业销售额已达到亿元，已成为广东省支柱产业之，全省企业数量销售额三资企业数量民营企业数出口额引进设备拥有量经济效益等十项指标均居全国第。作为包装强省广东省，中山东莞等地区已经形成些以包装为主导或配套生产基地，但却没有处类似于上海包装城产销展等为体完整中央商务区。华南地区经济中心广州市，经济幅射能力强，印刷业非常发达，但广州市目前尚没有个规模较大种类齐全包装印刷商业中心，而现有些包装印刷商业网点均规模小布局分散辐射能力弱影响力较小。作为长江三角洲经济中心上海，已强烈地意识到包装工业在国民经济中重要性和潜力性，目前已开始在上海普陀区和嘉定区建立三个包装城，每个占地都超过亩，具生产销售展览研究教育信息等功能为体，项目均取得良好经济效益。强大市场发展空间，使包装行业成为投资者新投资热点。在这种市场背景下，广东国际包装印刷城应运而生。广东国际包装印刷城将建设成为广东省乃至华南地区最大包装印刷行业产品信息交易中心华南地区最有影响专业会展中心。经济幅射至广东省及广东省边沿省市。第二章包装印刷行业市场研究行业市场研究国际包装印刷行业形势据统计，世界年包装总额近亿美元，根据美国农业部测算，每消费美元食品包含包装。当今包装工业发展最重要个方面是包装市场国际化包装业发展全球化。目前，世界包装工业发展趋势正朝着多样化多功能高效率利环保方向发展。世纪年代以来，世界经济开始复苏，并呈现加快增长势头，包装印刷工业生产与销售也直呈稳定增长趋势。国内包装印刷行业形势世界包装组织和国家经贸委已批准在我国建设世界包装组织亚洲包装中心。年在我国举行世界包装大会。中国目前人均出版物消费约为美元，而发达国家是美元。国内每年包装印刷业务达多亿人民币，在国民经济个主要行业中，包装印刷行业已上升到第位，在国民经济发展中起着越来越重要作用。中国包装印刷业工业总产值每年以快速递增，每年承担万多亿元工农业产品和千多亿美元出口商品包装任务。沿海地区和大中城市包装印刷企业已初步具备在国际市场上竞争能力。表全国包装印刷企业分布表图全国包装印刷企业城市比较图广东省北京市上海市天津市重庆市福建省甘肃省安徽省广西贵州省海南省河北省河南省黑龙江湖北省湖南省吉林省江苏省江西省辽宁省内蒙古宁夏青海省山东省山西省陕西省四川省西藏新疆云南省浙江省备注全国共有间包装印刷企业不包括台港澳地区全国包装印刷企业比较图单位间广东省浙江省江苏省上海市山东省全国包装印刷企业约有万间，其中广东有万间，占全国排在第二位浙江省万间，占全国，只有广东省，足可以看出广东省包装印刷企业在全国重要地位。二区域市场研究广东省内包装印刷市场分析年广东个省引进多色胶印机多色胶印轮转机度约米，商铺最多大约只有间左右，总占地面积约只有万平方米。由于位于旧区中，拆迁是个很大问题这大大限制了其发展。随着大型包装印持性发展问题，因此在项目招商阶段，就以经营能力较强企业或相关办事处等经营能力较强经营者为招商对象，大力培育有影响力交易商，以降低项目经营风险。在服务上，在提供场地服务同时，更多地将提供市场服务，在帮助商户提高经营水平和盈利能力前提下，为公司发展寻找更多利润增长点。传统专业商贸市场经营手段般是通过租价优惠免收入场费返租让利等等形式进行招租，以吸引商家入驻，而商户入驻后，其交易量如何经营状况怎样是否赢利，众多专业商贸市场经营者并不关心。商家和专业商贸市场经营者只是种场地租赁关系，商贸市场经营者为其提供也只是般商业物业管理服务。本项目除了为商户提供传统场地服务之处，更多将提供种市场服务，包括举行会展精品展示市场信息服务市场发布服务电子交易服务建立渠道销售代理组织进出口组织参加大型招投标会组织物流运输等。在交易方式上，以传统摊位制对手交易模式为基础，引入了连锁代理配送拍卖等现代营销模式。并以包装印刷市场本身特点，大力发展网络交易和仓单经营模式，引导行业交易模式创新。从功能上，完善商品集散财务结算信息传播形成价格等四项功能。本项目除了有商品集散和财务结算功能之外，通过建立电子信息平台发行专业杂志以及本市场强大市场影响等因素使之真正地形成信息传播和形成价格功能。在管理上，避免了传统以租代管模式，逐步控索采用超市式管理模式，提高市场信誉度和美誉度，杜绝假冒伪劣产品，树立专业市场新形象。第五部分投资与筹资分析财务分析与评价基础数据与参数选取财务价格及收入情况注本项目财务评价采用固定价格，即在项目经营期内不考虑价格相对变动和通货膨胀影响不变价格。以前八年做出财务分析，收入情况预测第年至第三年租金收入万元年商铺收入元个月元会展中心经营折算收入元个月元商务中心收入元个月元住宅收入元个月元第四年至第六年租金收入万元年商铺收入元个月元会展中心经营折算收入元个月元商务中心收入元个月元住宅收入元个月元第七年至第八年租金收入万元年商铺收入元个月元会展中心经营折算收入元个月元商务中心收入元个月元住宅收入元个月元租金收入共计万元。