，历来是桂北湘西黔东南三省区交界中心区域商品集散地，素有小柳州之美称。融安县房地产开发现状统计表项目开发性质项目名称项目概况传统宅基地住宅项目平均单价元集资建房小区银行职工宿舍平均单价元公务员小区平均单价元教师公寓等平均单价元商品房项目东龙居平均单价元绿水东岸。鑫升源平均单价元长安城市购物广场等住宅平均单价元层商铺平均单价元，以每月元返租年。二层商铺平均单价元，以每月元返租年。年在融安建设小柳州，融入大柳州城市建设规划中，以城东区建设为重点，扩大规模，完善功能，加快推进城市化步伐。完善城市功能，实现城市容量扩张，全力打造城市品牌，构筑起经济发展平台。城市化水平已提高个百分点。同时，融安县房地产业得到了较快发展。融安县房地产业升温，有其历史必然性，归其原因有得益于国家宏观经济调整，市民消费信心得以增强和巩固机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新市场需求在建设小柳州，融入大柳州城市建设规划中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺主因。金融机构对购房者发放贷款，市民观念转变收入提高，楼盘配套日益完善，也大大推动了房地产业发展。二项目地块价值分析本项目地处融安县商业最活跃最繁华商业中心桔香路中南段，原融安县饮食服务公司。属于融安县区核心商业区范围，其商业价值具备先天区位和地段优势。项目东部及南部为使用中居民房单位宿舍和临街店面，比较破旧，有较好商业气氛，但档次不高。融安县长安广场地点位于县城旧机场新城区中心地带，广场东面为规划中县人民政府所在地北面为融安综合批发市场，西南面为居民区，环广场周边为城市道路。广场总建设面积为亩，工程投资多万元人民广场改建会强化城市生活商务中心文化中心功能和旅游功能，形成融安县区向心源，会提升区域形象，能带来更多人潮，对同区商业而言是大利好。对本项目而言，商业环境人文环境逐步改善会带来更多投资者和经营者，销售通路会更宽广。同时长安广场形象会清晰城市中心区功能定位，令本项目处于大型商业购物区范畴，将明确指引目标客户投资置业热情，将其整合有利于本项目宣传推广。三项目分析总表优势分析劣势分析区位优势地段优势项目可塑性强人气优势交通优势配套优势规模较大，商业面积大项目工期长，市场有压力周边现有竞争楼盘给项目销售及招商带来定压力机会分析威胁分析区域商圈商场功能面临调整长安广场互补城区功能目前融安商业项目营销手段落后临街铺面拆迁促进租赁需亲身体验商业步行街特色而前来购物观光消费，具有定冲动性和随约作用。因此，营销部对本项目定价方向作出如下分析及建议。定价考虑因素制定价格策略时，须考虑市场竞争业态变化，迎合消费者购买心理因素。根据项目目前租价水平及整体价格策略需要，在确保销售率实现基础上考虑。项目如何在市场竞争中确立自己品牌优势，巩固及塑造发展商自己品牌形象，为日后销售及发展打下良好基础。以上是作为定价时个参考因素，最终还须在定价时作个适当调整，务求令整体价格合理。商场销售价格建议商场销售价格建议综合市场在售楼盘资料以及本项目实际情况，以现时市场价格水平看，我司认为本项目以下价格定位是贴近市场。街铺开发项目西面临街铺南面临街铺北面临街铺均价元商场开发项目首层内铺层商铺均价元住宅部分价格建议均价元五招商策略小区商铺比较分散，商铺销售后即可随时开张营业，通常无需统管理统经营，商铺销售出去，发展商就算完成任务了但大型商厦和专业市场即使将商铺销售空，也不代表项目就开发成功，只是从开发到销售这个阶段完结，商场接下来最重大工作是筹措开业，即招商招租。招商工作成功与否，将直接影响商铺销售成交进度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色产品经销商签约，必能让投资者增强投资信心。由于市场竞争激烈，资金回笼压力越来越大，商用物业发展商职能已发生明显变化，原来只负责项目开发建设，为了加速销售，迫使发展商在商铺销售过程中，兼顾了商场管理方职责招商。策略提前介入制定招商政策招商政策在销售期介入制定是发展商和投资者两方面要求发展商对商铺销售要求商用物业销售要求发展商必须给投资者个投资信心，关键工作就是把商场未来经营运作经营特色经营品种经营手法经营规模经济效益传递给投资者，让投资者对项目有更详尽认知，帮助投资者建立获利信心，从而令销售速度加快。投资者对商铺投资要求提前介入制定招商政策可大大缩短商场开业时间，让投资者感觉到即买即收租有利局面。敝司建议招商工作在销售工作开展前介入敝司建议最好在规划设计和建设阶段，招商工作就已经开始介入，并做好招商准备工作，然后在销售期间与销售同步展开工作，预先制定招商政策和招商措施。策略二有意识选择商户商场经营是否成功，很大程度取决于商户构成，但不是所有想来商家都给他来，不同规模不同定位商场有不同商户结构，进不进不是由市场也不是由商户自主决定，而是由发展商和策划公司预先策划决定，想来不定让他来，没想过要来却与商场定位相符商户，我们要千方百计请他进来。