围环境配套设施地块周围交通情况综合分析地质状况分析公用工程气象条件研究环境保护消防及卫生措施节能节水措施二项目位臵三项目现状四至范围地势地况现状四项目周边社区配套交通状况教育大中小学及教育质量情况医院等级和医疗水平大型购物中心主要商业和菜市场文化体育娱乐设施公园银行五规划控制要点第二部分城市发展方向研究城市发展现状分析城市区位分析城市地理分析行政区划分析对外交通分析二城市发展潜力研究发展优势分析能源优势分析土地资源优势分析政策优势分析政策支持四个倾斜国家级经济技术开发区实施优惠政策市招商引资优惠政策新浦区发展优势新浦新区发展优势三剂应用等等，真正做到质量安全可靠。本项目融资前和融资后财务净现值指标大于零，而且财务内部收益率高于行业基准收益率，项目具有所要求盈利能力项目融资后利息备付率偿债备付率指标均大于，资产负债率在合理范围以内，表明项目具有相应偿债能力和对债务安全性项目计算期内各年份累计盈余资金均大于零，并保持有较大数额盈余，说明项目资金运用是平衡，项目具有较强财务生存能力。总体而言，项目在财务上是可行。符合项目承办方决策要求。在市规划中，东部地区核心区以项目西侧巨龙路为轴线，以中高档商业购物街金融保险商务办公服务物流信息等服务功能为主。市政办公楼区大学城区都会极大程度上带动这地区房地产业发展。本项目所处地块正是市区新老城区结合部，拥有稀缺地域自然资源和良好交通地理优势，而本项目住宅均价定位在元每平方米，商业均价定位在元每平方米，未来升值潜力巨大，辅以完善营销方案，这将极大吸引购房者投资，市场前景良好。项目没有什么灾难性风险严重风险很少，且可以控制，或发生概率极低项目存在较大风险，只要重视采取有效防范措施，其造成损失项目是可以承受。综上所述，该项目建设是必要，可行。但是需要科学决策精心组织审慎运作，有效规避风险。二建议对本项目实施建议主要有以下几点集中力量抓紧落实项目开工建设各项必备手续，确保项目能尽快顺利开工建设。及早办理项目后期预售许可手续。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽市场调查工作。以客户显而易见性价比优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先市场策略。制定稳妥积极施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生影响持续时间。运用预订等方式，应先期联络到批目标客户集团客户，有利于尽快形成楼盘旺盛人气。资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，加大预售款和现房款使用比例，进而降低资本金需要量。真正将未来业主，即客户臵于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督参与选择物业管理公司等事项，以保证工程质量，并带来良好舆论口碑，树立产品品牌。尽管项目规模虽然很大，但仍须精心于每个细节，作为在市树立企业品牌良好开端。项目开发各个阶段要注意协调已有实力且切实认真地投入合作伙伴，以增强承办方自身在项目开发上综合业务能力。该项目规模大，具有独特地理位臵优势，倍受地方政府及市民关注，要充分运用运作好各级政府优惠政策，在税收规费等方面争取最大限度优惠，以提高项目投资回报率及抗风险能力。切实把握宏观经济形势周期性及房地产项目开发周期性，尽快开工，抓住目前建材等价格处于近几年来最低点时机，这也是切入房地产最佳时机。同科汇丰国际项目可行性研究报告年上海易居房地产研究院版权所有第页共页总成本估算表附表单位万元序号项目内容合计万元第年第二年第三年使用负荷营业税，销售收入税率二项目建设投资费用三经营成本，工资及各项补贴福利费通讯费招待费书刊报纸资料办公用房屋租赁临时用工工资折旧费审计费水电费印花费车辆使用费差旅费办公费用设备广告费，员工餐补其他费用四总成本费用同科汇丰国际项目可行性研究报告年上海易居房地产研究院版权所有第页共页总成本估算表附表单位万元序号项目内容第三年第四年第五年使用负荷营业税销售收入，税率二项目建设投资费用，三经营成本工资及各项补贴福利费通讯费招待费书刊报纸资料办公用房屋租赁临时用工工资折旧费审计费