开发成本，万元开发费用管理费用万元销售费用万元开发费用总计万元地租第年至第三年万元年，第四年至第八年万元年经营费用管理费用万元年销售费用第年至第三年万元年，第四年至第六年万元年，第七年至第八年万元年第年至第四年利息万元年，共计万元。其它计算参数营业税及附加营业收入房产税营业收入所得税率利润总额折旧方法直线法二前八年利润表与静态回收期分析前八年利润表利润表项目金额营业收入减营业成本产品销售税金及附在年，印刷和出版业共有家单位，其行业结构分布为，承印业占，其他印刷出版和有关行业占，而报纸印刷和出版业则占。近年来，香港包装业和印刷业发展部很快。外销额年均呈两位数增长，包装品及印刷品最大输出地区为大陆和美国，就包装品而言，更多是面对大陆市场。上海包装印刷市场形势上海包装印刷产业迅速发展，包装印刷企业数量是仅次于广东浙江江苏之后，近几年上海涌现了三个超过亩包装印刷城，均取得了成功。特别是上海国际包装印刷城，现时多个商铺已全部售完，售价万元平方米，期建筑面积万平方米，亿元投资金额已提前收回。现时上海国际包装印刷城商铺租金已达到元平方米月。其他两个包装印刷城目前处于建设之中，市场反映也非常热烈。上海不断地通过各类举措，已经牢牢地占据了华东地区包装印刷产业龙头地位，成为华东地区包装印刷行业中央商务区。三包装印刷市场需求预测宏观市场需求广东省作为包装大省需要个大型功能齐全品牌汇集专业市场，以促进行业发展。促进国内外信息技术方面交流，提高广东省包装印刷行业竞争能力，打造具有竞争力和影响力广东价格。包装印刷产品供应方需求包装工业迅速发展，使产品需求者与供应者之间交易量日渐增多，产品种类也更加多样化。信息产业发展，使供需双方联系更加密切简单。虽然如此，但是作为最富有生命力交易方式之，现场选购现货交易交易方式在短期内还不会因为信息产业快速发展而被淘汰。同样因为交易之间存在交易费用问题，部分少量交易仍然会通过市场进行交易，以减少各方之间交易费用。另外在场内企业也可以在建立企业品牌品牌宣传方面节约了大约费用。因此作为功能齐全专业商业市场将是商品供应商未来选择方向。包装印刷产品需求方需求不管是新建企业或者是成立多年老牌企业，只要是需要产品包装，都必须详细了解包装发展状况，以适应市场需求，如果通过其它方式，则要花费较大费用，而通过功能齐全专业市场，只要很少费用就可以了解市场变化。同时，对于包装采购，由于要进行比较，大多数企业需要进行较多供应商进行比较，由于市场分散，需求方需要花费较大采购费用，大型专项目开发背景项目名称广东国际包装印刷城二项目地点广东省广州芳村区穗盐路号三项目提出的理由及过程现代包装工业是个极具潜力的朝阳产业。中国的包装产业从无到有，从小到大，已发展成为个相对的比较完整的产业体系，年来平均每年的发展速度在以上，从事包装的企业总数在万家以上，加上包装印刷，总数在万家以上。各地二产品销售利润加其他业务利润减管理费用销售费用财务费用三营业利润加投资收益营业外收入减营业外支出四利润总额减所得税五净利润静态回收期年现金净流量第六年现金流入量年可见，该项目可以产生足够现金流，经营期限为年项目，在年个月就可以收回投入全部资金。三现金流量表与动态盈利分析现金流量表经过上面计算，该项目前八年收益率可以达到，大大超过行业市场收益水平般基准收益为，随着市场成熟，后期就更加具有市场竞争力了。四敏感性分析敏感系数是指不确定因素变化率与因不确定因素变化而造成评价指标如净现值或内部收益率相应变化率比率。敏感系数表增加现金流入第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年合计净现值营业收入，小计，现金流出开发成本开发费用地租，经营费用，税金，小计，现金净流量，贴现率现值系数贴现率现值系数，内部收益率单价对利润敏感系数销售量对利润敏感系数费用对利润敏感系数成本对利润敏感系数从上表可以看出，利润对单价最敏感，对销售量次之，对费用成本敏感性较低。因此本项目盈利主要取决于价格和销售量。其增减变动对利润影响非常大。成本由地租和资产折旧组成，这些都是确定数，在成本费用方面空间较小在出租价格方面面临市场约束，而在销售量上我们可以采取很多有效措施，增加销售，促进利润提高。五资金来源自有资金万元，计划从广东迎海集团公司调入万元支持本项目。同时，盛海酒店及其他兄弟公司也可以共同解决万元，这样，万元自有资金就可以落实到位。部资金计划从银行融资万元。第六部分财务评价结论从上面分析可以看出，本项目具有很好盈利能力和偿债能力本项目具有定风险，但这种风险因素可以通过提高销售量和价格费用等因素合理调整与组合而降低本项目对单价和销售量较敏感，但对成本费用敏感度不高。因此应努力提高销售量，降低费用，获取最大