管理技能行业，它经营好坏不但与酒店提供硬件服务有关，而且它提供软件服务更为重要，在酒店管理上谁更为客户着想，谁提供软服务更细更周到更符合客户心意，谁就可能获得更大市场。相反，那些故步自封，不思创新酒店，自然免不了被市场所淘汰命运。因此，就整个西安酒店业发展现状看来，市场尚未达到饱和，市场可开发空间尚在，酒店业前景目前还比较看好。西