，投资回收期年，项目投资利润率，投资利润率。分析结果表明该项目各项经济效益指标较好，具备可行性。经测算，项目按设定售价，当销售率达时，项目可保本。项目敏感性分析表明，项目自身抗风险能力较强。总之，项目具有较好市场环境及定自身发展条件，经测算各项目经济指标较好。建议发展商应根据市场反应谨慎安排开发计划，先试探市场承接能力，准确把握市场需求好变化，并采取有效营销手段，充分发挥项目优势，因势利导引导消费需资上涨幅度到时，内部收益率道道临界值。即建设投资在∞，范围内变动时，项目利益大于最低期望水平。否则，项目达不到最低期望盈利水平。因此，在保证工程质量前提下，在项目开发过程中定要严格控制建设投资，是投资上涨幅度控制在以内。财务评价结论财务评价结果表明，拟建项目参与各方各项指标均比较理想，项目在经济上可行。第十五章社会评估项目实施对社会影响分析项目实施对当地居民收入和生活水平影响本项目可拉动板桥镇经济增长。提高项目周边地价和房价，带动周边住户增加收入。项目实施对地区居民就业影响项目建成后，可直接或间接增加就业，对当地经济发展具有重要意义。项目与所在地互适性分析不同利益群体对项目态度及参与程度项目参与群体非常广，受益面宽。各级组织对项目支持程度该项目受到土地建设发改委乡镇党委政府等部门大力支持。社会风险分析影响项目社会因素主要是受益群体，由于项目生存与否与收益群体直接关联，从主观上项目社会风险不大。社会评价结论项目建设对板桥镇社会经济和文化有较大促进作用，项目社会适应性良好。第十六章风险分析及对策市场风险分析项目在区位配套设施交通环境等方面有较大市场需求优势，但在销售价格方面有定风险。居民实际购买力处于上升趋势，从长远看销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。做好方案规划。总体规划配套环境规划户型规划应杜绝规划设计单调缺乏完善配套功能方案规划，从方案规划上和户型设计上赢得消费者，减少项目市场风险。经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度减少项目市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发管理费用降低投资成本。做好物业管理和售后服务工作。金融财务风险分析资金开发回收考虑减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款等多种付款方式，是开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。第十七章结论和建议项目及市场条件项目综合居住环境指数高。目前板桥镇房地产开发市场好，本项目由良好市场条件。周边生活配套健全，项目具备良好开发建设环境。经济分析结论乐岩新区商住项目通过可行性研究，可实现利润万元，税收万元，所得税后利润万元，项目所得税后内部收益率大于基准，而且都愿意在环境较好地方居住，独排式住房无疑是他们身份地位象征。预计占目标客户。投资客户追求物业升值，对项目升值潜力有很深研究，板桥发展前景较好，这为投资者提供了个很好平台。预计占目标客户。部分当地居民本项目地处新社区，居住环境相对较好，部分由购买力居民都会选择改善现在居住环境。预计占目标客户。项目营销策划营销分析根据项目分析和项目开发方式，该项目实施完成后，将成为板桥镇张标志性城镇名片，项目产品营销分营销推广和定价策略。营销推广策略广告宣传策略乐岩新区商住项目要针对确定目标群体，按计划分阶段，系统对项目整体形象和卖点集中进行广告宣传。广告媒体包括现场售楼部工地现场报纸电视台新闻发布会各种宣传资料户外及路牌广告等，具体应采用宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。促销策略促销阶段性策略按以下阶段促销销售准备阶段首次公开展销和跟进销售阶段二次公开展销及跟进阶段④三次公开展销和跟进阶段扫尾阶段销售。应根据不同销售阶段制做不同销售策略。销售对象及销售时机本项目销售对象主要是公务员企业白领教师外来客商投资客户部分居民旅游观光客追求生活品质时尚者。最佳销售时机根据项目广告宣传效果和试销情况以及市场情况而定。促销手段拟采用多种促销手段，包括广告宣传内部认购人员直销④举办展销会有针对性销售对象举办展销会集团认购灵活多样付款方时假定其