设计给排水给水。排水电气设计弱电主要技术经济指标八环境保护及节能环境现状主要污染源和主要污染物垃圾废水处理绿化环保新材料新技术九物业管理及组织机构物业管理安全设施组织机构十项目开发步骤方案及项目实施保障开发建设实施步骤项目开发方案房地产业项目资本运营特点十投资估算与资金筹措投资估算编制依据投资估算资金筹措十二经济评价财务评价评价依据评价参数费用销售收入和税金主要财务评价指标财务敏感性分析盈亏平衡分析评价结论十三风险分析与控制风险分析项目风险市场风险资金风险工程风险风险控制与建议总论项目名称怀化市飞达新世纪广场项目拟建地怀化市迎丰西路与鹤州路交汇处，东临怀化荣宾馆。建设单位怀化市飞达房地产开发有限责任公司建设单位简介怀化市飞达房地产开发公司成立于年，注册资金万元，房地产开发资质三级，现有职员人，其中具有中高级职称专业管理技术人员人，项目负责人原任职国家级开发企业负责人，具备丰富项目开发管理经验。项目股东简介怀化市飞达商贸有限公司始建于年，经过多年精心经营，先后拓展了飞达商业广场儿童商场和金牛角王中西餐厅公司现有员工人，固定资产亿元，经营商品涵盖百货珠宝首饰高中档男女服装化妆品儿童用品钟表皮鞋皮具等多个国内外知名品牌和中西餐饮。公司遵循诚实守信进取奉献企业精神，以严谨管理务实作风优质服务精心打造企业品牌，创造了良好社会效益和经济效益，赢得了广大消费者信赖。公司先后获全国诚信维权先进单位连续两届卫冕全国百城万店无假货示范店湖南省劳动就业示范基地厂务公开民主管理先进单位怀化市十佳消费者信得过单位慈善贡献奖鹤城区优秀纳税企业和劳动保障工作先进单位等多项荣誉。中国农业银行湖南省分行授予级信用单位被湖南省银行协会授予守信用企业公司从年起连年被怀化市委政府授予双文明单位优秀民营企业。建设单位负责人简介公司董事长向东辉先生自年以来，先后荣获国务院全国创业之星湖南省总工会职工之友怀化市十大新闻人物劳动模范优秀中国特色社会主义建设者优秀光彩人物十佳企业经营者等多项殊荣。现任怀化市政协常委，湖南省个体协会常务理事，怀化市工商联副会项目周边脏乱不规则布局等因素，会对投资者心理造成定影响。但随着政府对城市建设力度加大以及对怀化沿河风光带改造，该地区面貌将焕然新，合理布局规划和优美环境将为该项目开发建设提供新契机。该项目开发最大风险在于对属置换区域曾家大院拆迁安置工作能否如期顺利完成。作为年市级重点建设项目，市区各级政府领导及相关主管部门对该项目拆迁安置问题给予高度重视和大力支持，目前已完成绝大部分拆迁任务，剩余部分争取在个月内全部完成。市场风险目前与该项目相似物业已有，所以项目必须在同质化中寻找差异化，以此抢夺市场份额。周边已开发项目英泰国际怀化新商城凯邦万象城等与本项目在同区，势必将分流部分客户，随着迎丰路改造工程进程加速，与该项目同具优势甚至更加优越项目可能会不断涌现，将减低本案市场竞争能力，对本案构成直接竞争。密切注意目标客户群变化，跟踪调查，作出积极应对反应。对此不利因素，项目最重要是要抓紧时间，缩短工期，做成个短平快项目，早日建成受益，避开市场竞争。公司拟邀请知名研究团队对本项目选址经营模式盈利模式投资风险等进行仔细研究。所以，飞达公司管理团队对项目实施步骤和整体布局理解非常清晰，为成功完成项目奠定了基础。要善于利用和发挥该公司作为知名品牌企业影响力，凭借先进开发理念，铸就精品项目，聘请专业人士对项目进行广告策划和市场营销，确保效益实现。资金风险资金到位情况房地产属于不动产，它附着于特定地块。土地是稀缺性资源，随着经济发展，对土地需求不断增加，房地产价值随之增大，土地和房产抵押成为金融机构所欢迎融资条件，届时将飞达新世纪广场土地重新评估后将升值为万亩，土地抵押可银行贷款万亩亩万元，用于项目土建施工开发，开发同时办理预售手续，进行房屋销售，后续建设资金能有保障。目前建设方现自筹资金到位万元。经估算，项目销售完毕后可带来万元巨额利润。因此，该项目投资效益好，风险不大。贷款偿还开发单位拥有注册资金万元，具有国家三级房地产开发资质，股东总资产近亿元，有较强资金实力同时公司业务涵盖房地产开发百货餐饮等诸多领域，本项目已意向购买户约余家，且具有定量客户，销售压力不大，预测可以在工程竣工验收后年销售完毕。只要工程竣工收回现已认购房款就可还清贷款。所以，其资金按时回笼按时偿还银行借款有保障。工程风险在该项目实施中，成本控制和工程质量把关也是很有必要。飞达公司聘用多名有丰富经验工程管理人才，因此，开发商能做好成本和工程质量监控，以达到效益最大化。风险控制与建议由于有第二兵马俑美誉秦代黔中郡古城赞为楚南上游第胜迹芙蓉楼等等无不钟灵毓秀，令人流连忘返龙底河和夜郎谷漂流惊险神奇，撩人心魄芷江龙津风雨桥通道皇都侗民族文化村怀化中国侗文化城等侗文化旅游景点神奇旖旎，特色鲜明。怀化地灵人杰，人文荟萃。老辈无产阶级革命家向警予滕代远粟裕同志出生于此，世界杂交水稻之父袁隆平在安江农校首次培育成功杂交水稻，爱国将领张学良曾被囚禁羁绊于沅陵凤凰山。怀化也是些重大历史事件发生地。中国工农红军通道转兵会议旧址中国人民抗日战争胜利受降纪念馆都记载了这些影响现代中国历史重大事件。