步退出商业领域，有已经升级转型。取而代之是新世纪，百大购物中心已经蚌埠新城区下属这样新新商业体，同时对中综合业态区等商业地带。蚌埠目前商圈可以分为三个部分淮河路商圈，新城商圈和打造中淮上商圈。淮河路商圈即蚌埠老城区以内范围，百货大楼新世纪购物中心为最核心商圈典型代表。新城商圈位于城市以南，由于在强大淮河路商圈影响下，目前新区还未形成可以与淮河路商圈并肩副商圈，因此该商圈虽然优势凸显，目前却只是所只能是在满足区域配套设施基础上与淮河路商圈博弈。蚌端口市出于其地理位置考虑，提出南拓北进发展策略。区域商业业态过于独立，各业态相对分散本地区域内商业经济构成过于单，主要由传统功能单太白路商内外大量知名企业入驻，使该项目档次形象得到了极大提升，从而带动整个房地产货币市场发展。小结伴随着安徽两淮蚌战略提出以及国家中部地区率先崛起政策出台，蚌埠作为安徽第三大城市不仅直在为本省经济贡献着自己力量，同时其经济发展模式也起到了示范性作用。如今蚌埠城市圈格局正在经历着前所未有变化，城市经济潜力释放将促使蚌埠在多方面加速发展。城市商业综合体能量释放，标志着城市经济活力爆发。走在三线城市经济发展前列蚌埠，房地产市场成熟度距离发达城市还有定距离，但其所具备可挖价值可发展空间十分巨大。第三章项目周边物业市场调查分析项目周遍多种物业形态并存，以下依次对商业街区及其辐射区域住宅酒店公寓等其它市场物业状况加以分析。商业类群商区域商业特征分析提到蚌埠商业，不得不说是曾经辉煌过蚌埠百货大楼华侨商厦宏市场，故该项目所面临市场风险将主要体现在销售收入变化。由于销售收入预测建立在对本项目未来前景及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响到项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响。目前进行价格定位时定价相对保守，故销售收入最大下降幅度不会太大。项目全部资金现金流量表当销售收入减少时年年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量序号项目建设经营期从上表可以看出，如果下降幅度为，那么从全部现金流量表情况来看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。三项目风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目为较大规模建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合潜在目标客户群要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场也是如此。从产品定位方面考虑，与本项目同区域同档次同品位物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好方面。但另方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。因此，本项目与周边物业竞争中，须在同档差异变化中谋求市场。并密切关注目标客群变化，跟踪调查，作出应变。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，公司对本项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目收入因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目销售工作，加强营销宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展促进中部地区崛起区域发展总体战略实施与两淮蚌战略实施蚌埠市场房地产市场日趋成熟等等。以上这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境和机遇二项目在经济上具有较强可行性三项目具有突出优势与本案相同档次竞争对手较少项目黄金地段优势公司市场良性发展另方面，大量外来机构不断涌入，也为高端城市综合体市场发展带来了很强消费力。太平洋国际品牌带领国内外大量知名企业入驻，使该项目档次形象得到了极大提升，从而带动整个房地产货币市场发展。小结伴随着安徽两淮蚌战略提出以及国家中部地区率先崛起政策出台，蚌埠作为安徽第三大城市不仅直在为本省经济贡献着自己力