开发经营县城规划范围内土地经济实体和依据现代企业制度运作企业法人。公司实行董事会领导下总经理负责制，内设经营管理科征地拆迁科工程技术科工程技术二科招商融资科财务科安保科和办公室总工室等科室，并下辖长沙同兴房地产公司县城区棚户区改造有限公司长沙金湖投资开发股份有限公司长沙万佛灵山文化旅游股份有限公司三个子公司。公司成立以来，坚持经营城市发展思路，盘活土地资产，以地养路路房结合，多渠道筹措城市建设资金，努力破解征拆安臵等制约瓶颈，形成了规划先导机制滚动开发机制和联动开发机制，直接投入城市建设资金亿元，完成了个重大项目工程，启动了新城区江两岸三洲和金洲湖三个片区开发建设和沩丰坝大桥绕城线连接线沿江路滨江大道玉潭公园文体中心等多个重大项目工程建设。根据县委县政府赋予使命，公司深刻持续地进行着投融资体制改革，将投资融资建设融为体，建立了直接面向市场投融资机制。几年来，公司与银信部门关系不断密切，合作力度不断加大，综合实力跃居全省县级城投前列，国开行省分行将公司称之为湖南省县级城投典范。公司成立以来，成功创建湖南省模范职工之家湖南省文明卫生单位长沙市诚信建设示范单位长沙市花园式单位长沙市经济百强企业房地产开发金牌企业奥斯卡房地产开发金牌企业改革开放周年影响经济发展十大杰出企业，湖南省银行业联合会授予公司守信用企业等荣誉称号。在县委县政府组织各项考核中，公司各项工作均名列前茅。目前，公司总资产达亿元，存量土地多亩，已发展成为以政府垄断性资源经营为主，融基础设施建设房地产开发等多种方式于体大型国有独资公司。三研究依据及范围研究依据县总体规划县国民经济社会发展十二五规划建设部颁布城市道路设计规范城市道路交通规划设计规范中华人民共和国物权法湘政发号湖南省人民政府关于实施成品油税费改革完善交通体制加快交通发展意见长沙市人民政府令号长沙市征地补偿实施办法长沙市人民政府令号长沙市人民政府关于调整长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准决定长拆发号关于加强长沙市重点工程和棚户区改造项目拆迁工作通知长沙市人民政府长政发号文长沙市国有土地上房屋征收与补偿安臵工作规定国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写投资项目可行性研究指南试用版⑿国家发改委建设部年月联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版其他有关专业设计规范⒁建设单位提供其他各项基础资料。研究范围本报告依据国家有关部门法令政策规程规范，对项目建设必要性建域发展进步呈现加快争先之势。全县三次产业结构由上年调整为。工业增加值占比重为，比上年提高个营业收入其他收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出建设投资运营费用营业税金及附加土地增值税财务费用所得税所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量计算指标所得税前所得税后项目投资财务内部收益率项目投资财务净现值万元项目投资回收期年附表项目借款还本付息表单位万元序号银行贷款还款资金来源贷款还款土地出让资金年初累计本期贷款应计利息还本付息合计第十三章社会评价项目对社会影响分析对所在地居民收入影响项目建设和运营直接收入效应主要通过两个方面体现是项目基础设施投资运营时需雇佣本地大量劳动力，这收入效应在项目投资建设周期和运营周期中通过劳动力成本体现出来。同时项目建设时需要投入大量生产资料，这将为当地水泥玻璃钢铁等运营商带来商业机会，增加其收入。二是项目建成后，将带来定服务业如物业管理商业服务等就业需求，为当地居民提供就业岗位而获得收入，该部分投资直接收入效应主要通过工人工资形式表现。因此，本项目对所在地居民收入有定积极影响。对所在地居民就业影响项目建设，既能在项目建设过程中带来就业岗位，又能通过项目运营带来在物业管理商业服务等方面就业岗位，其对所在地居民就业具有定积极影响。对所在地不同利益群体影响项目利益相关群体主要包括县政府开发商旧城原住地居民和相关企事业单位施工建设单位开发银行商业银行工程评估审计等相关单位。在上述不同利益群体中，除项目原住地居民和相关企事业单位外，均为项目受益群体。而原住地居民和相关企事业单位既有利益受益，也可能有利益损失。原因是，项目建设需要原住地居民和相关企事业单位进行拆迁，这种拆迁既可能因补偿水平较低而带来经济利益受损，又会因拆迁对其已经稳定生活生产方式和社会文化结构破坏带来文化和精神上损失。另方面，如果补偿水平较高，足以弥补其上述损失，则该部分居民和企事业单位则是利益受益者。对所在地文化教育卫生等方面影响项目为土地开发项目，项目建成后，能够改善当地居民居住环境和生产环境，为本地带来较为先进现代生活方式和文明，对当地文化教育卫生观念等都具有定积极影响。不过同时，项目建设势必破坏原有部分自然景观，需要通过科学规划和建设来弥补。