怀化市素有火车拖来城市之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及渝怀铁路呈大字在城区交汇，怀化编组站怀化南站是全国九大编组站之，货物吞吐能力居全国第九。高速铁路建设将更加拉近怀化与周边中心城市距离，对加快怀化城市发展起着至关重要作用。怀化境内高速公路已建成有沪昆高速，正在建设有杭瑞高速，那将开工建设有包茂高速。国道与国道在城区呈十字交叉，另加上国道及条省道公路纵横全境，县乡公路通达城乡。芷江机场距市区公里，现已开通北京广州长沙航线。总长公里通航里程公里沅水航运可通江达海。已形成水陆空三位体立体交通网络，成为我国西南地区最大综合交通枢纽之。随着改革开放各项事业发展，怀化市城市建设日新月异，成绩斐然城区人口不断增多，城区面积不断加大，怀化市区已发展成为万人口中等城市。面向新世纪，怀化市委市政府于年提出了充分发挥区位资源两大优势，努力建造五省市总论项目名称拟建地开发单位及项目负责人承建开发单位简介编制的依据及范围研究结论二城市概况及建设条件城市简况自然条件气象地形地貌地层地质构造与区域地壳稳定性工程地质条件水文社会条件供水方便核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,电力有充裕保间歇保迁任务十分繁重，本项目在开发前期建议由市区两级政府牵头成立个领导机构即指挥领导小组，下设指挥部，组织有关部门工作人员和专家，认真详细做好规划区域拆迁情况调查和协调工作。制定专门工作方案和拆迁方案，尽快启动此项目。认真细致地作好飞达新世纪广场工程，提高规划设计水平保证居住环境质量，从源头上减少造价和开发成本。同时特别注意工程质量进度，经常与认购户保持良好关系，防止认购户连群终止协议，确保开发成功。建设工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程全程监理，还应制定材料采购供应计划落实资金供应计划精心组织施工，优化施工方案，加强管理，保证工程质量，加快资金周转，降低管理费用和财务成本，以确保项目顺利进行。及时跟进做好物业管理工作，解除购业主后顾之忧，保证购业主有个安全，舒适优雅经营及居住环境，真正体现优越性和示范性。努力把飞达新世纪广场建成个采光通风条件好，绿化率高，交通消防休闲娱乐等基础设施齐备和物业管理规范化示范区。本报告投资估算是按照怀化市目前投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算，由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法还需进步落实研究，实际投资成本将根据设计修改与工程研究深入作相应调整。鉴于怀化市目前及今后相当段时间内市场变化，售价将是最敏感因素之，同时物业质量与环境优劣及开发管理水平对在较大市场竞争中能，保持较好售价水平是至关重要。同时，开发商需密切注意市场变化，选择合适市场策略外，还将组织支高素质高水平开发管理队伍，从设计招投标施工营销到物业管理均能达到较好水平，以利用优势，抓住机会，减少风险，达到项目盈利目，并到得良好社会环境效益。附表投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计总投资开发产品投资其中不含财务费用财务费用资金筹措资本金含预售款银行贷款怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表售房收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计售房收入经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税销售净收入怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表利润与利润分配表序号项目合计售房收入商品房经营成本经营税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金未分配利润怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表项目投资现金流量表单位万元序号项目合计现金流入现金流出开发产品投资不含财务费用经营税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现怀化市委市政府于年提出了充分发挥区位资源两大优势，努力建造五省市区周边中心城市新发展战略。怀化至年发展目标是力争国内生产总值在年基础上翻番，社会主义市场经济体制进步完善，社会经济生活基本上走上规范化法制化轨道，人民生活普遍达到小康水平，人口资源环境与经济发展关系基本协调。展望新世纪，在新战略指导下，怀化必将进步加快发展，崛起为五省市区周边地区中心城市。现在国家实施西部大开发战略也将对怀化经济发展产生极其深远影响，为怀化经济建设带来千载难逢历史发展机遇。自然条件气象怀化市地处北回归线附近，属亚热带季风湿润气候，受季风环