和曲江大道景观轴线四个功能板块唐风商业板块旅游休闲板块科教文化板块和会展商务板块。本项目位于大唐不夜城商圈延伸区，即可依托芙蓉园大雁塔优越旅游资源，又借助不夜城商圈商业氛围，立地条件得天独厚。项目商业环境特征紧邻多个著名文化景点，旅游人口巨大。项目周边拥有大唐芙蓉园大雁塔景区曲江池遗址公园唐城墙遗址公园等多个著名文化景点，年接待游客万人次，为项目带来丰富旅游客源。周边高档住宅众多，未来居住人口量大。项目周边两公里范围内有曲江公馆金地湖城大境中海国际社区万科金域曲江等高尚住宅小区余个，未来三年内常住人口将达到万左右，将会拥有庞大市场需求和良好消费支撑。不假区总体规划西安曲江新区芙蓉新天地项目规划设计方案建设项目经济评价方法与参数西安市建设项目城建费用统征收办法实施细则陕西省建筑安装工程综合概预算定额陕西省工程建设其它费用定额其他与项目可行性研究相关资料和数据。可行性研究报告重要说明本报告是依据年月日版设计方案进行编制，最终以审核通过设计方案为准。本项目最终建设规模和投资估算以政府立项审批为准。本报告可作为本项目开发重要参考依据。基于目前规划设计方案和市场需求，本报告提出初步开发模式经营思路可能会与最终实际操作模式存在定差异，以最终执行模式为准。第二章项目商业环境分析西安市商业发展规划总体规划思路时尚购物在中心，休闲消费在二环，增强辐射在三环。未来重点发展区域主要包括经开区高新区曲江分待取得销售回款或项目贷款时支付因文化产业投资集团公司在以前年度已缴纳，我公司拟先行支付给文化产业投资集团公司亿元，以取得该项目土地，剩余部分待取得销售回款或项目贷款时支付三是实现楼位预收款亿元。预计年末现金余额为，万元。项目建设期年流入情况实现销售回款亿元，其中月实现亿元月份取得项目贷款亿元预计月末取得施工许可证。流出情况月份支付土地款亿元月份归还股东借款亿元月份归还土地尾款亿元月共支付建安费用支出亿元，其中月份支付亿元设计费和配套费等支付亿元税金及期间费用支付亿元。年月末资金余额为，万元。项目建设后期年月项目完成流入情况实现销售回款亿元，其中年月实现亿元酒店部分取得经营性物业贷款亿元。流出情况归还项目贷款亿元与取得亿元贷款在同月建安及招标结算费亿元各项税金亿元期间费用亿元。项目全部款项支付完毕后资金余额为，万元已经考虑扣除土地增值税清算补缴税款项目经济测算结论酒店部分为公司持有项目，总投资亿元。公司注册资本亿元，根据酒店未来年盈利预测，酒店可以承担负债上限为亿元，资金缺口亿元，通过商业销售可实现净利润亿元大于亿元予以弥补，根据资金收支预测表，项目工程款全部支付完毕以及土地增值税清算完毕后，项目资金余额为，万元，收支实现平衡。所以，按照以上投资方案及销售策略，基本可以实现现金流平衡，实现酒店正常运营。商业部分获利能力分析可实现销售收入亿元，实现主营业务利润亿元，主营业务利润率达到可实现利润总额亿元，实现净利润亿元，销售净利率可达到。商业部分价格敏感性分析如果销售单价提高不含楼位销售，可增加销售回款亿元，净利润可实现至亿元，净利润提高。项目资金结余亿元，可减轻酒店经营压力亿元。如果目前销售政策不能实现，销售单价下降，则销售回款减少亿元，净利润减少至亿元，减少。根据酒店盈利预测，出现资金缺口余额约，万元，运营压力较大。酒店运营获利能力根据美丽雅公司提供盈利预测，前八年净资产回报率预计可以达到，可以维持运营，酒店在还清银行贷款之后，将获得酒店全部产权。第七章项目风险分析及对策土地获取风险及对策项目原土地出让协议仍未解除，若在年底前合资公司不能取得土地使用权证，对楼花预售立项施工进度均会造成影响我方与万业正密切协作，与曲江土储积极沟通，争取尽快获取项目用地。资金筹措风险由于项目投资总额大，自有资金少，融资压力大。将合理安排销售收入再投入，充分利用自。项目工期安排基本是合理，能够满足项目建设开发时点要求。项目在经济上可行，能够满足财务评价要求。总之，项目从整体评价是可行，建议实施。可行性研究报告编制依据西安曲江新区国家旅游休闲度假区总体规划西安曲江新区芙蓉新天地项目规划设计方案建设项目经济评价方法与参数西安市建设项目城建费用统征收办法实施细则陕西省建筑安装工程综合概预算定额陕西省工程建设其它费用定额