结论及建议该项目在县城内树立了个具有知名品牌高品质高档大型规模社区，为昌晟公司在神木又树立个标志性产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。原来部分农业用地，由于城市发展原因，大多已搬迁改造，像华山小区，新村，四中等已经建成了如今新生活商业教育工业园区逐步带动了该区域住宅市场滨河路改造为项目区域快速交通提供了保障，窟眼河整治为县城提供了良好水景和气候。二郎山亮化使县城美如画，使得城市品位大大提高。黄庄小区优良区域优势使之成为县城。取得土地使用权需要工作日般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。取得土地使用权风险及控制土地方新厂址刚选定，还未开工建设，其能否按时搬迁，起决于新厂建设进度，这是风险所在。风险控制土地方保证按时交地，同时在合同中约定每笔付款与立项拆迁等工作进度相结合，同时约定如果工作延迟，我方可从其补偿款中扣除我方损失。政策性风险评估项目周边居住区刚开始启动，新开工面积在万平米左右，是由政府组织实施项目，该项目上马定会对黄庄居住区造成很大压力，政府出于地方保护原因，会控制该区域商品房上市量，这样该项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策原因，该项目立项会遇到较大阻力，但我们分析，根据昌晟公司与当地政府良好关系，通过多方工作，应能解决立项问题。政府对污染企业外迁和东移有许多优惠政策，如对利用污染企业原土地进行商品房开发，土地出让金可按土地评估值收取，但该项目能否顺利按执行，是个待定因素。我们分析，如果没有大政策变化，应能实施，同时在与土地方合同中约定，土地方必须保证土地出让金降到以下，否则，我方可从其土地款扣除出让金超出部分费用。二项目合作方式及风险评估合作方介绍土地方为神木县黄庄村，为神木黄庄村集体土地。合作方式合作方式陕西昌晟房地产开发有限公司与黄庄村集体合作开发。操作方式昌晟与土地方黄庄村集体签定土地开发补偿协议，然后在市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。主要合作条件与土地方黄庄村土地价款及付款进度土地价款总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等拆迁补偿费。付款计划双方签订协议后周内万科公司支付给土地方万元，并打入双方共同指定公证处帐户。然后昌晟公司去办理项目立项，如果该项目立项不成，该笔款如数退回给昌晟公司。昌晟公司与市土地局签定国有土地出让合同后，由公证处将万元存入土地方指定帐户，如果此时期约亩开发用地还未提供给昌晟使用，该笔款延迟到期用地交地后周内支付。在昌晟公司与市土地局签定国有土地出让合同后年内分四次支付万元补偿费，每个月付四分之即万元。在土地方将全部开发用地按要求交给昌晟公司后年内分两次付清余款，每个月付余款，万元。土地方主要工作负责在项目立项后日内提供沿规划路拆迁完毕后约亩开发用地，其余用地在年月底前提供给昌晟公司使用。拆迁内容包括负责拆迁地上房屋与构筑物及其基础，架空线路管线拆除，硬化路面及铁路线拆除地下构筑物及各种管线拆除等影响项目万元单位成本说明土地成本土地方补偿费，总用地亩，每亩万元地价中包含土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设施拆迁合作方补偿费，与合作方初步确定。出让金，出让面积亩万平米，评估价约元平米，应按计算，应为元平米，污染企业外迁可优惠到，计元平米大市政配套费，建筑面积万平米元平米，其中含污水雨水煤气自来水道路及其他元平米交易费评估值契税土地补偿费出让金大配套之和二开发前期费，勘察设计费，报批报建费，三通平费场地具备道路场地平整，按新城标准考虑临水万元临电万元临时设施费临时围墙万临时办公室装修临时围板万三主体工程费，新城东区多层签约价元平米，变更及签证元平米，本项目按元平米考虑另考虑套样板间万考虑提高建造档次万，折元平米四社区管网费，给排水系统费，供暖系统费，含换热站建设费红线外管网费元平米锅炉房建设费元平米锅炉房征地费元平米区内工程费为元平米室外燃气系统，含气源发展基金元平米区内工程费元平米灶表