十三章附件创博产业园可行性研究报告第章总论项目概况项目名称创博通讯产业园建设单位创博亚太科技山东有限公司建设地点位于济南市高新产业开发区，产业园西边界南北向长约米，东边界南北向约及米，东西向长均约为米，产业园南侧建筑退道路红线米。南侧为山东省未成年劳动教养学校及九州通医药有限公司，西侧高新华能，北侧中国石化天然气分公司济南调控中心。建设规模项目用地为梯形地块，占地约平方米，建筑面积约平方米，建成为集研发办公写字间出租接待用房为体多功能写字楼。项目总投资本项目计划总投资万元，其中征地拆迁费用万元，土建装饰工程费用万元，安装工程费用万元，其他基础配套设施费用万元，设备投资万元，其他费用项目管理设计咨询监理各种手续费等万元，流动资金万元。二研究依据及范围研究依据中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法城市规划编制办法及实施细则创博产业园可行性研究报告中华人民共和国土地管理法城市用地分类与规划建设用地标准城市道路交通规划设计规范中华人民共和国环境保护法城市工程管线综合规划设计规范城市园林绿化规划设计规范城市排水规划设计规范城市给水规划设计规范城市供电规划设计规范投资项目可行性研究指南试用版建设项目经济评价方法与参数第三版中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要国家产业结构调整指导目录山东省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要山东省高新技术发展条例济南市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要济南高新区管委会关于加快创新创业发展若干规定济南市高新开发区外商投资企业优惠政策承办单位提供有关材料研究范围依据国家有关法令法规法律制度政策规程及规范，对本产业园建设必要性进行全面论证和研究。对项目建设规模建设内外部条件项目总体规划方案建设方创博产业园可行性研究报告案及公用工程配套设施建设进行全面论证和研究。对项目建设环境保护消防安全及节能节水措施建设进行分析，对项目运营期间就这些方面应该注意问题进行分析。对项目实施进度计划投资估算及资金筹措项目招投标及项目管理项目建设风险进行论证和分析。对项目经济效益和社会效益进行全面论证和研究，做出可行性研究最终结论。三主要技术经济指标根据项目具体情况，主要技术经济指标如下表名称经济指标备注工程用地面积二总建筑面积其中地上建筑面积预留面积地下建筑面积预留面积三建筑基底面积四建筑密度五容积率其中地上容积率地下容积率六绿化率七总停车位其中地上停车在各道路构筑物道路交叉口处，间距为，其余闸阀排气阀汇水网等附属设施均应布置在整个给水管道系统划算。表目前国内国际主要融资方式及其特点序号融资方式特点国内融资企业内部积累融资成本低，速度快，融资规模小商业信用贷款成本低，融资时间短，资信要求高长期银行贷款成本较低，手续较简单，还息压力大，存在财务风险，受保护性条款限制短期贷款主要满足流动资金需要，较易获取股权融资配股增发融资规模大，无固定股利负担，资本成本高，且易稀释控制权，同时对企业要求高债券融资对象广，市场大，成本高，风险大，限制条件多二国际融资国外银行贷款利率高，但用途不限利用我国在国外开设银行类似于与国外银行贷款国际金融机构贷款条件优惠，有些是软贷款外国政府贷款大多低息或无息，期限较长没，为软贷款出口信贷分为买方信贷和卖方信贷补偿贸易与出口信贷类似中外合资合资入股，按比例分成在国外发行债券股票政策限制较多外来直接投资可以享受些优惠政策创博产业园可行性研究报告第八章财务效益分析分析依据及相关参数本项目财务经济评价主要依据年国家发改委建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版本项目建设期个月，产业园从年月开始投入运营，项目计算期为年。项目建成后，主要为公司自用，部分以出租方式经营。二成本费用估算建设单位承担成本费用包括建筑物损耗和折旧办公运营期间发生费用维修维护费用物业管理人员工资物业管理日常办公耗材费用等各个方面费用。该建筑物按年计提折旧，残值为，电梯空调等设备按年折旧，残值。按照年限平均法计算，建筑物每年折旧金额为万元，设备每年折旧额为万元。办公运营期间发生费用维修维护费用物业管理人员工资物业管理日常办公耗材费用等各个方面费用计入成本，每年约万。三项目运营利润分析项目建设单位创博亚太科技山东有限公司，创博亚太科技山东有限公司运营产业园对该产业园除自用平方米外，其余拟按出租模式经营，出租部分其税费按照纳税人企业进行计算。考虑到本产创博产业园可行性研究报告业园以研发办公接待用房写字楼为建设方向，均为研发房产利用性质，为便于核算项目利润，全部按自租自用不计税金和出租按国家规定计税等额市场租金行情考虑运营收入。项目运营税前利润为全部租金收入减去运营成本，扣除相关税金。