商户选择两大原则经营商品或服务要合理搭配，让进驻商户有足够经营空间商品或服务合理搭配可以有效营造商场购物气氛，如果过于重叠，商户在经营上会造成竞争激烈化，无谓竞争只会促使在同个有限空间内商家们只求生存难有发展，最销售初始阶段，只要能解决好种种不足及威胁影响，再辅以差异化市场定位，把握住市场机遇，必能取得较理想销售业绩。第三章项目定位项目市场定位市场定位理念根据对市场及本项目优劣势所进行分析，结合本项目所处地理位置特性，可以看出，目前融安主要以百货公司街铺专卖店经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。同时，消费者消费观念向休闲文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境购物氛围购物功能要求越来越高。融安已开始不再适合当前多样化个性化追求休闲以及文化消费趋向。本项目正好可以填补这方面空白，为繁荣与振兴融安商业将有较大作用。市场定位融安中心区商铺中暴涨铺将本项目规划成集购物餐饮娱乐休闲屋顶花园居住等多功能为体综合性商业城，并赋予其鲜明特色和个性，引进高质素商品和现代经营管理模式，定将使本项目成为融安标志性商厦。二项目形象定位时尚购物概念现代功能配置丰富商品组合舒适购物环境优越消费模式鲜明特色，系列前景规划将使本项目成为融安档次最高功能最齐全最具现代化特色大型休闲购物中心。形象主题定位融安首席社区支持点地块所处地理位置在融安商界拥有至高地位，具备极强市场号召力。商城是种集购物餐饮休闲娱乐于体大规模购物中心，是目前最先进商业形态。体现了城市功能完善和提供现代城市生活方式能力，本项目借形式来表述站式消费中心概念。都市依赖都市环境，在都市商业旺地成长，消费者在这里得到是生活质量满足，它定位能体现项目个性。项目名称建议基于本项目发展商是实力雄厚房开，为使本项目以较为大器感觉立足于市场，同时结合相应形象及主题，敝司建议本项目命名为大世界商业中心。其它后备名称第商城金源时代商业中心以上项目名称建议是敝司初步建议，待双方经过深入沟通后再制定项目名称，或通过以社会征集项目提案的原则及思路充分考虑多行为与商业的有机整合，即保证开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力。以售得出租得满做的旺为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。以做得旺为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。费终导致商场难以为继。商户选择要保证有稳定租金收入，让投资者能快速回收资金长期稳定和有实力商户往往需要较大面积商铺，但付出租金相对较低，与业主快速回收愿望相抵触而对于些小商户虽然可以支付较高租金，却缺乏长期而稳定保障。因此，商户选择必须处理好长期收益与短期收益问题，保证租金收入持续和稳定。商户进驻三大要求知名或连锁商户知名品牌商户进驻能有效提升商场品位，吸引消费人流和提供稳定租金收入，越多品牌商户进驻，商场形象越佳。知名商户进驻，方面对消费核心消费者形成强大吸引力另方面，知名商户形象也能使商场形象更加深化，在主力商家进驻中得到充分体现。个性鲜明特色商户不同商户会带来不同消费群，些商户个性鲜明形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了商场整体经营特色。例如，广州天河城当年引进吉之岛，吉之岛内设站式购物超市未来街市，每天吸引无数消费客流，使吉之岛已俨然成为天河城广场代名词。特色商户带动作用可见斑。能吸引人流量商户有些商户不定是知名品牌，不定付得起很高租金，却能吸引大规模人流量，带动商场购物增长，对这些商户要重点引进，如娱乐场所美食广场等，对商场吸引人流量有重大贡献。策略三经营商品类别与商场定为致经营商品类别与商场定位致对于大型商厦购物中心来说，是比较复杂招商问题，既要与商场定位保持致，又要避免雷同，使商户之间能进行差异化经营。实施经营商品与商场定位致策略，从制定整体招商策略租赁策略经营品种策略及商户入场资格入手，严格控制商户种类数量质量，有助于整个商场经营结构和功能分区维持有序格局，保证场内质量和品质，避免商家随便转换经营品种改变销售策略改变铺位设计而偏离整个商场经营理念。第六章合作方式建议全程代理式。富诚全权代理项目营销策划市场推广广告发布销售执行招商等关于项目销售招商推广事宜。代理佣金按销售额计算，招商部分按单位面积提取两个月租金计算。富诚承担广告和推广费用，负责项目营销推广全部工作，开发商予以配合。富诚负责售楼现场管理，承担销售管理费用及销售人员工资。④开发商提供可以直接使用售楼中心。二营销顾问式。由富诚派出营销顾问和开发商共同组建销售团队，给予项目市场推广策划支持和销售指导。成立营销中心，富诚公司派出名资深营销管理人员兼任项目营销中心总经理和营销执行总监，其它人员由