蓉区基础设施建设唯投融资平台，主要负责芙蓉区城市基础设施项目资金筹措和相关债务清偿，承担芙蓉区政府下达城市基础设施项目建设任务，负责城市基础设施资产营运及相关开发，提高城市建设资金运行效益。公司是芙蓉区政府负责城市基础设施建设融资和投资骨干企业，拥有家全资子公司，主要承担城区基础设施建设与土地开发整理两类业务。公司出资人为长沙市芙蓉区人民政府，出资比例占公司总股本，因此在政策土地开发及融资渠道等方面具有定优势。截至年月日，公司资产总额为，万元，负债总额为，万元，所有者权益为，万元。年度，公司实现净利润，万元。项目建议书编制依据与委托方签订协议委托方提交项目相关资料，营业税，城建税教育费附加盈利能力分析税前财务内部收益率根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税前财务内部收益率为。财务净现值根据全部投资财务现金流量表，本项目静态现金净流入为万元。在基准收益率为前提下，可测算出其净现值为万元。投资回收期根据全部投资财务现金流量表，从年开始计算，本项目动态投资回收期年。投资利润率投资利润率年平均利润总额总投资资本金利润率资本金利润率年平均利润总额资本金资本金净利率资本金净利率年平均净利润资本金财务评价指标若本项目各项指标均达到预期水平，静态现金净流入为万元当基准收益率为时，其累计净现值为万元，静态投资回收期为年，动态投资回收期为年。以上指标表明，当预期销售单价和可销售面积均达到设定指标时，项目可以实现预期收益指标。项目现金流量表单位万元项目总计现金流入销售收入回收固定资产余值回收流动资金现金流入小计二现金流出投资流动资金土地出让契税销售税金及附加所得税营业外净支出其他现金流出小计三净现金流量四累计现金流量五净现金流量现值六累计现金流量现值投资回收期动态年年折现率投资回收期静态年第章社会效益评价有利于城市空间合理利用，有利于提升土地利用率项目土地改造，重构城市楼宇，可充分利用城市空间资源，提升土地利用率，规避了土地闲置与低效。有利于提升城市形象，增强城市辐射力项目开发与城市化运作，有利于提升城市功能，构筑城市形象与品牌，有利于城市扩展与延伸，增强城市辐射力。有利于激活城市经济，可持续性提高土地产出效益项目开发，有利于激活城市经济，产生乘数效应，可带来可持续性综合效益，进而提高土地长期产出效益。可促进服务业发展，增加更多就业机会项目开发，可促进中介机构发展，吸纳更多人力资源，增加社会就业机会。增加城市磁力，提升投资引力项目建设与使用，可更进步增强长沙市城市磁力。有利于招商引资，增加全社会投资，促进经济发展。第章项目主要风险项目主要风险资金风险。项目属老城棚户区改造项目，是项系统庞大和长期性战略工程。项目不仅投资大，而且时间跨度长。因而，项目融资及市财政将会承担定压力，若资金紧张或缺失，将会影响项目综合社会效益发挥。拆迁风险。依据本项目特性，该项目拆迁面对是当地居民和部分企事业单位，所涉及面广，人员众多，关系复杂。能否取得当地居民理解和支持，取得企事业单位谅解，是能否确保拆迁工程按时按量完成关键。若有部分居民或企事业单位未能协调好，将使拆迁工程无限延长，导致拆迁成本增加，项目投资风险加大。在项目改造区，社会利益多元化，利益主体差异性大，不确定性因素较多。在改造过程中，如果处理不当，容易引发社会问题，进而导致投资成本增加或项目功亏篑。市场风险。本项目操作方式主要以先拆迁，后将拆迁土地挂牌转让为主。因此，土地挂牌转让时，整个宏观经济环境以及长沙市基于时点楼市状况将影响整个项目实施进度。届时，长沙房地产状况将直接影响项目挂牌转让能否顺利成交，以及成交时交易价格。风险防范对策资金风险。本项目是城市旧城提质改造项目，属于国家和省市政府支持项目，事关整个城市整体形象。因此，尽最大可能争取政府优惠政策，以市政府或区政府出具财政担保，进而极力争取银行等金融机构支持，是确保项目成功运作关键。现有多家银行已对此项目产生浓厚兴趣，资金风险基本可以避免。拆迁风险。对于拆迁过程中存在风险，在拆迁启动前，由区政府统协调，采取与拟征地居民和企事业单位进行座谈，就相关拆迁补偿与安置标准进行了协商，取得致意见并与相关基础职能部门进行深入沟通，初步取得他们支持。市场风险。根据对相邻同类地块详细调研，项目拆迁平整后，挂牌转让时能够按照预期目标实现，从而规避了市场风险。商业项目开发前，应进行详细调研，细分市场