区。苏家屯区国务院批准沈阳南部副城，是沈阳这座区域性中心城市链接辽宁中部城市群个战略门户，也是沈阳开放前沿。地形地貌及气候特点沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地丘陵集中在东南部，辽河浑河秀水河等途径境内。属温带半湿润大陆性气候，全年气温在之间，平均气温，全年降水量毫米，全年无霜期天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。交通条件沈阳是东北最大交通枢纽中心，建成现代交通网络。高速公路四通八达，通往全省各市和北京天津长春哈尔滨等地都可朝发夕至工作，具备进场施工条件，月下旬正式开工建设，年月开始二期销售，月主体竣工，个半月修工期后，即年月中旬开始外网配套及园林绿化，月底项目二期全部竣工交房。年月份完成三期施工图设计前期手续招投标等工作，具备进场施工条件，月下旬正式开工建设，年月开始三期销售，月主体竣工，个半月修工期后，即年月中旬开始外网配套及园林绿化，月底项目三期全部竣工交房。第七部分投资收益分析成本预测于洪新城地块按总占地面积亩，容积率，总建筑面积万，土地价格以起拍价元进行测算，项目总投资万元，其中土地出让金万元，其他成本见下表项目整体物业分类汇总表科目数量单位备注项目占地万合亩二容积率三建筑总规模万四地上建筑面积万住宅部分万住宅万配套商业万公建万幼儿园万二商业部分万形象商业万五地下建筑面积万住宅地下室万商业地下车位万住宅地下车位万四绿化面积万按绿化率测算五道路面积万按道路测算项目总成本汇总表项目名称总成本万元单位成本元备注土地成本包括土地契税建筑工程成本项目前期费用政府规费安装工程环境配套管理费销售费用财务费用不可预见费非土地成本合计项目整体成本明细表编号分项名称总成本单位成本备注前期费用规划设计费施工图设计费住宅含地下室配套商业形象商业公建幼儿园外线设计费景观设计费项目地形图造价咨询费地质勘探三通平放线测绘费二综合规费基础配套费住宅基础配套费商业所有商业均规划为独立商业形态。环评费用节能报告相关费用防雷检测审核费水资源论证费技术服务费图纸审查费招标代理费社保费工程建设费用工程排污费预售测绘费合同备案费网上备案费交易信息费门牌制作费档案管理费环保验收室内检测规划验收产权登记确权测绘监理费造价咨询费工程造价结算咨询费工程造价其它不可预见费三建筑工程成本建筑工程住宅配套商业公建幼儿园形象商业电梯平均万部，部桩基竣工决算费主体检测费四安装工程燃气挂网住宅部分入户及调压站供暖弱电消防联动强电工程给排水消防外线五环境配套费环境绿化景观面积元，含围墙大门室外道路道路面积元，含临时封闭等零星配套工程零星配套按元预估六管理费用七销售费用八财务费用九不可预见费合计，二经济效益分析经济指标单位数值元项目总金额万元销售收入总成本税后利润销售利润率利润地价比财务净现值财务内部收益率投资回收期三敏感性分析成本变动各项经济指标变化经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本成本销售收入项目税后利润投资收益率销售利润率售价变动各项经济指标变化经济指标预测售价预测售价预测向发展。地下空间开发利用以地铁网络为骨架线，以市级中心和次中心为重点地区面，以地铁站重要交通枢纽和地区中心为节点点，形成点线面相结合网络化布局结构。城市宏观总结沈阳市作为我国老工业基地，经过几年努力，现阶段经济发展迅速，已逐步向周边区域扩张近年来沈阳市城市建设突飞猛进，浑南沈北新区兴起迅速，地铁二号线已经顺利开通，发展前景好沈阳市外来人口逐渐增多，基本已形成两口或三口之家，居住条件有明显改善，居民消费水平也日益增强，房地产购买力充足④沈阳市城市规划完善，开发区建设逐渐兴起，主四副空间布局将会带来更多机遇和发展。第三部分市场研究土地市场近年土地出让情况年土地出让信息表类别年年年年年供应占地面积亩成交占地面积亩供应建筑面积万平米成交建筑面积万平米成交总价万元成交单价万元亩楼面价元平米总体来看，沈阳市土地市场还比较平稳，近两年土地供应成交量增长较快，价格也较原来有定提高。近年土地成交价格情况分析从年到年，总体来看，沈阳市平均土地成交价格下行趋势明显，从年上半年开始