对所在地基础设施和公共服务影响项目建成运营后，将带来对道路供电供水学校医院商业等基础设施需求和建设，改善本地基础设施和公共服务。不过，在短期内，将由于社会基础设施和公共服务供需矛盾而造成拥挤等现象。二项目与社会互适性分析项目与国家省及市发展战略互适性分析项目产业定位为居住区和安臵房配套区，其定位符合县总体规划和土地利用总体规划，但应严格按照国家相关政策进行建设，以符合国家和湖南省政府房地产产业政策。项目与当地文化技术互适性整体规划部分。总用地面积亩，住户户。随着县江两岸三洲三湖区域开发建设工作推进，喇叭片区呈现出了良好区位优势和自然优势，沿江大道沩水风光带鳝鱼洲开发及金洲湖开发建设将使该地区具有独特区位优势和资源优势，目前，该地区日益成为江两岸三洲三湖区域重要组成部分。但由于当时规划局限性，目前该区路灯垃圾站厕园林绿化小区道路等基础设施建设不配套，且经常出现下水道堵塞化粪池暴膨和大雨过后小区被淹现象居民住宅因长年失修，不同程度地出现了房屋渗漏墙体开拆砖石及混凝土分化老化等安全隐患，加之部分居民私自改变房屋结构，更大大降低了居民区安全系数油烟污染占道经营噪声污染和消防隐患严重，区内生活环境质量较差。与此同时，区内人口成份复杂，治安状况堪忧。诸多问题存在，使该区居民生活环境与生活质量受到严重影响，居住安全受到严重威胁。为解决以上问题，县人民政府决定由县城市建设投资开发有限公司对县喇叭区域实施整治改造建设，并给予政策上重点支持。县喇叭旧城改造项目，遵循政府引导居民自愿市场运作政策扶持原则。县城投公司将采取整体规划分步实施建设模式，将原居民原址安臵，以土地作为筹措征拆和建设资金渠道，从而彻底使该区域居民告别脏乱差居住环境。二建设必要性全面建设小康社会客观需要曾培炎副总理在全国城市住房工作会议讲话中指出到年，我们要全面建成小康社会。而人民群众小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足。受诸多历史因素影响，由于城市不断扩张而形成旧城区，历史包袱重改造难度大，不下大力气解决好旧城居民居住问题，人民群众小康生活就是有缺陷，也是不全面。十二五时期是全面建设小康社会关键时期，也是解决城市低收入家庭住房问题重要机遇期。改善居民住房条件，构建和谐社会需要旧城改造涉及面广政策性强，做好旧城改造工作，加快城市改造步伐，改善城市形象，使居住在旧城居民居住水平和居住环境得到明显改善，是落实科总论项目概况项目名称县喇叭口旧城改造项目项目建设单位县城市建设投资开发有限公司公司注册地址县玉潭镇大道号公司法定代表人建设地点项目用地位于县历经铺乡新宝塔村金南社区沩水河以东，玉潭东路以北，属县城整体规划的部分。建设规模与目标本项目规划总用地面积约为公顷折合口万折合目由于对当地居民就业收入和基础设施促进作用而受到当地群众接受，项目无特殊文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。项目承担机构能力适应性项目承担机构为县城市建设投资开发有限公司。该机构在县已有多个土地开发成功案例，具有丰富土地开发和项目管理经验。但由于本项目规模较大，涉及面广，需要承担机构加强能力建设，制定周密可行实施方案和应急方案，以加快建设进度，降低运营成本。三项目对公平影响项目所在地为县中心老城区，缺乏统规划，居住条件很差，通过本项目建设，能够为其带来较好居住条件，并可通过其住宅资产溢价获得超出其现有资产水平经济补偿，从而提高其收入水平，因此，项目对缩小当地居民贫富差距具有积极影响。此外，项目建设和运营为当地普通劳动者提供定就业机会，增加就业人员收入水平，从而缩小当地居民间贫富差距。可见，项目对社会公平具有定积极作用。四社会风险分析对所在地不同利益群体影响表明，项目主要社会风险存在于因建设拆迁可能导致项目单位与原住地居民和企事业单位之间社会冲突建设过程中可能由于道路堵塞噪声施工事故等原因造成社会冲突。因此需要通过制定合理有效补偿方案和制定应急预案等措施来降低可能社会风险。五结论项目对增加当地就业岗位居民收入水平具有定积极作用，对促进当地社会公平具有定积极作用。项目与当地文化教育卫生技术具有良好互适性，与当地政府承办机构信贷机构施工单位等利益群体具有互适性。但项目存在定社会风险，需要对原住地居民和单位以合理补偿方案来加以解决。同时，项目需要严格按照国家和湖南省相关产业政策进行建设。第十四章风险分析项目风险因素识别本项目属旧城区改造项目，其定位符合县城总体规划和土地利用总体规划，可能主要风险因素包括市场风险包括因宏观经济波动产业周期等因素引起经济不景气或产业不景气，导致项目建设用地基础设施闲臵，建设贷款难以得到偿还，投资难以收回或土地价格过低，不足以弥补其开发成本。技术风险主要指工程技术不先进技术采用不合理引起工程问题造成损失。工程风险指工程地质条件水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量