依据现行营业税暂行条例及其实施细则有关规定，单位出租房产取得租金收入应按服务业租赁业征收营业税，适用税率为。城建税和教育费附加分别为营业税和，故扣除营业相关税金为总租金。年收入估算元天租金计算产业园租金元万元每年应缴税金万元万元办公运营期间发生费用维修维护费用物业管理人员工资物业管理日常办公耗材费用等各个方面费用计入成本，每年约万。年利润万元年利润率静态投资回收期年四项目财务效益分析项目财务效益与项目目标有直接关系，项目目标不同，财务效益包含内容也不同。本项目效益未考虑企业展，可部分解决产业结构不合理经济可持续发展等问题。同时通过产业辐射，优化区位经济，促进地方经济发展，可拓展公司发展空间与上下游产业链，优化产业结构，推动公司实现跨越式发展。创博产业园可行性研究报告第三章建筑方案和基础设施规划功能定位集研发办公写字间出租及接待用房为体多功能写字楼。二建筑方案规划产业园建筑规模及功能分布设置整座产业园在内部分为东西两部分，西侧自用东侧出租。自用部分和出租部分交通流线避免交叉，保持单独交通流线，单独管理，同时东西楼之间要能够联通，平时可以封闭，北侧设置附房主用作厨房和餐厅及大报告厅。充分考虑不同功能之间关系，进行合理平面布局，满足消防疏散要求，楼东西两部分各设两部电梯，并且增设预留个电梯位置，以备将来增设电梯使用。层要求东西两楼保持贯通，并作为公司领导使用。产业园建筑规模及功能分布等具体要求初步设置如下主楼东半部分入口大堂平米，两层通高位于层传达室平米位于层管理办公室平米位于层会议室位于层小会议室平米中会议室平米大会议室平米大空间办公每层平米位于层以上可根据意图需要分割创博产业园可行性研究报告公共卫生间每个平米每层个接待用房位于层内部人员使用，不对外开放标准间平米间套间平米间大床房平米间公共卫生间平米服务间平米主楼西半部分入口大堂平米，两层通高位于层传达室平米位于层产品展示厅平米管理办公室平米位于层会议室位于层小会议室平米中会议室平米大会议室平米机房通讯用房共平米位于层业主可根据需要分割大空间办公每层平米位于层至顶层根据意图需要可分割公共卫生间每个平米每层个领导办公室位于整个层，层不出租董事长办公室位于层东侧办公室平米创博产业园可行性研究报告休息室平米含卫生间办公室间办公室平米休息室平米含卫生间副总办公室平米间设置阳光厅，附楼部总论项目概况二研究依据及范围三主要技术经济指标第二章规划建设的背景及其必要性项目建设背景营收入，仅把项目本身作为个研发办公场所自租自用和对外租用考虑项目收益，在租金收入创博产业园可行性研究报告上全部按自租自用不计税金和出租按国家规定计税等额市场租金行情考虑运营收入。本项目对外出租最大受益者为政府，通过招商，入园企业预计年总产值亿元，实现年税收可达万元。从分析来看，本产业园项目在财务上达到了同行业基本水平，具有可行性。同时，本产业园在地理位置市场等方面具有极大优势。五项目投资风险分析同类项目投资风险主要有三个方面市场价格风险对于般投资项目，价格决定收入，市场价格变动直接影响项目总投资收益情况。而该项目建设具有较好地理位置优势，部分出租，部分自用，随着当地经济发展，其租金价格应该在估算基础上还有所上涨，估算价格在现有市场上能够保障，项目市场价格风险较小。成本控制风险是建筑材料价格上涨可能造成建安成本增加，二是运营中必要管理费用及相关费用增加。这两个方面风险是项目所不可避免，应该尽可能规避和控制风险发生。工程质量风险项目材料及施工技术等方面要求符合专业要求，如果工程质量出现问题，将直接导致项目无法运营，因此，应该在建设实施过程中，严格把握质量标准，确保项目工程质量符合相关要求。创博产业园可行性研究报告六经济评价结论该项目各项基础条件已具备，符合国家有关方针政策，同时建设项目能产生很好经济效益。在适当控制成本保证工程质量前提下，项目能取得较好经济效益，因此项目是可行。第九章征地拆迁移民安置方案本项目所属地块为济南市高新技术开发区政府为招商引进高科技企业所预留研发用地，无地上物，不需要拆迁，不需要移民安置，第十章社会效益评价本产业园开发建设将达到如下社会效益能为当地政府创造良好税收。增加就业。加速经济发展，促进产业结构调整。随着大量技术资金密集型产业和高新技术产业落户，将加快高新区产业结构调整进程和工业化进程，实现区经济跨越式发展目标。有利于完善高新区城市功能结构。创博产业园建设，对优化产业布局，实现工业经济农业经济旅游经济高新技术产业联动，形成大都市经济形态，都有重要战略意义。本产业园建设定位清晰配套齐全位置优越，将改善高新创博产业园可行性研究报告区投资硬环境。有利于城市环境改善和保护，对城市可持续发展有重大意义。建设创博产业园对提高高新区市城区内土地价值美化城市环境改善生活素质有重大意义。第十章开发风险评估及防范措施制订本项目计算期内存在风险因素主要包括原材料采购及价格波动风险施工安全风险自然灾害风险包括地震冰雹暴雨等等等方面风险。减轻风险措施主要有风险自留项